烂尾楼什么原因造成的（烂尾楼产生的真正原因）

最近很多地方出现的烂尾楼，业主集体停贷事件引发了社会各界的广泛关注，停贷势必会影响征信，但就像很多业主说的饭都吃不上了，谁还在乎征信？很多家庭奋斗了30年，终于买了套房子，刚还沉浸在买房之后的巨大喜悦中，但短短两三载或者几个月之后房子就烂尾了，这种绝望估计未来两年发生的频率会更高，这样的事件也不由让人深思，中国房地产是怎么一步步走到集体停盖的。

那这30年来，中国房地产是如何一步一步发展到现在这样的状况呢？

想弄清楚，就随着飞哥来看下这30年房产发展史吧

分税制改革

（80——90年代）

70年代末因为包干制的兴起且大幅度调动了人们的生产积极性。1985~1993年，国家财政也实行了包干制，财政包干就是地方财政每年按照约定好的方式上交一部分给中央，剩下的归地方自己，因此地方有动力扩大税收来源，大力发展经济，注意这里的核心是地方有动力了，于是80年代地方经济高速发展，地方财政收入跟中央约定的固定分成比例相比，增长的更快，这样就导致了中央收入占比不断下降。

1993年中央财政收入占总比重降到了22%，加上各种各样的原因，中央越来越穷了，中央没钱很多大事就干不了（比如基建国防等国家级的项目）意识到了这个问题，1993年时任国务院副总理朱镕基在全国财政会议上说，财政体制再不改革，中央财政到2000年就会出现危机，于是一场影响至今的国民经济改革就此拉开了序幕，

财政包干制改为分税制，分税制将税收分为了中央税，比如关税这部分税收归中央，地方税，比如营业税统领这部分只归地方和共享税，比如增值税这部分则是中央和地方按比例分成，有一点需要说明的是增值税是最重要的税种，占到了全国税收收入的1/4，改革之前增值税是最大的地方税

税改革后成了共享税，中央拿走75%，留给地方25%，这样一下子中央的税收就上来了

虽然改革过程中遇到很大的阻力，比如当时在财政包干之下过得很舒服的广东就明确表示不同意分税制，那时朱镕基副总理亲自带队，一个省一个省的谈，讲清楚其中的利害关系，最终全国一盘棋同意了分税制改革，你看是不是跟企业改革转型很相像，一味用强是不行的。

改革效果也立竿见影，1994年中央占全国预算收入的比重，从改革前的22%一跃变成了55%，并长期稳定在这一水平，中央有了钱增大了宏观调控能力，为之后应对一系列重大冲击奠定了基础。比如97年亚洲金融危机和08年全球金融危机等等，此外还可以集中力量办大事，比如修高铁、修高速公路、搞国防建设等等。

土地转让权

（90——00年代）

不过就像天平一端上升，另一端必然会下降一样，中央钱多了，但地方钱少了。而且分税制改革后，中央和省分成省还要和市县分成，因为上级权威高于下级，所以基本导致了越往基层分到的钱就越少，但分到的任务却有可能越来越多。于是改革没几年，基层财政就出现了严重的困难，地方政府手头的钱不够用，公务员教师和事业单位都在等着发工资，而且城市建设医保社保也需要钱搞定，怎么办？这又回到了分税制改革谈判时，中央做的一个让步，即国有土地转让的决定权和收益都留给了地方，于是异常导致房价年年飙升的土地财政就此登场。

轰轰烈烈30年的土地财政虽说卖地的收益留给了地方，但当时地方政府通过卖地的收益其实很少，一是因为那时兴盛的乡镇企业，他们占用的农村集体建设用地，而不是城市用地。二那时虽然城市用地可以卖，但各地为了招商引资，土地转让的价格大都非常优惠，卖地收入并不多。不过1998年发生了两件大事，让城市用地的价值开始显现。

第一：是单位停止福利分房，从那个年代过来的人应该都知道，开始逐步实行住房分配货币化，商品房和房地产时代的大幕正式拉开，1997年到2002年这5年时间，城镇住宅新开工面积平均增速为26%，增长了近4倍。

第二：是修订后的土地管理法在那年开始实施，新修订的土地管理法规定，农村土地如果想要转为建设用地，必须经过征地后变成国有土地。这也就确立了城市政府对土地建设具有垄断权，

然后就是三年后的2001年，为了治理土地开发过程中的腐败和混乱，国务院提出了大力推行招标拍卖，并且在2002年明确了这4类经营用地，包括商业旅游娱乐和房地产采用招标拍卖和挂牌的制度，于是各地政府开始大量征收农民土地，然后有偿转让土地财政开始膨胀，在伴随着工业化和城市化的发展，大量农村小镇地区人口涌入城市，特别是一些经济发达地区，这些地方的住宅用地供给不足，房价自然飞涨，连同带动地价飞涨，地方政府通过卖地也就有了更多的收入。

根据以上得模式，于是地方政府开始大量卖地给房地产商，再把卖地赚来的钱用于招商引资，推动工业化和城市化，城市增值后又带动了房价上涨，地价也跟着涨，政府卖地的收入随之越来越高，而房地产开发商买了地之后就去找银行贷款，借钱盖楼，然后把房子卖给百姓，卖了钱又买地借钱，盖楼再卖楼如此循环，慢慢的从94年开始，土地财政成了地方政府最大的收入来源。

2020年全国卖地收入8.4万亿元，占到了地方财政收入的84%，要是再加上5项房地产税收的话，占比就达到了103.7%，可以说卖地成为了很多地方唯一的甚至是最后的救命稻草，这也是为什么这些年房价只有涨很少跌，更准确的说法是只能涨不能跌，因为房价跌了，地价自然也得跟着跌，地价跌了地方财政就少了，至少一半以上的卖地收入对于地方主政者来说是不可接受的。这不是有些城市连限跌令都出来了吗？

但是房价越涨越高，老百姓顶不住6个钱包都用来买房了

每个月的工资还完房贷就空空如也了，甭提什么幸福感了，已经属于房奴了。

泡沫破裂趋势

（10年代——至今）

中国这些年来越涨越高房价，显然已经引起了高层的关注。从18年开始，政府就陆陆续续出台了一系列政策给房地产降温，主动戳破房地产的泡沫。随着政策端和融资端的不断收紧，以前那些激进的房地产商开始破产暴雷，最著名的当属恒大许老板的2万亿负债，

对了，这次集体停贷中很多都是恒大的楼盘，根据易居研究院智库中心发布的2022年全国烂尾楼研究报告显示，截止2022年7月中旬，全国至少出现了271份停贷告知书，房子烂尾意味着房地产开发商没钱了，施工方收不到施工款，烂尾楼自然就多了起来

客观来说，这两年房地产商确实不好过，国家统计局发布的数据显示，今年上半年全国商品房销售额同比下降了28.9%，很多房企都出现了自己心压力，有的直接就暴雷了。统计显示，200份较早出现的停贷告知书对应了87家房企的项目，意味着至少有87家房企卷入了此次停贷风波中，其中大型房企19家，中型14家以及54家小型房企集体停贷，对银行也造成了冲击。7月14号，包括中国农业银行，中国建设银行等在内的多家银行，就房地产企业风险暴露和烂尾楼情况发布了公告，意思也都大同小异，及个人住房贷款业务总体风险我是可控的。

其中受影响较大的当属兴业银行，兴业银行在公告中表示，经过排查截至7月14号，兴业银行涉及停贷事件楼盘相关的按揭贷款余额16亿元，已经出现停止还贷的按揭金额3.84亿元，主要集中在河南地区，但有一点需要明确的是这场停工停贷潮中受到最大伤害的既不是房地产商，也也不是银行，而是那些掏空了6个钱包买房的业主。

易居研究院统计显示，单个楼盘涉及的家庭户为1701户，每户涉及的购房资金为135万元，既包括首付和按揭贷款，这说明此次风波涉及的家庭数量较多，且涉及的金额也比较大。

写在最后

在宏观上当一个社会现象发生之后，我们试图去分析它背后的底层逻辑，但在微观上这种现象背后都是一个个个体的悲欢离合，很多人用了一生的积蓄来购买房子，这套房子是全家人幸福生活的希望，如今希望变成了无望，这些人该怎么办？我想在房地产这条利益链上，不管是业主还是房产商，银行金融机构和地方政府都不希望房子烂尾，这是一个多输的局面。

但当事情已经发生，如何解决烂尾的问题，补上烂尾的亏空，盘活现在的烂尾，这需要各级政府的智慧和魄力，毕竟房地产商能破产，甚至银行金融机构能破产，但是政府信誉不能破产。今天我想我们所有人都希望烂尾，不是终局烂尾，能够被领导们的智慧和魄力最终盘活。

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