这次会议透露哪些重要信息 注意昨天大会上

昨天的大会，释放了一些重要信号。

重点提到，深圳作为大湾区建设的重要引擎，要围绕产业链部署创新链、围绕创新链布局产业链，前瞻布局战略性新兴产业，培育发展未来产业，并实施开放的人才政策，引进科技领军人才、高水平创新团队。

也就是说，加大创新、发展科创、引进人才是未来深圳仍然要重点发展且一直走下去的必然道路。

再有一个，第二个上台的是家高科技企业代表人，这是第一个企业代表上台，从这点看就已不简单。值得注意的是，这还是家高科技企业，很明显，于深圳而言，“科创”是重中之重，未来对标的是硅谷。

那么，深圳的硅谷是哪呢？无疑是光明科学城。

01.

光明之城正在崛起

致力于打造世界一流科学城

在楼市中，最为广泛流传的便是李嘉诚的地段论，但“好地段”的产生，前提必须是该区域有着高定位和国家级规划。

于一个区域而言，其定位和规划代表着国家和政府在此发展的意志和决心，也就是说，有着高定位和规划的区域，意味着这是国家强烈看好并一心要发展的地方。

光明位于“广深港澳“科技科技走廊上，连接深圳光明、南山科技园、广州大学城及香港、澳门的高新产业及教育资源，定位是“打造世界一流科学城和深圳北部中心”。

于是，便有了光明科学城。18年落地，19年正式动工，20年规划蓝图曝光、空间规划纲要获批，进展速度再一次诠释何为“深圳速度”。

光明科学城效果图

再把眼光放长远一点来看，在以“科创”为主基调的深圳，以科创直接命名的区域有且只有三个，光明科学城便是其中之一，另外两个分别是西丽湖国际科教城和深港科技创新合作区。

光明科学城面积达99平方公里，相当于9个南山科技园，占据光明全区面积的超60%，更是在深圳市被确定为综合性国家科学中心第四城后，光明科学城被定位为集中承载区，称之为深圳的“硅谷”。

从市级战略一跃成为国家战略，光明科学城的地位不容小觑。

随后，在今年8月31日，光明完成“十四五规划”编制前的民意调查，明确表示，“十四五”时期（2021-2025年）是光明区打造世界一流科学城、深圳北部中心的起步期。

而早在7月3日的《朝闻天下》节目中，央视便对广东省科技创新相关工作进行了报道，其中，将近1/3的内容都为光明科学城。

在这之前，光明科学城就已受到央视的多次报道，如此光环和待遇，整个深圳可能也只有前海和光明。

可以看到，在深圳深圳全力发展科创的背景下，光明科学城作为其重要载体，受到从深圳市到全国的高度关注和支持。在此强烈支持下，深圳对光明科学城的建设也在加大力度推动执行和落实。

2019年6月18日，光明区政府发布招商引资意见稿，对“世界500强”在光明区设立的全球总部企业，给予最高5000万元奖励。

政策补贴力度之大，对于大多数企业无疑是个很大的吸引点，极大推动了产业的入驻。

早先，在央视《对话》栏目中，就重点说到光明科学城。并提到深圳市政府为科创的发展特地设立了百亿天使母基金，用来支持企业孵化，成功了政府一分钱不要，失败了政府首先补偿企业40%。

这样的环境，不仅为高新技术企业的发展打开了一扇窗，还敞开了大门。

现阶段，深圳湾实验室落地，全区国家高新技术企业从2017年的614家增长至2019年底的1285家，中集、艾维普思、迈瑞、大疆、联想等巨头都来了！

在9月初的深圳市重点区域开发建设总指挥部第十三次会议暨重大项目调度会议上，深圳更是将光明科学城核心区纳入市重点区域。

自此，深圳18个重点区域中，光明占了两个，一个是光明科学城核心区，另一个便是光明凤凰城。

02.

凤凰城落地项目投资总额超2000亿

是当前光明配套最全的板块

光明凤凰城作为深圳市18个重点开发区域之一，位于珠三角粤港澳大湾区坐标体系中，连接广深港黄金轴线，是光明科学城之外最为核心的板块。

截至目前，光明凤凰城落地项目投资总额超2000亿元，在18个重点区域中排名第一，已有200多个项目落地于此。

同时，已有约400家国家高新技术企业、13家500强企业以及64家上市企业落户于此。到2021年，光明本土上市企业将到达36家，国高企业1600家，堪称家门口的“南山科技园”。

根据预估，未来将带来约22万人的居住规模，就业人口37万人，产业和人流效应显著。

与光明和公明的其他主要依靠旧改的板块不同，光明凤凰城属于新片区，大部分由空地建设而成，少了旧改的障碍和阻力，配套和规划落地的速度相对更快。

也因此，光明凤凰城成了目前整个光明配套最为完善的板块，堪称光明的城市精华所在，这与光明凤凰城规划构建宜居、宜业、宜人的新型示范城区的目标刚好一致。

首先，从商业来看。

据不完全统计，以区政府为核心1KM范围内，就涵盖了龙光玖龙台约10万㎡TOD商业、特建发光明乐府万达广场（暂命名）约5.2万㎡、金融街商业约0.4万㎡（在建中）以及宝利来花园酒店约4.6万m²，商业总体量已超过20万㎡。

如此大体量，基本已为商圈的形成奠定了基础，其中或将以体量最大的龙光玖龙台商业为核心。可以看到，未来，这里将成为光明首屈一指的核心商圈。

龙光玖龙台商业效果图

其次，来看文体。

9月19日，光明文化艺术中心开幕式隆重举行，集演艺中心、大剧场、音乐厅、美术馆、区图书馆新馆、城市规划展览馆等于一体，将开启深北地区文化艺术新生活。

据了解，这是深圳北部片区规模最大、功能最全、设施最完善、建筑智能化水平最高的文化艺术综合体，光明文化地标或在此诞生。

光明文化艺术中心建设历程（来源：光明文艺中心）

最后，再来看交通。

龙大高速、高铁光明城站、光明大道等均经过凤凰城，与此同时，地铁6号线已于8月正式开通运营，自此，光明进入地铁元年！光明与深圳北站、福田中心区的壁垒也从此打破。

6号线（含一期、二期）示意图

紧接着，地铁6号线支线、13号线也有新的进展。6号线支线二期确定线路走向，13号线公布建设节点，北延段和南延段将分别于2025年和2026年通车。

很明显，光明的产城融合核心区便是凤凰城。

03.

轨道交通实现从0到1的突破，

双地铁直连的大型MALL来了！

地铁6号线的开通，实现了光明轨道交通从0到1、从无到有的突破，而地铁对周边物业价值的影响有多大，大概所有购房者都清楚。

但价值上升最为明显的阶段，是在首次地铁开通的前后。

比如，地铁4号线开通前，龙华的房价还是1字头。随后，2011年贯穿龙华的4号线开通，2012年龙华房价就飙升到2万 ，其中民乐地铁口的书香门第涨幅高达40%。

同样，6号线的开通，也将光明房价往上拉升。根据深圳中原统计的数据显示，光明9月二手房成交均价环比8月上涨4.42%，同比上涨48.81%。

截图自中原

可以看到，地铁带来的物业价值有多高。

坏消息是，光明地铁站口物业并不多，可以说非常稀缺。但好消息是，现阶段有个大型TOD商业将要面世！

据了解，龙光玖龙台携约10万平TOD商业来了！目前在售建面约50-70㎡的双地铁双MALL公园里绝版商铺，与 “凤凰城站”无缝接驳，将引领光明商圈新时代！

项目效果图

除了是光明体量最大的商圈外，与光明其他商圈相比，龙光玖龙台自带的大型MALL无缝接驳6号线和13号线的凤凰城站，堪称零距离地铁物业，完美引流地铁人群和MALL的消费人群。

并且，龙光玖龙台作为以Street Mall商业模式的首发，将带领光明商业进入“MALL”元年，并正式开启第四代商业模式。

什么是“Street Mall”呢？顾名思义，便是“街区商业”。从外部条件来说，此类商业具有“占据区域核芯地段 临近地铁口 周围配套设施齐全 中产人群集聚 商业规划设计超前”的五大特征。

项目效果图

与以往的商业模式最不同的是，Street Mall更注重体验带来的商业空间，除了带来基础的物质消费，更满足了消费者对精神上的消费体验，也因此被称为第四代体验式商业综合体模式。

那么，地铁Mall的价值到底有多高？

以华润万象天地为例，万象天地在2018年年营业额达28.1亿，平均租金水平达1347元/平/月。

同样，福田中心cocopark也是个典型的地铁直连的大型商业，与3号线购物公园站无缝连接。

2018年，cocopark客流量达到2500万人次，全年销售额26亿。

可以看到，地铁MALL不仅实现交通购物无缝衔接，也改善了道路和楼宇相互隔断的“碎片化”现象，人流便很自然的得到贯通。

04.

明年中旬交付，投资回报周期短

更集聚五大人流！

对于一个商业来说，最重要的便是人流。不管是从地段还是品牌引入的选择上，这一切，都只围绕一个东西——“人流”。

通过深入分析发现，龙光玖龙台自带的双地铁大型MALL，汇聚了五大方面的人流。

项目效果图

1、地铁交通带来的1800万 人流

项目的北区商业与6 13号线地铁凤凰城站无缝接驳，日均客流量竟高达 5万 人/次，预计年均客流量约 1825万人/次。

从项目到广深高铁光明城高铁站只需10分钟左右，更有多条高速路和城市干道随意切换，去哪都快。

以玖龙台为中心，双地铁 双高速 高铁的多维交通徐徐铺开，全方位立体交通覆盖周边各区，瞬时联动全城。

2、周边及社区的10万 人流

本身，玖龙台作为建面约75万㎡的大城综合体，汇聚共约5000户人口，凝练商业、住宅、写字楼、酒店于一身，将助力光明商业提质升级。

值得一说的是，南区住宅已完成交付，而且，项目3km范围内，未来还有常住人口约10.56万人。可以看到，大量人流皆汇聚于此。

项目周边

3、文化艺术中心的数十万人流

项目北区商业街区与光明文化艺术中心一路之隔，周边500米范围更是聚集了大量高尚住宅区、政府行政机构、文化艺术中心、高端写字楼集群以及企业总部基地，汇集了数十万固定消费群体。

光明文化艺术中心效果图

4、新增产业10万 人流

周边高新科技企业云聚，规划高新技术企业988家；另有3大主导产业、4大新兴产业、259项重点工程、68项具体工作指标以及161个重大项目，集聚30万高端消费群，在拉动经济发展的同时，还将带动片区消费。

与此同时，未来3年内，光明产业升级，计划新增产业人口约10.24万人。

5、畔湖公园的数万人流

项目自带4.6万㎡湖景公园玖龙台市政公园，毗邻57万㎡光明新城公园。为了吸引周边人流进入，沿项目内部规划道路向北直接穿过7、8栋商业街区，形成“环公园商业带”，导向性强。

并且，玖龙台市政公园还设有生态廊桥无缝连接园林，构成三园一体城央生态系统，在重新定义商业消费模式的同时，更能将公园人流与商业人流直接串通起来。

令人惊喜的是，目前在售的商铺明年中旬就可以交付。也就是说，投资客户资金回流周期短，成本和风险大大降低。

优越的交通条件 巨大的商业体量 丰富的文体配套 齐全的商务配套，是形成核心商圈的基本前提，同时也是确立中心商业的基本条件。

很明显，正在在售的龙光玖龙台的商铺便完全符合位于形成核心商圈的大型商业内。未来，更是将引领光明商圈新时代！

目前，约50—70㎡mall街区金铺、72—98㎡精品公寓以及42—68㎡优选资产正在火热推售中，感兴趣的朋友可以前往现场品鉴一二。

,