天津响螺湾的真实现状（平视下的城市奇迹）

城市是现代人类的奇迹，但是奇迹拥有自己内在规律和生命力。

01 响螺湾的奇迹

响螺湾于家堡，和滨海的城市命运紧紧相连的名字。从海河上的一个普通湾区，成长为寄予城市甚至区域甚至世界厚望的，代表现代化的造梦可能。

2005年6月，史无前例的优惠政策，让眼前这片荒寂的盐碱地成为“中国经济增长第三级”，以带动相对落后的北方地区实现经济跨越发展。而这个宏大方案的重心，正是滨海新区核心地带，中心商务区的起步区响螺湾。

作为海河入海之前的最后一个“湾”，响螺湾北临塘沽海河外滩公园，海河水流形似海螺，因此便有了这样一个颇具诗意的名字。

响螺湾及周边板块区位示意图

这片64平方公里的土地，位于京津冀中心轴和中国东部沿海经济带的交汇节点上，被看作是天津乃至中国北方未来最有价值的区域，规划将打造7大功能服务区，集中展示滨海新区国际形象。

而其中最早启动的响螺湾商务区，规划面积1.59平方公里，总建筑面积567万平方米，总投资逾420亿元，和于家堡金融区隔河相望，后者将会是未来全球最大的金融区。

响螺湾商务区城市设计效果图（图源：天津市规划和自然资源局）

2005年年底，在英、美、日三家关于中央商务区的整体规划方案竞争中，英国方案胜出，基本确定了中央商务区的规划布局粗线条。

响螺湾规划定位建设为全国各省市、央企驻滨海新区的办事机构、集团总部和研发中心，将重点发展总部经济和楼宇经济，驻区机构、企业总部、金融中心提供配套服务，所以土地属性基本都是商务办公、酒店、公寓、商业等综合体楼宇。

政府的重视和资金支持让地方在短时间快速生长，响螺湾区2005年开始招商当年，19个省市的大型企业就签订了协议。

驻足响螺湾接待中心的大厅，站在巨大的滨海新区中心商务区沙盘边上俯视未来的响螺湾，浙商大厦、温州大厦、中国五矿大厦、中船重工大厦、富力广东大厦，百花齐放，很难说没有一种见证奇迹的观感。

蓝图打开，政策红利落地，资金和人涌入，钢筋水泥和摩天大楼崛起。

2007年9月11日，响螺湾商务区作为滨海新区中心商务区起步区举行开工奠基仪式，建设39个项目，共计48栋楼宇。

截至2008年1月底响螺湾土地出让情况汇总

02 前瞻超前的城市蓝图

2008年底，响螺湾商务区等重点功能区的详细规划、行动规划和城市导则完成。这份梦幻般的蓝图，回到十几年后的今天来看，依旧是高标准城市理念、前瞻超前的城市规划设计。正如滨海新区中心商务区管委会副主任高宏宇所言：“这是滨海地区首次采用‘城市导则’规划建设，在国内也十分先进。”

响螺湾商务区城市设计效果图（图源：天津市规划和自然资源局）

作为海河最后一个湾区，天津滨水临海国际化城市的“窗口”，响螺湾在突出亲水、近水的城市景观文化上，从规划之初就做了放大。东侧沿着蜿蜒的海河岸，建起一条南北走向的带状绿地，连同亲水平台及由它们串联起来的内湖和彩带岛，形成了响螺湾商务区特有的城市景观——滨水蓝带。

响螺湾商务区城市设计效果图（图源：天津市规划和自然资源局）

除了绿色滨水的城市属性，响螺湾在处理建筑和城市关系上也做了很多突破。建筑物的立面形态，要求尽可能使用曲线或折线，这是为了与海河河水相互关联，在规划者眼里，城市是个“讲故事”的城区，遥看响螺湾的天际线，一个至高点和两个次高点的三峰式天际轮廓错落有致。

响螺湾区域实景图

高楼林立的片区难免产生压抑感，但响螺湾的城市空间感却舒适很多，也源自规划之功。林立的高楼之间预留三个大面积的城市空地，形成城市“中庭”，也作为“钢筋丛林中的小型森林”，人可以步行来往于水岸与中心区，和滨水带状绿地相连。这样具备重要公共空间节点的设计，给休闲、娱乐留出了透气廊道。

空中俯瞰响螺湾，特别之处还体现在，建筑物被安排在了地块四角而不是中央，配合相对低矮的裙房，弱化高大建筑物给行人带来的压迫感，对内圈出院落，形成相对独立安静的区域。再加上按“行人优先、公交优先”原则设计的街道，形成尺度亲切、绿树成荫的城市街道界面，而不是大尺度空荡荡、令人疲惫的车行道路。

响螺湾区域实景图

作为规划参与者，工程师龙翔概括响螺湾城市设计的主要特点是“人性化”，要让在这里工作的人们“能充分享受到区域环境的美好与区域交通的便捷”。

03 平视下响螺湾

城市是现代人类的奇迹，但是奇迹拥有自己的内在规律和生命力。“掌上明珠”、“东方曼哈顿”、“鬼城”这些关键词标签里，记录着响螺湾曾经的机会与现在的沉寂，褪去了狂热与激情的土地，剥去宏大的城市梦想之后，我们又该如何平常看待响螺湾？

当时间的推移下，空城中的城市记忆是已经剥离的刻板印象标签，重新认知看待响螺湾，需要一个平视的视角切换。

“没有开启桥，没有天津大道延长线，与塘沽北岸的连接只有海门大桥，110公交车终点在远景庄园，东沽地区到远景庄园没有公交，只能坐所谓的黑车，交通不便。”这是曾经滨海人眼中的响螺湾，妥妥的滨海“坨地”，地处海河南岸，交通不便。

2006年的塘沽海门大桥上，望向于家堡响螺湾方向

而从尘土飞扬、到处都是泥土的荒地，到密密麻麻的吊机再到高楼林立，只用了5年。

2009年11月，海河开启桥投入使用后，转年天津大道延长线道路开通，东沽至响螺湾交通顺畅；2015年1月，海河隧道开通联通了中央大道和天津大道；2017年5月，连接河南路与迎宾大道的安阳道通车，跨海河大桥复工已经提上日程——位于海河南岸的响螺湾，和北岸的交通连通痛点已经各个击破中。

响螺湾区域实景图

现在的响螺湾，过桥就是规模超过纽约中央车站的于家堡高铁站，不远即为金街、文化中心和万达广场。

内部一系列市政配套前仆后继，天津海昌极地海洋世界开馆，亚洲单体面积最大的酒店项目，天津滨海碧桂园希尔顿酒店主楼主体结构封顶，响螺湾沿河彩带公园完工，扩建后的潮音寺开放，天津首座气膜体育馆响螺湾体育馆建成使用，天津师范大学附属学校和耀华附中陆续落地……

响螺湾南边的碧水庄园，2005年每平米售价仅为2300元左右的房子，现在二手房的售价已经到了每平米13500元。

响螺湾区域实景图

十年时间，一片工作与生活宜居的区域的生长，每一个滨海人都确确实实见证了她翻天覆地的变化。

发展的阵痛背后，是真金白银的城市投入，当城市化高峰已过，很难有哪个区域还能在如此短的时间聚集，获得如此翻天覆地的变化。海河、绿树、高楼大厦印入天际，优美天际线 BLOCK街区 海河沿线绿化带，已经自然形成了国际都市的基底。

2021年5月的一条新闻里，“滨城夜”魅力空间工程规划一期工程启动招标，建设规模为50.5万平方米，拟集中对于家堡区域、响螺湾区域建筑群落进行智慧光影提升建设，总投资额达3.3559亿元。

核心依旧是核心，响螺湾基于历史发展机遇的良好基础和硬件骨架结构，成为腾步跳跃的基础，向上和区域联通的可能性。

平视视角下，更切实可近的响螺湾， 城市配套的落地稳步进行中，骨架已成，肌肉力量正在生长。

04 滨城下的响螺湾 后会有期

最近一波对于响螺湾的集中媒体关注来自2015年前后，“现在我们对中心商务区的定位不要定得太高，我们没想要跟曼哈顿比。”天津市滨海新区中心商务区管委会主任郑伟铭，面对现状，强调“中心商务区的规划建设前无古人，路还很长，将来的事情是由市场来说话”。

当初中央商务区落地于此，宏大的规划下有切实的经济地理考量，邻近世界上最繁忙的海上航道之一，坐落于中国第四大城市天津，高铁将该地区与中国首都北京相连，通过再开发，将沿海工业区和旧港口转型为新的商贸中心。

中心商务区原土地控规

除了响螺湾生活服务区，中心商务区还包括其他6大功能服务区，《滨海新区中心商务区分区规划(2010-2020年)》中，中心商务区规划调整为“一河两岸六片区”的规划布局结构。

面对雄安新区“一带一路”、京津冀协同发展、天津国家自主创新示范区、中国（天津）自由贸易试验区等新的政策形势，作为展示滨海新区形象的城市服务主轴，中心商务区必须做出调整以迎接挑战。

滨海新区功能分区示意

2018年1月，中心商务区划入经济开发区；2020年底，滨城概念横空出世。按照天津市提出的打造“津城”、“滨城”双城发展格局的目标，天津经济技术开发区是“滨城”发展的核心区，核心区建设质量直接关乎“滨城”形象。

几个重点关键词：聚焦核心地段，打造城市标杆，做好资源盘活，激活城市载体，完善功能配套，促进城市品质提升。

城市的产业应是金字塔，而中心商务区拥有塔基和塔尖却缺少中间部分。股权转让回购、商务楼宇长租、整栋及分层销售模式的探讨都在核心日程里，只有企业愿意来、租得起、留得下、住得好，城市才有产业、人气和活力。

作为滨城的核心，经开区把目标直接对标天津主城区，努力“补短板”，从教育、医疗、商业、住宅配套、交通等城市功能配套入手，来破解宜居宜业这个空间命题。

土地应是时间与空间上的复合使用，通过空间用途改变的政策突破，增添多样混合功能的运营，用居住人口的进入带来城市活力也是调整的重要一步。在于家堡90%的商业服务业用地规划调整为住宅用地后，2020年9月4日批复的《中心商务分区响螺湾区域控规修改方案》里，响螺湾的规划也做了调整。

响螺湾区域控规修改方案

增加居住用地11.54公顷，降低居住容积率，商业规模减少约8.2万平方米；按照15分钟生活圈要求配置教育、卫生、文化等居住区公共服务设施和绿地，调整后规划新增九年制学校、商场、老年公寓及养护院等设施。

响螺湾商务区的再认知和重启机会背后，是响螺湾板块在滨城大战略格局下，生活和产业共生的城市焕新机会。预期中的未来办公属性调整，以及在兑现时间线上大沽试点城市更新，都为城市发展提供了潜力空间。

响螺湾的地产市场充满了传奇，曾经的赢家是五矿，超速奔跑的公寓开盘和热销，吃到了区域最早的红利；合景的超级地王，是天津楼市上一波狂飙突进市场下的传说，在持续拿地平稳着地飞行后，成为区域目前唯一的主力住宅项目。

天津2021年的第一次集中供地中，滨海拿出的核心土地资源之一就有响螺湾五大地块，整体规划体量达25万方，最终由万科出手摘得。如何通过城市界面的连接和生活氛围的营造，升级区域，完成居住和商务城市空间的无缝衔接，呼应城市主轴的城市界面和优美对面城市天际线，考验的是万科的城市视野。

我们也期待“滨城”战略下，一个全新的响螺湾的现实答案。

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