土地基准地价是成本价吗（究竟是地面地价还是楼面地价）

一、案例索引 温州城市建设开发有限公司与温州万松商贸有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷申请再审民事裁定书，案号：（2013）民申字第449号，现在小编就来说说关于土地基准地价是成本价吗?下面内容希望能帮助到你，我们来一起看看吧!

土地基准地价是成本价吗

一、案例索引

温州城市建设开发有限公司与温州万松商贸有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷申请再审民事裁定书，案号：（2013）民申字第449号。

二、案情简介

再审申请人温州城市建设开发有限公司（以下简称城建公司）因与再审申请人温州万松商贸有限公司（以下简称万松公司）合资合作开发房地产合同纠纷一案，不服浙江省高级人民法院（2012）浙民终字第19号民事判决，向最高院申请再审。争议的焦点：1、房屋分割交换是否完成？补充协议约定交换价格另行协商，城建公司主张2003年3月5日《补充协议书》仅为预约合同。2、万松公司能否享有合作开发的房产的35%的股权和地下车位？万松公司享有35%股权和地下车位的条件是土地评估价不超过500元/m2。万松公司认为土地评估价指楼面低价，城建公司认为是地面价。

三、最高院裁判摘要

（一）关于双方房屋交换的问题。万松公司在与城建公司合作开发涉案东南大厦（原名九重天大厦）项目的过程中，签订了一系列协议。根据双方于2010年3月26日签订的《关于东南大厦有关事项的备忘录》，各方对东南大厦所拥有的权益按照2001年10月7日、2003年3月5日、2003年4月15日签订的协议执行。2001年10月7日《协议书》中虽约定万松公司在合作开发中应得的5100平方米建筑面积为东南大厦一层商业用房面积的40%，剩余部分面积在二至四层中均摊，但2003年3月5日《补充协议书》已对此进行了变更，约定：“甲方（即万松公司）朝南三、四层与乙方（即城建公司）朝东一、二层交换待土地评估或拿到项目预售证一个月内双方协议决定交换条件、价格、结算方法。（乙方给甲方优惠价）竣工结清。”该《补充协议书》是当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方两次签订《九重天大厦土地与建筑分割协议书》，共同提交《关于办理东南大厦建设工程规划许可证（正本）的报告》及《关于办理东南大厦房产证报告》，均是按万松公司分得一、二层房屋和城建公司分得三、四层房屋的约定履行的。2009年9月16日《补充协议书》及2010年3月26日《关于东南大厦有关事项的备忘录》再次重申双方房屋交换的价格另行协商解决。2010年4月19日及2011年1月20日，万松公司和城建公司分别取得东南大厦一、二层和三、四层房屋的所有权证书，且双方就各自所分得的房屋均进行了使用和处分。可见，万松公司和城建公司已就房屋交换形成了合意并实际履行，城建公司主张2003年3月5日《补充协议书》仅为预约合同，与事实不符。双方未能在约定时间内就交换价格协商一致，不能否认前述交换协议及行为的效力，人民法院可以根据当事人的诉请依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。二审判决在引用2003年3月5日《补充协议书》第一条时在“交换”及“待土地评估”之间多了“，”号，属于笔误，不影响对条款内容的理解。

本案是合作开发商品房，就房屋分割争议问题引发的案件。万松公司依约应取得5100平方米案涉大厦的房子，即一层商业用房面积的40%，剩余部分面积在二至四层中均摊，后签订补充协议进行了交换，即万松拿一至二层，城建拿三至四层，但双方对交换的价格没有能协商一致。而法院以双方各自取得产权证认为房屋分割交换已经完成，双方未能在约定时间内就交换价格协商一致，不能否认前述交换协议及行为的效力。关于土地评估价争议，2003年4月15日《补充协议书》并未明确作为万松公司享有东南大厦住宅部分35%股权条件的地价究竟是地面地价还是楼面地价，只是采用了土地评估价的表述，而根据当时所做出的《土地估价报告》，只有关于单位地价（即地面地价）的评估，没有关于楼面地价的表述，双方均未提出过异议。且该项约定是在双方与政府协议受让土地的过程中针对土地出让金价格所作出的，应指地面地价。

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