一线城市写字楼现状（识别各城市的超级地段）

城市发展，是一种非均衡的艺术。

因为非均衡，才能集中力量办大事，然后以点带面。

但如果非均衡过度，又会导致两极分化，力量失衡。

如何把握这个度，是一门艺术。

甲级写字楼的分布，就是一种非均衡的艺术，它既顺应了中心化的现状，也引领着多中心化的趋势。

据此，我们可以在一定程度上推导城市的发展脉络，进而判断哪些地段最有发展前景。

01

如何识别城市的「超级地段」？

我们为什么要关注甲级写字楼的分布？

甲级写字楼，往往是一座城市高端产业的载体，甲级写字楼集群区域往往就是一个城市的CBD（商务中心区），这类区域的财富密度极高、极高。

例如，广州天河CBD约12平方公里的建成区，生产总值高达3471.42亿元，超过半个海南省！拥有71栋亿元楼（创税额超过一亿元）、17栋10亿元楼宇，上海陆家嘴甚至有一栋楼的年纳税额突破100亿元。

真可谓“一栋楼打败一座城”，CBD因为强有力的财富聚集与人才聚集，往往被称之为城市的超级地段：无论是薪资水平，还是房价水平，都往往代表着一座城市的天花板。

所以，如果我们知道一座城市甲级写字楼的分布图，大致就可以推断出它的超级地段在哪里，以及有几个超级地段。

近日，国际知名房地产咨询机构仲量联行发布了2022《中国办公楼租赁指南》和《中国40城办公楼市场指数》等研究报告（注：未统计中国台北写字楼市场），我们据此分许了国内主要城市的甲级写字楼分布情况。

02

香港：市中心非常稳定，几无可能转移

先来看看香港特别行政区的甲级写字楼分布情况↓

如上所示，中国香港的甲级写字楼高度集中在维港两岸，尤其是中环、湾仔/铜锣湾区域，其次是中环对岸的尖沙咀。

另外，港岛东、九龙东也聚集了一些写字楼，可以视为城市副中心。

香港与内地城市不同，它的市中心非常稳定，不像北上广深那样容易转移，也不太可能搞多中心发展。

所以香港核心区的写字楼非常稀缺，投资价值很大，这也导致其价格、租金远远超过北上广深的CBD。

例如香港中环的IFC，疫情之前，每平米每月的租金超过2000港元，接近广州珠江新城IFC的10倍。

所以，如果按照每平米来计价，香港核心区写字楼的单价甚至超过市中心住宅，这是内地城市不敢想象的。

在广州，珠江新城核心区的一手写字楼，每平米才卖六七万，而住宅小区汇悦台可以卖到30万一平米。

03

上海：陆家嘴最牛，但浦西不输浦东

再来看看上海的甲级写字楼的分布图↓

图源：仲量联行研究报告

通过这张图，可以发现，上海高档写字楼最强势的集群区域当属陆家嘴。

2021年，上海陆家嘴GDP超过5000亿元，拥有亿元楼110幢、超10亿元楼32幢，超20亿元楼20幢，超60亿元楼4幢，其中1幢（即上海国金中心）突破百亿元税收，成为全国第一“纳税楼王”。

但从整个城市的分布来看，浦西占据了绝大部分份额，这也为什么很多上海人认为陆家嘴不能代表上海的市中心。

除了陆家嘴，人民广场、新天地、南京西路、虹桥、竹园等板块的高档写字楼也十分集中，从色块浓度（写字楼密集度）上不输给陆家嘴。

这说明，上海的高端产业与超级地段，均已呈现出多中心布局的态势。

从房价表现来看，浦西的房价也丝毫不逊色于浦东，这与上海甲级写字楼在浦江两岸的力量对比是一致的。

04

北京的产业格局，仍然是北强南弱

再来看首都北京的甲级写字楼分布图↓

图源：仲量联行研究报告

通过这张图，可以发现，北京高档写字楼最醒目的集群区域当属朝阳CBD（国贸大厦周边），其次是望京、中关村两大板块。

不过，如果从租金水平和产业高度来看，金融街才是北京第一商务区，这里汇聚了一行两会以及全国最顶级的金融总部企业。

从整个城市的分布来看，北京的高档写字楼大部分集中在东部的朝阳区，西部区域只有中关村有一块，南城区域就更少了，仍然延续着老北京北强南弱的格局，但南部的丽泽商务区也开始初露头角了。

JLL的报告指出，北京一共有9个较为成熟的写字楼细分板块，这说明北京的商务区比上海要更集中一些。

另外值得一说的是，位于西北角的中关村，则代表着城市新势力，虽然甲级写字楼的档次、体量均不如朝阳CBD，但因为科技产业的赋能，中关村写字楼的租金也非常高，是北京除朝阳CBD、金融街之外最醒目的超级地段。

北京房价最贵的也是金融街、中关村、朝阳CBD、望京这四个超级地段，这都是由它们的产业力量决定的。

05

广州，一江两岸是永恒的灵魂

再来看广州甲级写字楼的分布图↓

图源：仲量联行研究报告

通过这张图，可以发现，广州高档写字楼最强势的集群区域当属天河CBD，包括珠江新城、天河北与金融城三大板块。

其次是越秀区，高档写字楼的体量和密度也不容小觑。

新兴的琶洲、鱼珠、万博、白鹅潭也清晰可见。

从整个城市的分布来看，广州的高档写字楼大部分集中在珠江两岸，“沿江布局”的逻辑非常明显。

珠江不仅是广州的母亲河，更是广州的产业带与金饭碗。一江两岸，是广州永恒的灵魂。

所以，在广州买房，只要沿江，肯定不会差。

珠江两岸之外，南站、万博、科学城、白云新城等新兴商务区也开始初露头角。

JLL的报告指出，广州一共有10个较为成熟的写字楼细分板块，但天河CBD的首位度非常高。

另有数据显示，天河区乙级以上写字楼体量达到850万方，占全市总面积的42.9%，足以说明天河区实际的GDP是被严重低估的。

相比北京、上海，广州写字楼的集中程度更高，天河CBD在全市的首位度，也远超过朝阳CBD、陆家嘴CBD在全市的首位度。

06

深圳的脉络，从深南大道转变为珠江口

看看深圳甲级写字楼的分布图↓

图源：仲量联行研究报告

通过这张图，可以发现，深圳高档写字楼最强势的集群区域当属南山科技园-后海板块，但从体量来看，前海-宝中板块更大。

紧随科技园、前海的商务区，是福田CBD、车公庙、华强北、蔡屋围、深圳湾超总、北站、留仙洞。

如果说广州写字楼的分布逻辑是“沿江”，那么深圳的分布逻辑就是沿深南大道了。深圳市内没有大河穿越，深南大道在一定程度上扮演着城市中轴的功能。

除了深南大道，前海、宝中、留仙洞、北站等新兴商务区大多分布在五号线沿线，这说明深圳的空间逻辑也在发生变化，高端资源的分布将从“沿深南大道”转变为“沿地铁”。

另外，随着深圳湾的如日中天，以及前海的扩容，深圳高端产业正显著地向珠江口方向聚集。

由此，珠江口也将取代深南大道，成为深圳的灵魂。

值得一说的是，相比北上广，深圳的商务区布局最为均衡，而且相互之间比较独立，没有被摊成连片连片的大饼。

07

成都：南拓特征明显

以下是成都办公楼的分布情况↓

图片来自JLL研究报告

从这张分布图可以看出，成都写字楼最强势的区域有两个，一个是传统市中心，另一个是金融城。也只有这两个商区区可称之为CBD，其他集群区域只能叫次中心。

另外，人民南路、天府新区、大源、城东的写字楼也比较集中。

成都的写字楼布局逻辑很清晰，沿着地铁1号线向南拓展，呈现出强烈的南拓特征。其实，很多城市的1号线都是具有标志性意义的，串联着城市最显贵的地段。

成都的空间战略是“东进、南拓、西控、北改、中优”，但从写字楼的分布图来看，南拓的势头要比其他三个方向更强势。

所以，成都买房，第一选择是南部，尤其是高新南区（金融城 大源）板块，其次是传统市中心。天府新区发展势头不错，但距离传统市区较远，不宜买得太远。

08

武汉：要么靠江，要么靠大学

以下是武汉办公楼的分布情况↓

从这张分布图可以看出，武汉甲级写字楼最强势的区域是长江两岸，和上海、广州一样，显示出浓厚的滨江城市特色。

总的来看，武汉甲级写字楼共分7个板块，分别是王家墩、解放大道、建设大道、汉口沿江、武昌沿江、中南中北路、光谷。

武汉写字楼的分布逻辑也很清晰，一个是沿江，另一个是靠大学。

首先是一江两岸，长江北侧的汉口区域，写字楼较为集中。

长江南侧的武昌区域，写字楼则较为分散，这可能与武昌湖泊众多有关，包含了东湖、南湖、沙湖等，就把商务区割裂开了，很难打成一片。

除了沿江区域，武汉还有一个非常强势的写字楼集群区域，那就是光谷。

光谷是中国著名的高新产业集聚区，周边聚集了华中科技大学、中国地质大学、华中师范大学等多所著名大学。

靠近大学，有利于发展知识经济，这让光谷后来居上，正在超越沿江商务区。产业的力量一定会投射到楼市，光谷的房价已经毫不逊色于汉口与武昌的老城区的房价。

09

重庆，山城的多中心布局

以下是重庆办公楼的分布情况↓

重庆甲级写字楼最强势的区域是江北嘴和解放碑，二者不分伯仲，江北嘴更新一点，解放碑人气更高一点。

重庆是一个典型的多中心城市，从高空看重庆就像一个个山谷组成的城市群。不过，从高档写字楼来看，重庆的商务区目前主要集中在沿江区域和两江新区。

整体上，重庆主要有三大核心商务区：江北嘴、解放碑、照母山，分工各有不同，江北嘴商务区主要承接国内金融产业，解放碑商务区主要承接外资企业，照母山商务区主要承接科技互联网产业。

为实现“成渝双城经济圈”发展目标，重庆商务区发展方向是向北、向西。

重庆高档写字楼的租户主要来自四大类：金融、房地产建筑、服务业、科技互联网。

目前，重庆甲级办公楼存量约314万㎡，空置率约25.9%，存量高于武汉、杭州，低于成都，增量空间较大。

10

南京：沿江城市特征不突出

以下是南京办公楼的分布情况↓

南京的甲级写字楼主要分布在4大板块：新街口、鼓楼、河西、南站。

鼓楼、新街口为传统商务区，发展成熟，租户结构较为多元，包含传统金融、服务业、教育业、科技新媒体等行业。

河西商务区是南京金融企业聚集地，许多内资金融总部设立于此。南站商务区处在发展阶段，未来主要以商务商贸业、文化创意、健康休闲等产业为主。

与武汉、杭州不同，南京的写字楼分布没有表现出沿江城市的特质，长江两岸没有像武汉那样出现写字楼集群区域。相比而言，秦淮河对南京商务区布局的影响，比长江更大。

从平均租金来看，新街口、河西等商务区较高，租金在120元/㎡/月左右；从空置率来看，新街口、鼓楼空置率是相对较低的。

目前，南京甲级办公楼存量185万平方米，空置率约29.7%。

11

杭州：西湖是灵魂，钱塘江是新势力

以下是杭州办公楼的分布情况↓

杭州甲级写字楼最强势的区域是钱塘江两岸，尤其是作为城市客厅的钱江新城。但从写字楼体量来看，滨江高新区更大。从成熟度来看，武林商圈更胜一筹。

JLL的报告指出，杭州分为6个优质写字楼板块和7个商务园区板块。

如果以时间系列来分，杭州可分为以黄龙、武林为代表的沿西湖老商圈，以及钱江新城、未来科技城为代表的新兴商务区。

所以，杭州写字楼呈现多中心格局，两大布局方向，围绕西湖和沿钱塘江。

从租金看，武林商务区平均租金最高，达到5.62元/㎡/天；其次是钱江新城商务区，平均租金5.35元/㎡/天；第三，黄龙商务区平均租金5.1元/㎡/天；其他商务区平均租金均低于4元/㎡/天。

空置率来看的话，未来科技城是最低的。

12

西安、天津、青岛、沈阳

以下是西安办公楼的分布情况↓

以下是天津办公楼的分布情况↓

以下是青岛办公楼的分布情况↓

以下是沈阳办公楼的分布情况↓

以上分布图均来自仲量联行发布的2022《中国办公楼租赁指南》

以上这些分布图，实际上可以视为一座城市高端产业的分布情况，高端产业带来了高端人才与强大的购买力。

因此，以上分布图中的那些红色区块，也可以视为一座城市的超级地段，跟着这些地段买房，可以最大化享受到产业的赋能。

编者注：以上数据、图片均来自JLL研究报告。

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