车位使用权转让开发商要开发票吗（车位改超市后折抵工程款）

高院：将车位擅自改建为生鲜超市，并就此签订以房抵工程款协议，现改建部分抵债物能使用却不能过户，承包人认为合同根本目的无法实现，主张解除包括改建部分房产在内的全部以房抵债协议，能支持么？，现在小编就来说说关于车位使用权转让开发商要开发票吗?下面内容希望能帮助到你，我们来一起看看吧!

车位使用权转让开发商要开发票吗

高院：将车位擅自改建为生鲜超市，并就此签订以房抵工程款协议，现改建部分抵债物能使用却不能过户，承包人认为合同根本目的无法实现，主张解除包括改建部分房产在内的全部以房抵债协议，能支持么？

对此问题一审二审做出了不同认定，一审认为，改建不影响房屋所有权变更故合同不能解除，二审却认为合同根本目的不能实现可以解除。

实践中，不同法院存在不同观点司空见惯，对我们这些法律从业者而言，通过研究案例可以了解法官可能存在的不同认定，了解诉讼案件的风险；另一方面，也能知道我们对合同拟订和审查，将我们了解的风险在合同审查签订过程中就尽量减少。

二审法院认为：

本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”

本案中，展锐公司与中铁八局昆明公司于2017年11月30日签订《以房抵债协议》，协议明确约定用中铁地产公司开发建设的生鲜超市和63个车位作价19881612元，以抵偿中铁八局昆明公司欠付展锐公司的工程款。该以物抵债协议形成于工程款债务清偿期限届满后，为双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同。

从约定的权利义务看，合同目的是用不动产的所有权抵偿工程欠款，即用新债清偿旧债，合同目的并非购买不动产。只有当债权人展锐公司获得完备的所有权并实际占有、使用和收益涉案生鲜超市和63个车位时，《以房抵债协议》的合同目的才能得以实现。而在《以房抵债协议》实际履行的过程中，中铁八局昆明公司与展锐公司签订63个车位的《商品房购销合同》并备案登记后，至今未向展锐公司交付抵偿标的物，未转移交付其已经收取的租金，也未完成标的物的所有权变更登记手续，中铁八局昆明公司构成违约。

经二审查明，抵偿标的物不能进行所有权变更登记的原因系中铁地产公司未经规划批准擅自将63个车位改为生鲜超市，展锐公司对此并无过错。在此情况下，《以房抵债协议》的合同目的已不能实现，展锐公司享有法定解除权。

中铁八局昆明公司关于所有权变更登记系因展锐公司不予配合办理的抗辩理由，没有证据证实，且与在案事实明显相悖，不能成立。中铁八局昆明公司还认为生鲜超市符合过户条件，合同目的并非完全不能实现，对此，本院认为，《以房抵债协议》的合同目的是实现工程款债务的整体抵偿，即便部分抵偿物符合过户条件，也不能实现以物抵债的合同目的，中铁八局的此项抗辩理由亦不能成立。一审法院在认定中铁八局昆明公司构成违约的情况下，以抵偿物不存在权利障碍为由仍判决合同继续履行，使得展锐公司的合法债权有可能长期得不到清偿，缺乏法律依据的同时，也有违公平合理原则。

《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，如前所述，展锐公司享有法定解除权，其于2020年9月18日向中铁八局昆明公司寄出解除《以房抵债协议》通知，中铁八局昆明公司于2020年9月23日收到该通知，解除协议通知于2020年9月23日发生解除合同的法律效力，故本院确认《以房抵债协议》于2020年9月23日解除，展锐公司要求确认合同解除的上诉请求成立，本院予以支持。

一审法院认为：

首先，《以房抵债协议》的目的是将超市和63个车位的所有权用于抵偿债务，在诉讼中，可以表明中铁八局昆明公司及中铁地产公司对超市和车位有权处分，在此情况下，用于抵债的物业并未存在所有权的权利障碍，展锐公司认为履行协议不能实现合同目的理由不能成立。

其次，从《以房抵债协议》第三条“本抵债全部物业为带租约销售现状（已正常经营详见附件二）”的内容及附件二的内容可以看出，63个车位和超市均是出租的范围，在出租期内的使用权利，可以表明双方在签订抵债协议时展锐公司对物业的现状是已经出租的事实是明知的，在出租期内的物业的使用权利依合同应属承租人，改建并不影响所有权的抵债变更。车位改建的管理属行政管理的范围，行政机关的管理并不必然影响所有权的权利变更至展锐公司名下，故展锐公司抵债的合同目的并非不能实现。

最后，《以房抵债协议》中并未约定合同的解除条款，基于前述的理由，中铁八局昆明公司在履行《以房抵债协议》中存在违约，但其违约并不必然导致双方抵债的合同目的无法实现，在此情况下，对展锐公司要求解除协议的请求，不予支持。在诉讼中，根据中铁八局昆明公司提交的证据可以表明，本案用于抵债的物业，超市权证清楚，63个车位已经办理备案登记，双方合同可以继续履行。

云南省高级人民法院

（2021）云民终2085号 2022年03月03日