永久土地使用权的法律规定（在土地使用权中常见的法律规定都有哪些）

关于土地使用权相关的一些基本概念以及日常生活中的一些基本的法律规定，包括一些基本的法律常识，尤其是企业在建设或者拆迁过程当中对土地相关的一些补偿，跟土地的基本法律规定有很大的密切关系。跟大家探讨下关于土地使用权相关的基本概念及相关的一些法律规定，还有一些基本的法律常识。

土地使用权是指国家机关、企 事业单位 、农民集体 和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照 法定程序 或依约定对国有土地或农民 集体土地 所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。

土地使用权的主体主要是国家机关、企事业单位、农民个人、企业均可以成为国有土地使用权的主体。土地使用权的权利是占有、使用、收益和处分的权利。土地使用权是外延比较大的概念，这里的土地包括农用地、建设用地、未利用地的使用权。按照性质又分为农用地、建设用地和未利用地。

土地使用权要跟土地所有权相区别，集体的土地的所有权分为国家所有和集体所有的土地所有权。土地的所有权里面又分使用权。个人、企业都只有使用权，没有所有权，因为所有权在法律体系只有归集体和国家才享有，其他人没有享有所有权，所以要区分土地所有权和使用权基本的概念。

土地的使用权是土地法律制度上的体现，土地使用权根据土地的所有权的性质分为集体土地使用权和国有土地使用权。国有土地使用权是指国有土地使用人依法对土地行使土地去使用土地并取得收益的权利。

国有土地使用权取得的方式有划拨出让、出租入股等方式，那么，集体土地使用权是指农民集体土地使用人依法享有、依法利用土地取得收益的权利。集体土地使用权又分为承包地、建设用地。

农民集体土地使用权是农民使用土地的权利。集体土地使用权又分为农用土地使用权、宅基地使用权、建设用地使用权。所以，集体土地的里面又分为宅基地、建设用地、农用地。农用地使用权是指从事农业种植的林业、畜牧业、渔业都属于农业的土地使用权，承包地、基本农田、林地等等在土地分类里面有明确规定。农用地的使用权宅基地显然就是村民建设的住宅用地，只有农村的村民享有宅基地的权利，就是“一户一宅”。

建设用地使用权比如村里办的企业、公共设施、公益事业等这些属于建设用地使用权。新修订的《土地管理法》规定，建设用地使用权可以出租出让，与国有土地使用权同等的权利。农用地使用权通过发包方与承包方订立承包合同取得。宅基地使用权和建设用地使用权通过土地使用者申请，县级以上主管部门依法批准取得。

根据《土地管理法》、《土地登记办法》的相关规定，土地使用权的类型只有出让和划拨两种形式。划拨土地使用权是指县级以上行政机关依法批准，在土地使用者缴纳补偿安置费后取得土地使用权，或者经县级以上主管部门批准后无偿取得国有土地使用权。所以，划拨土地使用权有的是有偿的，有的是无偿的，有的是缴纳了土地补偿费，安置费基本的这些成本费用，也有的是无偿取得的，当然两者必须经过县级以上主管部门依法批准取得。

出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内出让于土地使用者。由土地使用者向国家支付土地使用权出让金后取得土地使用权。也就是出让的方式要花钱去买，完全按照市场价去购买。

出让取得土地使用权有哪些基本的特征？取得土地使用权首先是有有偿的，土地使用者取得一定年限的土地使用权，要向国家支付土地使用权出让金。国家凭借土地所有者取得土地经济效益表现为一定年限内的这种地租，一般以土地使用者向国家支付一定数额的货币，就是出让取得是花钱取得土地使用权是有期限的。土地使用者期限应该有规定，在合同当中约定，不得超过法律规定的最高的年限。在出让合同当中取得土地使用权是一种物权。土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权相分离为基础，土地使用权出让后，在出让期限内，受让人实际享有土地有占有、使用、收益和处分的权利。土地使用权者也可以在使用年限内转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。

土地使用权出让的形式有三种，即协议出让，出让的方式是通过招拍挂协议招标拍卖协议出让。土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法定的程序对土地实施征收并给予补偿。那么土地使用权我们一般获取的方式常见的就是出让，通过出让的方式招拍挂，还有协议出让四种方式。最常见的主要用地是招牌挂的方式，除此之外还有协议出让。

土地使用权最高年限有法律规定，居住用地一般70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育是50年，商业、娱乐、旅游是40年，其他综合用地是50年。招标出让国有土地使用权是指市、县级土地行政主管部门先发布招标公告，邀请公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

在招标过程中，土地主管部门要根据出让土地的情况编制招标文件，并实施招标登记，投标人在登记时必须要交纳投标保证金。要交营业执照副本、法人代表身份证明等文件。招标人在招标文件要求编制标书后，在规定的时间内将标书密封，投入指定标箱。经由专家组成的评标委员会按照评标标准对企业提交后投标进行评审，在规定的地点进行开标。

中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，中标人则在通知书约定的时间按照招标文件与土地管理部门签订土地出让合同。公开招标的单位不能少于三家，如果少于三家，招标人应当停止开标。在公开招标中，投标企业招标的价格是重要的评标因素，但评标委员会为了防止土地开发的后续资金无法到位出现土地闲置浪费现象，开发商的从业经验和实力应当是评标委员会关注的要点，也要关注它的价格，还有关注他的实力。

第二种方式，拍卖。拍卖出让国有土地使用权是指土地主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用权的行为。土地的主管部门根据拍卖土地的特征，编制拍卖文件，竞买人在竞买申请截止日期前提出竞买申请，交纳不少于拍卖文件规定的保证金。同样，提交相关的资质证明，竞买人通过审查后得到应有的编号，拍卖会在拍卖公告规定的时间、地点进行。参加的竞买人同样不能少于三人，否则应中止拍卖。拍卖中最终的成交价格必须高于拍卖方所制定的底价，否则也需终止拍卖。拍卖成交后，竞买人按照拍卖成交书规定的时间签订国有土地使用权出让合同。土地拍卖中最终的原则就是价高者得，与其他形式拍卖原理相同。

挂牌出让国有土地使用权是指土地行政主管部门先发布挂牌公告，按公告规定的期限，将出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价，并申请更新挂牌价格，根据挂牌期限截止出价结果确定土地使用者的者的这种行为。

挂牌也同样要行政机关编制挂牌文件，竞买人提出竞买申请，交纳保证金，提交纸质证明。在挂牌文件规定的挂牌起始日期，挂牌人将挂牌的土地的位置、面积、年限、规划要求、起始价、增价规则、增价幅度等内容在土地交易场所挂牌公布，符合条件的竞买人按照文件的要求填写报价单。在挂牌期限内，竞买人可以多次报价。如果在挂牌7天内只有一个竞买人且报价不低于挂牌底价并符合其他交易条件的挂牌成交。

在挂牌期间内有两个或者两个以上竞买人报价的，报价最高者得。竞买人报价相同的，先提交报价单，如果是低于底价的挂牌不能成交，低于底价，不符合交易条件的就不能成交。同样竞买人确认后，挂牌人向竞买人发布挂牌成交确认书，然后签订国有土地使用权出让合同，也是同样遵循价高者得的原理。不同之处在于不是现场报价，由挂牌者以书面的形式报价。

那么，土地招拍挂出让土地使用权的范围，哪些情况下是必须使用招拍挂的形式呢？比如说各类经营性用地必须使用招拍挂的方式，还有其他土地供应地块公布后，一种土地有两个或两个以上意向者，应当以挂牌的方式招拍挂。划拨土地如果改变土地用途，国有土地划拨决定书和法律规定应当明确收回土地使用权，实行招标挂牌出让的，如果划拨改变用途的进行招拍挂土地。出让土地使用权改变用途的，改变用途的国有土地划拨决定书或者法律规定明确应当收回土地使用权，实行招拍挂出让的，划拨土地使用权要改变用途转让，还有出让土地改变用途等等都要实行招拍挂的方式收回。协议出让国有土地使用权不得低于基准地价的70%，也不得低于最低价。

律师也是分专业的，很多律师就只做刑事诉讼，不做民事和行政，很多律师就只做民事或者只做融资，只做上市类案件等等。楹庭就是主做政企纠纷类包括征收、招商引资合作当中的一些行政协议的纠纷的，包括关停引起的一些纠纷。如果企业主遇到此类的纠纷，要先咨询专业的律师团队。律师会根据不同的案件，制定维权方案，因为每个案子都是不一样的，具体情况还需要具体分析。

本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。