福州四年后房价是涨还是跌 福州下半年房价走势会如何

今天来聊聊福州房价走势，随着8月结束，也开启了下半年房市的新篇。金9银10是否会重现，降价潮是否会加大，楼市库存是否继续加大，房价是否会反弹？

前几天，福州第六次土拍结束，之前写了一篇文章分析了这次土拍的结果，这次土拍总共收入75亿，对财政补充还是不够，有部分地块延期。

这次东二环楼面价被刷新，可能有很多文章和中介刷屏，楼面价又暴涨，房价要起飞，但是对比2016年的土拍就能发现，当时都是100%溢价率以上的，然而这次的土拍虽然个别楼盘刷新了区域新高，但是其他大部分楼盘的地价并没有多大上浮，很多比之前还低。所以对于下半年来说，土拍并不能成为房价起飞的基础。

有关注福州楼市的朋友，一定发现最近福州新盘的备案价呈现出上涨的趋势，特别是同一个楼盘，后面几期的备案价对比之前的都有一定上涨。这是否预示着房价要起飞了？其实任何东西都要细看，有些同项目楼盘，后面几期价格上涨，但是细看会发现，上涨幅度也仅仅在5%以内，这是什么概念？如果间隔一年的时间，这种幅度可以说之前买的都没赚，仅仅跟普通理财差不了多少。

还有一种情况，可能有些楼盘的最高价在32000，然后个别媒体就会以XX区域房价达到32000为宣传，当你看到这个就会觉得，怎么之前28000的均价就涨了这么多，但是当你细看之后会发现，除了次顶楼的东端头是这个价格，其他50%的价格依然在28000左右的时候，就会发现实际并不是这么一回事。

分析：虽然政府最近对于新盘的备案价是做出了上涨的趋势，但是幅度也并不是宣传的那么夸张，对于有购房的朋友，不要过于担心。毕竟政府也有自己的任务和职责，在二手房遇冷的情况下，肯定要对楼市有一定的调控。当然高备案价之后，很多新盘的打折也随即出现，对于购房的朋友来说，不知道这个现象是福是祸。

最近上市的几个新盘，不知道大家是否发现，拿地和上市的间隔在逐渐缩短，就算还没上市的也在拿地不久就开始了蓄客宣传。

今年江南CBD，南二环新盘，普遍在去年拿地，间隔1年左右开盘上市，但是最近金山洋房拿地上市间隔仅仅4个月。今年拿地的中骏世界城，拿地6个月已经开始蓄客，下半年也要上市，同一场土拍位于金山绿轴的两个地块，现在也已经开始蓄客，准备上市，间隔期已经缩短到1年以内。

分析：随着楼市的遇冷，开发商拿地之后，对于销售去化的压力较大。开发商也意识到了这点，所以对于蓄客宣传更加重视。很多今年拿地的楼盘，一开始就建设售楼部，然后立刻开放蓄客，加上各种广告营销，以求抢夺区域的购房者。对于这个现象，也说明楼市目前依然是买房市场，下半年近期土拍的新盘会逐步上市，对于之前已经开盘，去化就不好的新盘，将会冲击更大。当然到时候，销售的策略，价格的定位，都是开发商需要自己打磨的，毕竟时间越久，竞争只会越多。

对于楼市的价格走势，一直以来都是以二手房市场做基准，因为新盘会由于开盘的区位等因素导致均价波动较大，而二手房是一个巨大存量市场，更能体现房价趋势。福州二手房市场，从某APP的截图来看，从2018年开始一路阴跌到现在，虽然数据可能不是太准，但是总体趋势偏差不大。

分析：目前二手房市场，由于库存加大，部分高性价比的新盘竞争，导致很多高溢价的二手房一直有价无市。当然很多也是在17-18年高位接盘的投资者，肯定无法接受大幅度降价。目前来看市场依然是买方行情，相对于新盘备案价逐渐上涨，如果能接受二手房的朋友，可以多去实地看房，虽然看房的过程是容易导致人疲劳，放弃。但是想想这是几百万的交易，尽量多动起来，为自己的购买保驾护航。

对于下半年的走势，个人依然持维稳的态度，虽然库存会持续加大，新盘加速上市，但是也不可否认外围和内部的通货膨胀在加速。加上国家目前依然对于楼市态度比较坚决，后面的基调还是依然平稳运行。当然在这个时期，如果你有投资打算，个人是不太建议，毕竟目前的整体局势，看不到当前价格能有较大幅度的受益。对于刚需购房，个人建议，可以择优入手，可以在这个时期，多淘淘二手房，多关注新开盘的楼盘，多了解新盘的优惠和不利因素。