该租公租房还是该买商品房（无自持无公租清一色纯改善大户型）

钱江晚报·小时新闻记者 孙晨

图源杭州发布

杭州的豪宅市场历来都出独立行情。

杭州壹号院半个月成交10套大户型，单价11万，有七成以上一次性付款。（数据来源：钱报杭州房产公众号）

而就在8月，央行降息，首套贷款利率降到史上较低位。从上至下给出信号：支持买房自住改善生活。

高端市场的提前发动，恰恰也印证了当下或到了最佳买房的窗口期。

而到底有多少张改善房票在杭州市场“飘动”，他们的目的地又是哪？从最近钱江晚报美好人居研究院的一组数据中，可见端倪。

在杭州目前中签率最低的十大板块中，70%以上均价在4万元/㎡以上；均价在6万元/㎡以上的占了三个。不管是江河汇，还是望江新城，亦或是钱江新城二期（简称：钱二），未来杭州豪宅“三足鼎立”的新格局已然形成。（数据来源：钱报杭州房产公众号）

前两者已经找到了自己的“形象代言人”，一个是江河鸣翠、一个是K11，那最年轻的“钱二”到底找了谁？答案或许就在国企建发房产身上。

NO. 1

未来十年

杭州豪宅新格局已迭代完成

2020年，杭州市钱江新城二期建设指挥部制定了详细的“作战图”。在这份计划里，出现了几个大的IP地标：江河汇城市综合体（在建），沿线城市天际线，以连堡丰城（在建）、地下综合管廊为核心的地下隐形城（在建）……

这份“作战图”可能就是后钱江新城时代，杭州市中心豪宅新格局的规划图。

江河汇规划效果图

钱塘江北岸的江河汇 钱二中央高改住宅区 南星桥；南岸的奥体 亚运村板块，将成为未来十年杭州市中心豪宅区的两块重要“拼图”。

如果说江河汇已经迎来了自己的高光时刻，那钱二中央高改区正在成为下一个高端人群的房票聚集地。

从规划上可以看到，这块东西长约4公里、南北纵深约1公里的区域里，真正纯粹的高端住宅区就在沿江这一片空白区域里。它曾经是五堡、六堡原住民赖以生存的土地，在推倒重建后，沿钱塘江一线铺陈开来的未来是世界级滨水活力区。

钱江新城二期鸟瞰示意图

这是政府对未来杭州市中心的全新定位，也是作为城市能级提升的最重要引擎之一。

如果说每座城市都有一副“封面画卷”，那代表杭州的这副“画卷”从西往东，坐落着我们熟悉的春江花月、金色海岸、阳光海岸、蓝色钱江、东方润园，一直跨越京杭大运河，从江河汇流区和钱二中央高改区沿钱塘江向西延伸。

而现在，这副展开的画卷已经进入“钱二时代”。随着滨江、绿城、建发等优质品牌房企先后入驻，整个钱二的涉宅用地已经开发了约三分之一。

附以地下延绵近2.8公里的“连堡丰城”（在建），串联起四个TOD高密度发开，立体的钱二高改住区已经进入到“开花结果”的阶段。

五堡TOD效果图

建发房产与华发股份两家国企的强强联合，贡献两个高规格纯住宅项目——“江华玺云”和“江月望云”，或将成为钱二板块发展的里程碑事件。

NO. 2

无自持 无公租的纯粹改善

真正的“中央高改区”初露峥嵘

如果说杭州高端改善市场还有痛点，那就是阶段性出现的“自持 公租房”。这种在居住习惯、理念和人群上的天然落差，让改善住区失去了原本的纯粹。此前，也有高端住宅为此而出现了业主间的矛盾。

而“无自持 无公租”，屏蔽了这种可能性，为更纯粹的居住空间提供保障。

建发双子星区位示意图

建发房产这次推出的双子星，除了规划上有这种优势外，产品上也不落俗套，全部两梯两户，底层架空约4米，层高最高达到3.15米，总价门槛近千万元。

玺云建面约176㎡户型过程稿

在户型上，“双子星”也各有定位。靠近IFC、紧邻9号线五堡站的玺云限价66000元/㎡，主力户型176㎡大四房，总价近千万元起步，开间达到约14.7米，为钱二首个中式住区；一线沿江的望云，限价53000元/㎡，户型面积都在170㎡以上，最大面积约260㎡，做了真正意义上的住宅类大平层。这也符合“中央高改区”的定位初衷。

玺云鸟瞰效果图

户型的统一，恰恰为它们在未来二手房市场中的高溢价，提供了可能性。纵观近几年二手豪宅市场，“无自持 无公租”叠加户型纯粹的，其二手房价格要超出普通豪宅一截。

“中央高改区”作为“原生豪宅区”，当然不仅仅是定位纯粹，按照建发房产内部的共识，这次精装修他们力争做到板块乃至整个豪宅市场的“高定版”。这种较劲，在如今市场上显得尤为珍贵。在当下房产品不停“复制黏贴”下，建发房产却能“多次易稿”、“反复打磨”，足见这是他们今年最重要的住宅作品，玺云和望云承载的是两家国企对钱二板块未来的期待。

NO. 3

最受欢迎的外来房企之一

入杭六年已是“豪宅专业户”

都说外地房企入杭很容易水土不容，如果首个项目稍有不慎，便容易铩羽而归。因为，杭州这座城市对品质先天“敏感”。

如果要评选史上入杭最成功的外地房企，我想定有建发房产一席。

2016年，建发房产深度参与到和绿城合作的凤起潮鸣项目中，由此迈开深耕杭州的第一步。

此后“创作思路”如泉涌，从最早的养云静舍、书香印翠，到后来的超级红盘紫璋台，再到中式大平层缦云，都是板块内的品质标杆。

建发缦云效果图

2020年完成交付的养云静舍，目前二手房挂牌价都在8万元/㎡，成交均价也在7万元㎡左右；而位于文教区核心地段的书香印翠，带着对杭州文脉的深刻理解，获得市场的认可，也成为建发房产在杭州市中心的品质之作。

养云静舍交付实景

书香印翠实景图

市场高溢价背后是产品的好口碑换来的。不断在产品上迭代的建发房产，此番在钱二中央高改区打造的双子星，注定是其在杭产品系中的又一次升级。

玺云的“超级大门”，在建发缦云40米新中式大门的震撼之上再做升级，创纪录设计了约59米的主入口，彰显业主的尊贵与气派。

玺云近59米的主入口效果图

其次是建发房产最为擅长的“三进式园林”。

第一重迎门礼序——玺云阁。“玺”字于身份而言如美玉为尊，于景而言钟灵毓秀，寓意主人身份的尊贵；

第二重是门庭两侧的“春江秋涛”，取钱塘八景之一的秋涛之形，用自然之意护送业主归家；

第三重御道，台阶中间为——《观潮图》御道，在进入自家楼幢前，这是最后一重身份识别，也是“三进式”体验的结束曲。

让脚步慢下来，让生活慢下来，这是建发房产“三进式”手法营造的初心，也是深谙高端改善客户内在审美需求的心照不宣。

外立面，玺云将采用三段式立面，建筑主体以铝板元素为主，顶层为中式唐风挑檐。在我看来，这是沿江界面的最佳搭档，气势磅礴又不失古典美韵。

入杭六年，建发房产一直倾心在品质打造上，对品控要求甚严，对美感有追求，才缔造了这么多“热卖款”。

NO. 4

两家国企强强联合

改善也要安全第一

当下，不少外来房企为在杭州活下去而减配，甚至“断臂求生”之时，两家国企想的却是用高配置提升板块审美，让“中央高改区”名副其实。

建发房产，是《财富》世界500强企业厦门建发集团旗下专业房地产开发企业。连续11年荣膺中国房企50强，开发超70余座城市。

与建发房产联手的华发，是财富中国500强上的常客，也是珠海两家龙头国企之一，珠海最大的综合型企业集团。

有两家国企背书，无疑为“双子星”提供了最坚实的外壳，任市场风云变幻，他们都能安心打磨产品。

据悉，钱二“双子星”将在10-11月正式面市，玺云城市展厅已经亮相，地址位于上城区来福士广场一楼南门入口处。开盘前，我们唯一能做的是，搜集资料，找到喜欢的户型，足够幸运的话，你就能成为“中央高改区”的一份子。

置业顾问 李冰

置业顾问 叶佳辉

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