桃浦哪里发展好（桃浦作为第一代工业区）

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都关注了「有居楼市」

大家好，我是用脚步丈量城市的黑帅，今天我将走进普陀桃浦，聆听一下它的故事。

伴随着城市发展的轮轴滚滚向前，曾经不惜牺牲自我为代价，为大局做出巨大贡献的板块，最终都会被“无情抛弃”。

工业成就了经济发展，不可避免付出了环境的代价。这些地方曾经风光无限，如今目之所及皆是废弃产房和已经饱受创伤的环境。

上海首批化工工业区南大、吴淞、高桥、吴泾、桃浦等分布在上海外环线附近，都是曾经经济发展的功臣，如今却沦为工业的“牺牲品”。

转型升级是改变这些板块现状的唯一出路，早在上个世纪八九十年代，桃浦就开始转型，兜兜转转几十年却依旧未能升级成功。

2018年再次出发，“桃浦科技智慧城”更名为“桃浦智创城”成了未来发展的新希望，能否成为工业转型的标杆，尚未可知。

如今的桃浦，人人称其为房价“洼地”，可在我看来“洼地”只会是一直洼下去。

01

桃浦是普陀区西北角最大也是离市区最远的一个板块，紧挨着嘉定，看着跟嘉定的关系还比较密切，毕竟在1992年之前这里属于嘉定。

桃浦在并入普陀之后成了安置普陀动迁户的动迁基地，苏州河北岸的棚户区大量拆除，原先的三湾区（潘家湾、朱家湾、潭子湾）成了现在的中远两湾城，原先这里的居民一股脑的全部安排出了外环。

在此之前桃浦是作为上海首批化工工业区为人所熟知，以化工、医药、纺织、轻工业为主，也是上海“十大重污染地区”之一。

化工区的使命从1954年开始到1997年经市政府宣布“重污染地区”摘帽终止，桃浦开始迎来第一次转型，现代物流和印刷包装等行业开始进入桃浦。

一直到2009年，桃浦开始了第二次转型，这次开始往生产性服务业转型，目标是往配套功能完善、环保低碳、宜业宜居的综合性城区转型。

三年后的2012年，桃浦开始往智慧创新方向发展，第三次转型为桃浦智创城。

每次的转型对于桃浦来说都是一次机会，只是不同的方向给桃浦带来了不一样的负面影响，最后一次从2012年开始到现在也仅仅是见到微乎其微的雏形。

物流和印刷包装行业的进入，对污染有所缓解，可对城市界面的改善，并没有起到多大的帮助，集群的物流卡车反而加剧了城市的交通压力。

尽管多次转型，可城市界面的破败，生活设施的不便，环境的污染依然存在，桃浦要走的路还有很长。

02

每当大家提及桃浦的房价，都会称其为“洼地”，但大家不知道的是桃浦的板块面积过大，这里的“洼地”指的是桃浦老的动迁地，集中在桃浦的最西侧。

11号线桃浦新村地铁站周边聚集了桃浦一村至桃浦十村的动迁房，建造时间基本上都在2000年以前，单价集中在4-5万之间，总价200-300万的一至两房很容易挑选。

这样的价格对于需要置业上海的年轻人来说，诱惑力着实是不小。可除了价格优势之外，桃浦新村我很难能够再找出别的优势了。

整个片区三面环水，北面还被沪嘉高速阻断，内部道路有很多断头路，外出显得尤为不便，按理说这样会衍生出很强的社区底商以满足居民的日常所需才是，可这恰恰相反。

地铁口的新邻天地和白丽生活广场，充其量算得上是社区商业，运营的并不是很好，入驻品牌低端，装修老旧，还有不少的门店倒闭，走在商场内部感受并不好。

商场不行只能是寄希望与社区底商，然而这里的底商不免令人有些失望，除了雪松路上一小段商业丰富些之外，其他街道的底商没有值得可称道之处。

我在想是桃浦这里很需要五金吗？五金店琳琅满目是真的不少，还有电瓶车店、足疗店、中介门店等充斥着这里的底商。

或许是交通的闭塞导致这里的人流局限在了本地，以至于商业发展不起来。

再有就是这里的教育，桃浦中心小学、恒德小学、联建小学、新杨中学、桃浦中学等一众学校，都是非常普通的学校，只是算是有并不能称得上好。

这里没有商品房的支持，没有生活配套的保障，给了这里很可观的房价，好在区域面积较小，一个桃浦新村站能否全覆盖所有的小区，算得上都是地铁房了，这或许也是刚需置业者们看中桃浦的另外一个理由了。

03

桃浦的商业不行不仅仅是体现在桃浦新村，而是整个板块的商业都令人很失望。

整个桃浦截止到目前没有很够拿得出手的商业综合体，日常生活全靠底商维持着，想要找一些休闲娱乐要么进市区，要么往嘉定走。

桃浦怎么就沦为到这种地步了，不得不提及的一个开发商就是智富集团了，早在2005年前后桃浦就已经开始了商品房的开发，将古浪路、桃浦西路巨幅地块出让给智富集团。

该地块总面积高达675亩，集“购物、娱乐、美食、体验、旅游、酒店、商务办公、会议、展览、居住”等功能于一体。

如若建成，这里无疑是桃浦的商业中心，可无奈的是过了将近二十年了，这里仍旧没有建成投入使用，现在去看商业还只是一个框架，看着施工进度也是非常慢。

这块地上交付了一个住宅项目——中环名品公馆，这可以说是一个臭名昭著的项目了，开发商的骚操作，让这里的业主怨声载道。

中环名品公馆的底商体量不小，但目前没有运营起来，依然处于房门紧闭的状态。

这是桃浦最好的一个地块了，临近中环进出市区方便快捷，外加15号线的通车，直接贯穿南北，大大提升了出行的便利度，无奈到如今还是一副没有任何生机的样子。

这里的房价也是桃浦的天花板了，板块内最好的商品房小区集中在这里，华公馆、圣都汇、中环名品公馆这些标杆小区的单价都在8万上下，着实是不低了。

04

之所以说一个桃浦是“洼地”，一方面在于环比同地段价格低，另一方面是未来看似很有前景，而桃浦的前景就在于智创城。

2010年就提出的智慧科技城，在2018年开始更名为智创城，经过十年的发展，同一时期开始的虹桥商务区和前滩，如今都已经进入建成后期了，可智创城还处于一片工地。

最新的规划增加拓展区，从外环路以东直至中环，南起沪宁铁路到沪嘉高速，核心区加拓展区的总面积达到了7.9平方公里，核心区内的商业办公达到209万方，规模远超前滩。

中间还有100万方的中央绿地，目前还没有全部完工，部分园区已经开放，周边全是空地，放眼望去可以看到整个桃浦。目前景致虽说不上好，但假以时日这里将会成为周边民众的休闲娱乐的最佳场所。

另外这里还有76万方的科研用地，110万方的住宅用地，集结了临港、申能、城建等多家大型企业联合开发，未来非常值得我们期待，或许会成为工业转型的标杆。

产业聚集地是人口导入的最佳手段，也是抬高房价的最好方式，大家也正是看到了这一点，才对桃浦抱有极高的期待值。

当然了，最值钱的是规划，最不值钱的也是规划，从提出到如今已经十年过去了，我们还需要有多少年的等待时间，五年，十年，还是十五年。

没有落地的规划，只是纸上谈兵罢了，这期间需要经受时间的考验，更需要考量我们是否有足够的耐心等待。

05

在我实地走访的过程中，破败的城市界面的，成片的仓库厂房，坑坑洼洼的道路，桃浦给我的第一感受并不是很好。

稀缺的配套资源也很难让人提起很高的生活乐趣，外来者也就停止了脚步，慢慢地板块逐渐失去了活力。

桃浦的局限，从最初的化工工业区开始就已经埋下了种子，环境的代价首当其冲，外加铁路、高速、水系等将其切割得七零八碎，桃浦的现状也就无可厚非了。

江桥垃圾焚烧厂的存在，也让周边的居民深受其害，上海盛行东南风，西北方向的居民尤为严重，这座大型的焚烧场厂不搬，桃浦的生存环境就不能说的上好。

不破不立，现在的桃浦更像是在经历一场大手术，只是等待其痊愈，需要有足够的时间，我想桃浦的未来还是很值得我们的期待。

只是房价，所谓的“洼地”仅仅是自身存在的价值罢了，一分钱一分货，我们在接受房价低的同时自然要包容当下的不足，至于未来，我只能说该是什么价还是什么价。

从板块本身就能看得出来，东面的商品次新房小区的价格已经到了8万，而西侧的动迁房还只能在四五万徘徊，再过十来年，房龄的增长，是否能讨得了好也就不言而喻了。

仁者见仁，智者见智，如何选择还需结合自身情况慎重选择，切莫随大流盲目追求所谓的“洼地”。

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