阿里巴巴业财融合情况（财熵阿里巴巴）

导读：坊间一直流传：阿里巴巴是杭州真正的“地王”。随着阿里近年来越来越热衷于囤地兴建总部、产业园区，这个传言的真实性也越发惹人关注。财熵梳理后发现，保守估计，阿里在杭州自持物业的占地面积共约312万平方米，媲美同是杭州本土发家的老牌房企滨江集团，后者已在地产圈浸淫近30年。盖总部大楼一般造价高昂，动辄高达十几亿元，划算吗？相关地产分析师给出了“肯定”的判断。另外，财熵发现，阿里公开拿地的方式较为隐蔽。业内人士透露，不排除是为了“出表”。

作者|林乐诗

2019年9月10日，是阿里巴巴（NYSE:BABA, 09988.HK）集团20周岁生日，也是创始人马云55周岁生日。当日，阿里在杭州奥体中心主体育场举办20周年年会，场外的闻涛路一度大堵车。

这个8万人会场的焦点，集中在了马云身上。这一天，他正式将阿里巴巴董事长的“接力棒”，交到了张勇手上。庆典节目单本来并没有安排马云的节目，但他最后还是慷慨激昂地高歌了一首《怒放的生命》。

阿里巴巴20周年年会现场，图源网络

彼时，20岁的阿里巴巴已经是一个在纽交所上市5年，并筹备在香港二次上市、坐拥10万员工的超级巨头。马云卸任前给阿里的生日“礼物”是：一个全球总部——2019年6月27日，阿里全球总部项目正式动工。这是一个自持物业，阿里预计斥资67亿元，位置定于杭州余杭区永福社区，距离阿里西溪园区仅隔着一条文一西路。

文一西路见证了阿里过去20年的激进扩张。沿着这条路往东一直走，就能到达阿里的诞生地，马云等“十八罗汉”早期奋战的“神奇小区”——湖畔花园。

2021年5月底，阿里巴巴全球总部顺利封顶。与此同时，这两年，阿里系越来越多总部、产业园涌现，包括同样已封顶但尚未竣工的菜鸟全球总部；从拿地到开发拖了13个月，如今终于“动工”的蚂蚁集团总部；还有即将建成的菜鸟云谷园、浙江云计算数据中心、钉钉总部、阿里达摩院总部等。

这些总部或产业园的所在地块，都是由阿里巴巴近年来以低调的方式在公开市场买下的，选址都定在阿里“大本营”杭州。

坊间一直流传：阿里巴巴是杭州最大的“地主”。随着阿里越来越热衷于囤地兴建总部，这个传言的真实性也越发惹人关注。

阿里的杭州置业版图

阿里巴巴究竟有多少自持土地？

据财熵不完全统计，截至2022年2月，阿里通过公开或非公开等方式，在杭州已拿下约23宗地块。其中，余杭区12宗，西湖区6宗，滨江区3宗，上城区和钱塘区各1宗，保守估计总占地面积共约312万平方米、建筑面积700万平方米。

这里，已将阿里巴巴非公开竞拍的地块之江实验区的面积排除在外，若加上，土地面积合计约353万平方米，建筑面积为761万平方米。

数据和资料来自天眼查、网页，财熵整理

这是什么概念？拿杭州两家本土老牌房企——滨江集团（02244.HK）和中国绿城（03900.HK）的数据进行对比：

被公认为“杭州地产一哥”的滨江集团，截至2021年6月30日，在杭州的土储面积为333万平方米，总建筑面积达到802.56万平方米，略高于阿里的自持物业占地面积。但滨江集团相当一部分土储面积和建筑面积，包含了不该算入的非权益部分，所以数据可能被高估。

而早年间风光无限、一度身处房企第一梯队的绿城，财报并无公布杭州的土储面积，但从建筑面积推测，其在杭州的布局力度应该比滨江集团更小。

照这样推理，尽管阿里巴巴是否“杭州地王”仍留有悬念，但称其为杭州的“大地主”一点也不为过。

事实上，阿里巴巴的地产版图，大约是在2009年，即集团发展的“第二个十年”才开始扩张的。

马云说，自己是“百分百的杭州制造”——“在杭州出生，杭州上学，杭州创业，一直都是杭州户口，一切粮油关系全在杭州。”2009年之前，阿里巴巴的办公地主要在杭州城西。在马云创业初期，杭州城西的湖畔花园附近还是一片农田，马云后来回忆，“那里只有一班公交，下了公交车还要再坐一段小三轮车”。

随着阿里巴巴员工的增多，公司的办公地点从最初的湖畔花园，到后来的西湖国际、华星大厦，但始终离不开杭州城西的圈子。而且，除了湖畔花园是马云名下的物业，其他的办公楼都是租来的。

阿里巴巴创立初期，马云在湖畔花园16幢1单元202室，图源网络

当然，创业初期的马云，也曾幻想过在上海CBD拥有一套漂亮的总部。他曾在淮海路租了一个很大的办公室，结果一年时间里没招到几个人，原因是当时很多上海人根本没有听过阿里巴巴。马云这才决定从上海撤离。

后来他还考虑过将总部定在北京，最后觉得还是回杭州好：“假如在北京或是上海，我们就是500个孩子中的一个，不大能受到‘照顾’，但是在杭州，我们是‘唯一’的孩子，可以受到更多的重视。”

这位“杭铁头”，一回到家乡，似乎就变成了一个离不开家的孩子。阿里巴巴集团多个BU的总部和产业园，之后陆续都定在了杭州，从城西扩张到滨江，再将大本营迁回到城西。2009年，阿里B2B事业群员工从杭州城西的创业大厦搬出，入驻滨江园区。也是从这里开始，阿里系开启了买地建总部的时代。

阿里巴巴旗下的很多宗地块，都是以底价拿到的。有时候，由于地块几乎是对阿里“定向出让”，例如蚂蚁集团总部二期所在地块项目的准入类别是“集团总部”，挂牌交易后年度税收不得少于40亿元，如此高的门槛就将其他对手挡在门外，蚂蚁集团得以毫无悬念地拿下。

2013年后，阿里巴巴集团、淘宝、天猫、阿里云等事业群6000多名员工，从滨江迁徙到了余杭的西溪园区，上演了一场“猛龙过江”。

在之后几年，阿里巴巴旗下的蚂蚁金服、阿里云、菜鸟、达摩院、钉钉都相继“分家”，各自拿地建总部：阿里云搬进云栖小镇的飞天园区；菜鸟住进了文一西路西溪首座；钉钉则在绿城未来驻扎，他们与西溪园区相隔不过数公里，彼此呼应，又相互独立。

隐秘的拿地方式

财熵发现，阿里系在公开市场上拿地有两种方式：一种是用集团的名义参与土地招标拍卖，例如2021年8月蚂蚁科技集团竞得西湖区杭政储24号；而另外一种，亦是更常见的方式是，在香港注册一家离岸公司，用该离岸公司的控股子公司的名义参加土地竞拍。

这种方式较为隐秘，但并非无迹可寻，阿里系多个参与拿地的公司，都以“传XX”命名。如，蚂蚁总部（支付宝Z空间）为“杭州传富网络科技有限公司”，阿里云总部为“杭州传裕云鸿科技有限公司”，阿里巴巴全球总部为“传里科技（杭州）有限公司”，阿里达摩院为“传嘉科技（杭州）有限公司”，等等。

据企查查穿透后发现，这些参与拿地的公司，大多数都被在香港注册的离岸母公司控股。以“杭州传富网络科技有限公司”为例（下称杭州传富），其实控人是一家名为“西湖浙大科技园控股”的香港离岸公司。

而杭州传富的两个高管，范佳和冯云乐，都拥有阿里背景——前者是阿里巴巴不动产管理负责人，也是上海传富网络科技有限公司、传富（广州）信息科技有限公司、传富置业（上海）有限公司等多家“传XX”系列公司的法人代表，极有可能是阿里专门协助拿地事宜的人员；后者则是阿里系旗下多家公司的监事。

图源天眼查

财熵就这个现象咨询了两位地产界专业人士。

易居研究院研究总监严跃进认为：“类似操作多半从避税的角度进行。”简单来说，如果集团预计到未来将转卖股权，拿地之前建立离岸企业去参与拿地是最好的方式，这样可以在出售地块时节省部分资本利得税。

对于阿里巴巴来说，买下的大量地块虽然大部分用作建总部、建产业园，但之后等商办市场好转的时候，会不会进行一波高位套现，仍是未知数。不过，严跃进认为这类项目出售的可能不大，而且，“如今的商办市场其实还是比较萧条的，目前有隐隐约约的复苏，但绝对还难以成气候。只有住宅市场恢复了，类似市场才有可能恢复。”

而就职于行业前十某房企的一位分析人士则指出，利用离岸全资子公司拿地，“不排除是为了出表”。这可能出于两个考虑：首先，拿地和开发对于集团来说是一笔不小的支出，而持有物业每年必然会涉及到折旧，这令集团利润受到一定程度上的挤压；其次，阿里巴巴作为一家互联网企业，如果频频高调地出现在公开土地市场竞拍，也容易落人口舌。

财报显示，截至2021年3月31日财年，阿里巴巴在全球的办公楼、物流仓库、零售空间、数据中心和其他设施总建筑面积约为1510万平方米。财报并未进一步说明具体地区的自持物业建筑面积分布，因此财熵也没法查明，这个数字是否低估了所持物业的实际面积。

但不可忽视的是，近两年，不仅在杭州内部，阿里巴巴在全国其他地方的拿地动作，也变得频繁了。例如，2019年开年的短短90天内，阿里豪掷217亿拿地，用作开发阿里的三大“总部”。这里，除了上述提到选址在杭州的阿里全球总部，还有阿里北京总部园区和定于南京的阿里江苏总部。

在华南地区，阿里巴巴首先在广东东莞设立了菜鸟网络公司华南总部，2020年又在东莞追加了160亿元的建设资金。这就是如今的阿里云华南区总部；另外，阿里还计划在广州琶洲打造华南运营中心。这将是一座高达207米的地标式建筑，总投资额超17亿元。

阿里巴巴在全国范围内的拿地方式，依然是通过分布在全国各地的“传”字系列公司参与竞拍，例如传富置业（上海）有限公司、传富置业（成都）有限公司等。

值得一提的是，阿里巴巴也加大了对海外物业的押注。2020年5月，阿里以约16.8亿新元（折合人民币84亿元）的价格，收购了新加坡一座写字楼50%的股权。据悉这是阿里海外投资最大手笔的交易，也被很多人视为阿里开启海外置业的首站。

高价建总部是否划算？

财熵通过2018-2021年阿里巴巴财报中“投资性现金流”一项得知，这几年集团购置土地、物业、设备等产生的现金流出呈现明显的增长态势。尽管2020年数值录得下跌，但其分项“与企业园区有关的土地使用权及在建工程”的现金流出，依然录得增长，说明购置物业的步伐并未因疫情而放缓。

图表财熵自制

阿里巴巴积极拿地兴建总部的原因是多方面的。一般说来，企业买地建楼和业务扩张的步伐是一致的。财熵发现，2014-2020年，阿里的员工队伍每年以双位数的增长率高速壮大，截至2021年9月30日，员工数量达到25万人。就算保守地以每人约5㎡的办公空间计算，阿里最少也要提供125万㎡的办公场地。

图表财熵自制

最近10年，科技类和互联网行业迅速发展，公司规模的壮大让巨头们对办公场所有了更大的需求。公众号“地产与科技”梳理749家A股科技类上市公司近10年来投资性房地产发现，涉足投资性房地产的公司数量从2010年的102家，增加到 2019年的316家。也就是说，有超过40%的科技类上市公司涉足房地产投资。

很多互联网公司密集驻扎在同一个产业园区，形成人才和技术上的集聚效应。还是以杭州余杭区为例，阿里巴巴在未来科技城已经拔得头筹；在正在施工的钉钉全球总部的西面，就坐落了VIVO全球AI研发中心；北面不远处是7个月前拿地的字节跳动，预计将建成杭州研发中心；而再往北面，则是OPPO全球移动终端开发总部。

严跃进也认为，地价升值可能是互联网巨头囤地的一个主因：“物业容易增值，且物业后续也可以对外出租或转让，这些都使得阿里在土地项目投资方面力度大。”

还是以阿里重仓的未来科技城为例。2015年传益（杭州）科技有限公司以5983万的底价，拍下未来科技城125号地块，计划打造西溪园区三期，占地面积13.2918公顷，平均下来每平方的成本价不过443元。

这已经远低于当时的商业地产均价——当时西溪园区内的欧美金融城开盘没多久，均价约为11000元/㎡。在7年后的今天，安居客显示，欧美金融城的二手价达到48702元/㎡，地价翻了四倍多。

阿里巴巴拿地建总部、工业园区等在财务上还带来其他显性的积极影响。由于这类行为会在税收、科技力量、产业链条资源等方面优化区域商业生态，很多政府都会表示欢迎，并实施税负上的优惠。“办公物业等投资，可以有各类减税和抵税效应，这些都使得阿里巴巴拿地方面积极性较大。”严跃进说。

国外诸如谷歌（NASDAQ: GOOGL）、亚马逊（NASDAQ: AMZN）等公司也大肆修建豪华总部：乔布斯在世时就开始规划，历时7年、造价高达50亿美元的苹果新总部，2017年建成，主体建筑酷似飞船；亚马逊位于西雅图第七大道的新总部，主体由三个巨大的玻璃半球组成，外围还环绕着3栋高楼，于2018年投入使用。

对此，有华尔街分析师认为，财大气粗的互联网巨头用一种防御的姿态到处买地，以保证自己日后在纽约、硅谷等地扩张时有足够的空间，尽管自己目前并不需要这些地。

这一点，我们也可以作为参考——从阿里巴巴拿地的位置、项目规划中，大概可以来窥探出集团往这个地域深耕、扩张的意向程度，以及集团对旗下某个事业部战略布局的重视程度。

例如，近年来云计算业务是阿里巴巴重点发展的战略方向，并承载了阿里成为“102岁企业”的愿景，所以不难发现，近年来阿里加大了对云计算数据中心的项目布局。例如在杭州，就有三个云计算数据中心。

又例如，阿里巴巴2021年5月竞得杭州市上城区吴山广场地下空间一期项目，据“住在杭州网”介绍，这里将建设阿里新零售示范区，形成集新型商业、文化景观、交通枢纽于一体的超大型商业综合体。这个地块也足以窥见阿里对线下新零售布局的野心。

云计算是阿里巴巴成为“长寿企业”的一个战略方向，图源阿里巴巴2021财年财报

然而，一个问题是，不同于房地产开发——在投入周期过后能收回实质性的利润，互联网公司的总部大楼一般造价高昂，经常高达十几亿，这在短期内会对集团形成流动性压力吗？

对此，严跃进的判断是：“拿地频繁对此类企业来说压力不大”。阿里巴巴的财报显示，近年来租赁成本显著上升，截至2021年3月31日当期，经营性租赁成本达到68.12亿。显然，随着租金逐年上涨，租赁办公楼也不见得比购买更划算。

互联网公司对于如何合理利用土地自有一套方法。财熵发现，很多互联网企业的新办公楼“商场化”的趋势越发明显，周边通常会有购物广场、生活配套、体育健身甚至纪念品商店等。例如，阿里巴巴西溪园区的三期就是一个商住用用地，其住宅部分（乐淘城）是给阿里员工的配套公寓，而商业部分则由天猫茂、猫街、未来酒店组成，属于阿里包括周边的商业配套。

往往，随着总部大楼周边配套的完善，吸引更多人口流入，就会反过来令该地块进一步升值。

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