关于小区的公共收益的规定（小区公共收益的使用与分配）

(一)公共收益能否首先用于弥补物业公司的管理成本

在现实中，公共收益一般是由物业公司进行管理的。有些物业公司会主张小区的公共收益应当首先弥补公司的亏空，因为物业公司开支大、成本高、利润低，甚至常年亏损。这样的做法是否合法呢？目前多数物业公司对小区进行管理都实行的是包干制。根据《物业服务收费管理办法》规定，实行物业服务包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利用。因此，业主缴纳的物业服务费用中已经包含了物业公司的成本开支，即物业公司按照规定的标准收取物业服务费后，

无论盈亏均自行承担。物业公司在接管物业项目时，通常会对管理服务过程中可能产生的相关成本开支进行测算，对管理过程中可能产生的成本及可获得的利润率应当有合理预期，除非有不可抗力或重大变故外，并不能想当然的认为物业公司的亏损经营必然应当用小区的公共收益进行弥补。

(二)公共收益能否直接冲抵小区的公共开支

很多物业公司对于公共收益还存在一种说辞，即小区的公共开支应当直接从公共收益中扣除。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，权利人向物业公司主张擅自进行经营性活动产生收益的，物业公司可以要求扣除合理成本。对于“合理成本”的定义，应当是指物业公司为公共部位或公共设施的经营产生的必要费用。例如，停车费的成本只能是地面划停车位及车辆进出管理的工本费，不应当涉及人工费，因为物业服务费的主要支出项目就包括管理服务人员的工资、社保及福利费用。另外，物业公司也不能凭空陈述小区的公共收益已经冲抵小区的公共开支，应当将所有的收支明细予以清晰的列出，以共业主查询和监督。

(三)对于公共收益业委会能起到哪些作用

小区公共收益的维权顺利与否很大程度取决于广大业主的支持及业主委员会内配合：业主委员会应正确行使权利，执行业主大会的决议，对小区公其极答进用能督和管理，业委会可以通过加强宣传，增强业主的权利意识，及时维护全体重主的合法权益。对于已经解除合同撤离小区的物业公司要及时追缴，避兔因为诉讼时效问题造成损失。

当然，仅靠业主委员会自身的力量来维权是比较困难的，毕竟诉讼或仲裁中涉及的程序及实体专业性强。因此，建议业主委员会通过公开、民主程序，在征求广大业主意见后，委托专业人士进行维权。如果条件允许，业委会应当将风险防范机制提前引入，在诉讼或者仲裁之前，听取专业人士的意见，甄别公共部位及公共设备设施，盘点小区的公共资产，加强日常监督管理，及时收集相关证据，避免在维权时处于被动局面。

(四)物业公司如何处理好公共收益的问题

虽然目前部分小区的物业公司并未及时与业主委员会结算公共收益，不愿意将此笔丰厚利润进行割舍。但是真正面临业主通过法律途径救济时，物业公司也可能面临较重的举证责任。因此，物业公司对于小区的公共收益问题其实不用过于回避，应当与业主委员会建立畅通的沟通渠道，双方通过事先明确的合同约定，确定公共收益的构成及分配比例，建立完善的财务制度，对共有部分收益应当单独建账，专款专用，定期公布财务收支，确保业主对共有部分的收支情况享有知情权。业委会也应当本着合理分配的原则，全面考虑小区的实际管理状况，对于确实属于小区的必要开支部分列明账目，通过合法途径向广大业主征求意见，依法通过表决后从公共收益中予以扣除，补贴物业公司的费用收入。

新《民法典》第282条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”

《物业管理条例》第54条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”可见公共收益属于全体业主所有，

物业公司可以基于管理、经营扣除公共收益中的合理成本，剩余部分归业主所有。物业公司通常会在《物业服务合同》中对公共收益约定一定的分成，约定明确的，可以按照约定执行，但是对于一些没有明确约定物业公司分成的情况下，

物业公司不得直接将公共收益冲抵开支、成本等，应当经业委会或业主大会决议通过对公共收益作出相应的处置。