港务区新拍的地块详情（楼面地价7573元起）

港务区，是这几年西安住宅用地供应的“大户”。

从今年港务区板块的土地供应来看，在2022年首批集中供地中占比并不大，更多的是通过单独地块进行拍卖的方式进行出让。

继8月5日华润置地9.935亿元摘得港务大道以东110亩土地、8月中旬欧亚大道与港兴一路交汇处东北角108.173亩土地发布出让公告之后，今天（8月25日）港务区又发布了一宗114.896亩住宅用地出让公告。

此次发布出让的这块土地，地价1262万元/亩起，楼面地价7573.64元/㎡起，项目入市后的房价可以参照同区域在售的电建地产泷悦长安。

紧邻新筑地铁站！

此次拍卖出让的这块地地籍编号为GW2-8-12，位于国际港务区港兴四路以南、欧亚大道以东，净用地面积76597.51平方米（折合114.896亩），用途为住宅，容积率不大于2.5，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%。

根据出让公告，该地块地上建筑面积不大于191493平方米，其中住宅建筑面积184127平方米，配套设施建筑面积7366平方米（含9班幼儿园，建筑面积3146平方米；老年人日间照料中心400平方米）；地下建筑面积不小于79278平方米。

该地块拍卖起始价为14.503亿元，最高限价16.678亿元。当最终报价未达到最高限价时，按照价高者得的原则确定竞得人；当报价超过最高限价，不再接受更高报价，以最高限价为基础，转为公开摇号方式确定竞得人，所有接受上限价格的竞买人均可参加摇号，竞得价为上限价格。

按照拍卖起始价计算，该地块的地价为1262.27万元/亩起，楼面地价为7573.64元/㎡起。

另外，该宗地内配套的公办幼儿园、社区服务、养老等公建配套设施建成后无偿移交给国际港务区管委会相关部门。这意味着这宗地块的实际成本，要高于前述提到的纯地价、楼面地价。

从这块地所处的位置来看，位于新筑新城的北侧，该地块西侧紧邻的就是地铁3号线新筑站，东南角一路之隔是陆港第二小学、陕师大陆港初级中学，地块向南不远处的中铁卓越中心、招商局丝路中心等商办项目则规划有大体量的商业，向北不到1000米就是在建的西安交通大学第一附属医院国际陆港医院。

可以说，周边的地铁、教育、商业、医疗等配套还是非常齐全的。

大牌云集，竞争激烈

此次出让的这块地所处的欧亚大道以东板块，是目前港务区新房供应量最大的板块，同时也是竞争最为激烈的板块，保利、陕建、电建、中铁、绿地等开发商在这个板块均有项目在售。

从这个板块这几年的地价、房价变动来看，2020年初电建地产在该片区拿到第一块住宅用地的地价在607万元/亩，楼面地价3924元/㎡。2021年下半年，保利、陕西交控、电建、龙翔在该片区拿地的地价已经达到了1000万元/亩左右，2.5容积率的楼面地价在5700元/㎡左右、2.0容积率的楼面地价已经达到了7000元/㎡以上。

从房价的角度来看，2020年三四季度的时候电建地产西安泛悦城精装高层售价在1.3万元/㎡左右，2021年上半年融创时代奥城精装高层的价格在1.4万元/㎡左右，2021年下半年中铁卓越城、融创时代奥城精装房卖到了1.5万元/㎡左右。

时间进入到2022年，保利锦上、电建地产泷悦长安、雲玥府、时代奥城珑樾府，2.5容积率的毛坯高层、小高层基本卖到了1.5万元/㎡左右，2.0容积率的毛坯小高层卖到了1.8万元/㎡左右。

也就是说，2年前1.3万元/㎡左右可以在这里买精装房，如今1.5万元/㎡左右只能买到毛坯房。

目前，欧亚大道东侧的地价、房价来看，挨着欧亚大道的地块地价要高100万元/亩左右，这些地块基本都是2.0、2.2容积率的住宅地块，因此楼面地价基本都在7000元/㎡以上。

电建地产2021年10月中旬拿到欧亚大道与港丰路交汇处东南角那块地，地价就已经达到了1075万元/亩，楼面地价7331元/㎡；本月中旬，电建地产泷悦长安南侧108.173亩土地拍卖出让，地价1139.47万元/亩起，楼面地价7769.16元/㎡起。

从这个角度来讲，此次将要拍卖的这块容积率2.5的地块，地价1262.27万元/亩起，楼面地价为7573.64元/㎡起，较之前的地块地价有所上涨，保守估计该项目入市后售价在1.7万元/㎡左右。

而目前同区域2.5容积率的保利锦上备案价在1.57万元/㎡左右，雲玥府首批次房源毛坯高层备案价格在1.52万元/㎡左右，时代奥城珑樾府的首批次毛坯高层备案价在1.52万元/㎡、小高层备案价在1.56万元/㎡左右，这几个项目建议大家紧盯。

当然，要论这个片区性价比更高的，那当属中铁卓越城，精装高层的均价在1.53万元/㎡左右，央企背景的开发商、不错的装标，相当于同区域毛坯房的价格，目前在售的是130㎡、142㎡，预计2023年10月1日左右就可以交房，交房时间也比较早，可以实现更早的入住！

在地价的变动中找到机会、抓住机会，这是每一位购房者务必要关注的。