买房注意事项及解决后顾之忧（买房的三大陷阱）

作者丨张志华律师

来源丨华律自媒体

曾经有一套便宜的房子放在我面前，我没有好好珍惜，如果现在再给我一次机会，我会对房产销售说三个字“别坑我”，如果要在这三个字前在加一句话，那我会说“我已经看过张律师的买房注意三大坑了”。

上面是笔者自己编的一个小段子，虽然不好笑，但却很现实。

现如今，随着国家对房地产行业的调控，对房开企业带来的影响也各有不同，对小型房开企业最直接的影响就是贷款更难了，资金链断裂也屡见不鲜。房开为了更快的回笼资金或者是度过资金难关，也是费尽心思从购房者手中拿钱。而经归纳汇总，笔者总结了以下三大“坑”：

一、内部认购、房屋预售

现如今，还在打地基就已经开始卖楼早就不是新鲜事了，也有很多人通过内部认购、预售以实惠的价格买到了心仪的房子。

但是张律师提醒您“内部认购有风险，付钱需谨慎”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

根据上述规定，没有预售许可的内部认购、预售可能导致合同无效。近年来，不少问题楼盘都爆出了无证销售的问题，而法院的判例无一例外都是认定合同无效，由房开退还购房者支付的款项。但是等到法院判决的时候，房开已经债台高筑，甚至人去楼空，而购房者的血汗钱换来的不是自己温馨的家，而是一纸不知何年何月得以履行的判决书。

张志华律师建议：签认购书、预售合同前先看看售楼部里有没有挂着预售许可证，打听打听这家房开的名气、实力，尽可能避免竹篮打水。

二、无良中介与问题二手房

在现实生活中，二手房很受欢迎，而二手房的交易多赖中介居中协调，但是不少中介在中介服务合同中把自己摘得一干二净，不承担一点责任，更有甚者对房屋的权利负担情况和房屋实情都没有做调查了解，也就造成购房者的诸多潜在风险。

1、房屋已经抵押。担保法规定：抵押权人就抵押物有优先受偿的权利；物权法也规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

根据上述规定，抵押房产的转让需要抵押权人（债权人）同意，钱应该由抵押权人优先受偿。但现实中，部分购房者对房屋的抵押情况并不知情或是轻信了抵押权人已经搞定的承诺而将购房款支付给了卖方。但最后抵押人并未同意抵押物转让，更没有收到一分钱，最终导致房屋无法过户，或是过户后抵押权无消灭。

2、房子已经签了长期租赁合同。买卖不破租赁是一个法律常识，通俗的说就是租赁的时间里买卖导致出租屋换了主人的，新主人仍要继续履行原来的租赁合同。

如此一来，就难以满足以居住为目的的购房，俗称买房买成了房东。

3、卖房无权处置。笔者见过一个真实案例，儿子赌博借了高利贷，无力偿还，就打起了父亲房子的主义，找机会搞来了房产证、户口本和父亲的身份证，并伪造父亲的签字出具了委托书，由儿子来“帮”父亲把房子卖了，而中介看到材料齐全也没有向委托人核实就帮处理了，父亲发现后起诉到法院撤销了房屋买卖合同。而儿子收取的购房款又早已挥霍一空，购房者最后是赔了夫人又折兵。

张律师建议：买二手房前去看看房子，去房管局（不动产局）查档调查一下房子的权属等，以避免无良中介或中介过失带来的损失。

三、定金也可能是个“坑”

很多人认为给了定金就万事大吉了，实则不然。现在房价总体上涨，部分城市的房价是每10天一个新高，而房开的资金压力又长期存在，因此部分房开就想出了“定金陷阱”。简单的说，就是想每一位购房者收取少量定金，通常不超过10万，这样通常可渡过其金额不大的资金短缺期。但是，收了定金后一直不签正式的购房合同，等到房价涨了就坐地起价。如果购房者同意加钱，房开自然签合同卖房子，如果购房者不同意加价，房开也自然退还定金。

如此一来，打官司的肯定有，但笔者通过判决文书网查找了不同省份的十多个类似判例，各地法院出奇一致的适用定金罚则，判令房开双倍返还定金（双倍返还的是已经支付的定金和定金金额100%的惩罚）。

（定金罚则的法条《担保法》89条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。）

如此一来，虽然购房者获得了一倍定金，但是在房价飞涨的城市，几万的定金却跟不上上涨的房价，买一套同等条件的房子反而花费更多。

张律师建议：买房时不见合同不付钱，不行咱就多看几个盘，以避免定金陷阱。

综上，是笔者对买房中可能存在的陷阱的法律解析，笔者还会不定期更新其他法律问题，欢迎大家一起交流探讨法律问题。

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