踩盘笔记福元路地铁口的珠江花城（只想告诉你买入天河的机会只会越来越少）

城市，让生活更美好。广州这座掌管着约2200多万人口的超大城市（数据来源：广州市统计局），一直努力追求更高质量的发展，满足人们对生活的美好期待，让更多人愿意留下来，而天河成了他们置业安居的优选之地。

要知道，天河连续多年蝉联广州GDP第一名，一直以来都是教育高地、人才高地，近十年来天河人口变化不仅限于数量的增加，更在于质量的提升。第七次全国人口普查结果显示，十年来天河人口素质逐步提高，特别是高素质人才不断集聚，全市高学历、高收入的人才，优选之地还是天河，高端居住圈层自此而生。

图片来源：广州统计局

越来越多人想定居天河，就算换房也不愿意离开。近期萌萌哒遇到了好几个妈友都有“换房不换区”的坚持，尽管他们换房的出发点并不相同，但他们都说：难的不是换房，而是在天河换房。

大家都知道天河寸土寸金，不少楼盘为了盖房子几乎没有预留多少社区活动空间，有人抱怨“连遛娃遛狗的空间都没有。”

要知道天河不少小区总建面仅有10-20万㎡左右，珠江花城总建面约85万㎡，精心打造了约10万㎡的四季园林，其中三四期约5万㎡，可以看出了，珠江花城仅园林的面积就可以赶上一个小区的体量了。

珠江花城实景图

老人小孩都喜欢的大花园，珠江花城给业主安排上了。这里设计了环氧跑道、儿童乐园、休闲花园等多个主题空间，构建全龄化主题园林，让社区生活更精彩。

珠江花城园林效果图

值得一提的是，珠江花城目前在售产品位于四期组团，该组团打造百米楼距，堪比豪宅社区，既避免了楼栋遮挡影响采光和通风，又保障了景观视野以及提高居住私密性。当前防疫常态化，大园林低密度社区一方面可以隔开人与人之间的接触距离，有利于居家生活健康，另一方面又有足够大的社区玩耍空间。

珠江花城三四期平面效果图

生活社交；

而这个建面约85万㎡大城的优势却不止于此，据悉，项目将配套约2万㎡的大型Block商业主题裙楼，集美食、购物、休闲于一体，日常下楼就能奢享便利繁华的生活，而目前华润万家、美宜佳、里享时光已经开业，麦当劳也已签约，便利生活近在眼前。

商业街实景图

作为建面约85万㎡的大社区，珠江花城的配套不止于此。小区内还有社区康养中心、文体中心、肉菜市场等配套，畅享日常生活便利度。

交通配套；

出行方面，小区门口打造了公交总站，偏好公共交通的业主可以选择在门口搭乘456路公车直接到达地铁黄村站，该站是地铁21号线和4号线的换乘站，可以畅达广州各区。

珠江花城公交车站效果图

若是自驾的话，可通过广园快速、茅岗路北延段等主干道，出行颇为方便。

教育配套；

作为GDP强区，天河在教育投入方面下足了功夫，提出“优教行动“，并且将珠江花城所在的天河东部作为重点区域，引入优质教育资源，推动片区教育均衡发展。

图片来源：天河区教育官网

大学区和多校划片的趋势之下，片区平均教育越均衡或者片区优质教育越集中，则更为关键。单单去年天河东部就迎来了4所新学校开学，包括天河区体育东教育集团均和小学、清华附中湾区学校、广州市执信中学天河校区以及天河区智慧城第一小学。

不同于其他新建楼盘学校可能会延迟开学或者发生变化，珠江花城家门口的体育东教育集团均和小学早于去年9月份正式招生开学，该校为36班公办学校，是体育东教育集团的四大核心校之一，深入了解会发现体育东路小学大部分学生各科期末成绩都达到了优等的水平。（来源：信息时报，具体地段划分以教育局公布为准）

均和小学实景图

距离珠江花城约1公里还有执信中学天河校区，这是一所办学规模为90个班的完全中学，初中部在去年9月份已经开学，而今年还将迎来首届高一新生。（具体招生政策以教育局公布为准）

此外，珠江花城社区内还配套约6200㎡幼儿园和2400㎡托儿所。可以说，珠江花城周边的教育资源整体还是比较丰富的。

当三胎政策放开、人们的财富不断积累，这群改善客们已经是二次置业、三次置业……经过几次买房、换房的洗礼，他们往往变得成熟而理性，这次换房更是出于“长期居住”的考虑，对于改善维度的考核要求则越来越高。

样板间

户型图

再来说说产品，项目北向79㎡小户型产品就只有一种，传统竖厅设计，通风采光不错。

该户型走道利用比较合理，全屋实用率比较高， 做到了3 1房。

来看看样板间实景，进门处由阳台打造有一个入户花园，赠送一半面积，面积足够打造成一个小书房：

厨房空间略显逼仄，只能放下一个单开门冰箱，不过作为刚需户型，已经够用了。

比较亮点的设计是各个房间都把飘窗直接打掉，做成落地窗，每个房间的使用空间增加不少。

客厅、卧室实景

项目89㎡3 1房户型均为南向，共三种户型。

其中89㎡竖厅设计的户型，跟79㎡户型差不多，主卧多一个卫生间，做了主套，舒适度更高；两个横厅设计的户型位于端户位置，采光通风更好。

目前开放的是89㎡横厅户型样板间，进门也是有半赠送的一个入户空间，可打造书房。

厨房也比较小，刚好可以以闯入镜头的小朋友为参考：

89㎡次卧空间更宽敞，同样是把飘窗打掉，利用飘窗空间之后，儿童房和次卧放下一个小的双人床之后，还能摆下一个小书桌、衣柜。

另外还有两个大户型，116㎡4 1房、143㎡5房。其中116㎡户型为竖厅设计，可以看做是前面89㎡竖厅户型的升级版，多一个小房间，主卧还带一个步入式的衣帽间。

143㎡5房就比较豪华了，位于端户位置，采光通风本来就不错，还采用的是大横厅设计，通风对流更好。另外主卧面积接近客厅面积了，十分豪华，还带有单独的衣帽间。

如果非要挑毛病的话，就是两个户型的厨房都不是直接采光，是通过生活阳台间接采光。

珠江花城比较巧妙的地方在于面积把控，例如89㎡的户型，没有超过90㎡，少交一个点的契税；最大的户型也没有超过144㎡，没有达到豪宅面积的标准，不用缴纳豪宅税。

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