增城品秀星图哪个楼盘好（首批楼平价但不够靓仔）

——以下是正文——品秀星图是17年末拿的地，是定向出让给广州地铁的后来与越秀合作，成立了“品秀”品牌，据说是日后两家联手大搞地铁上盖、车辆段上盖的平台公司，现在小编就来说说关于增城品秀星图哪个楼盘好?下面内容希望能帮助到你，我们来一起看看吧!

增城品秀星图哪个楼盘好

——以下是正文——

品秀星图是17年末拿的地，是定向出让给广州地铁的。后来与越秀合作，成立了“品秀”品牌，据说是日后两家联手大搞地铁上盖、车辆段上盖的平台公司。

这块地出现在17年广州市土地出让计划时，123房先生还特地跑来看地，想着土拍市场大显神通一举拿下，但赤裸裸的现实啪啪啪打脸。

广州地铁真是广州市的亲儿子，好地都定向给亲儿子了。但地价也不算便宜，楼面价是15000元/㎡，但是考虑各种配建，楼面价到了16124元/㎡。这个地价水平下，品秀星图的售价无疑要刺破3万/㎡。

从交通、产品、配套、体量整体来讲，品秀星图无疑是新塘板块最值得关注的大盘。

随123房先生一起看看。

导读：

01 楼盘基本信息

02 区位价值解读

03 配套价值解读

04 楼栋布局价值解读

05 户型价值解读

06 价格讨论与售价走向

（7图 2500字，阅读需要8分钟）

01 楼盘基本信息

02 区位价值解读

品秀星图最大的优势就是交通！交通！交通！

品秀星图是官湖车辆段上盖，小区到官湖站B出口最近只有500米左右的距离。从官湖出发，一站就可以到未来广州东部枢纽新塘站。新塘站的意义，我们在之前碧桂园云顶和翡翠绿洲的跑盘报告中已经说了，此处就不啰嗦了。

官湖站还是规划23号线的换乘站（这个比较远期）。在新塘站、官湖站和增城客运站站三个站点之间，两两换乘（13号线、16号线、23号线），这个区域其实是很有想象力的。123房先生，认为有前景成为一个交通先行、枢纽引导的商贸集聚地。

整个新塘，西侧的凤凰城方向是密密麻麻的住宅，已经没有土地可以发展。东侧是大量的空地和厂房，未来的新塘也会朝这个方向延伸发展。整体是利好官湖、增城客运站等板块的。除了新塘站整理出的有限的土地，未来集中供地的区域，可以预料是新塘客运站周边。商业综合体（万达、永旺）已经落位，逐渐的宅地会来补位。

哪里有土地供应，哪里才有想象力。何况这个片区地铁环绕、枢纽坐镇，只是需要一点时间和耐心。

03 配套价值解读

交通是品秀星图的优势。商业和医疗配套，也是齐备。除了新塘万达和永旺，品秀星图还自带大型的商业中心。

对于品秀星图，最大的劣势，是教育配套。不过这个问题是新塘的普遍情况。周边的小学，主要是村小。周边的中学，升学率也不甚理想。

在星图的地块内，有配建小学和中学。投资总跑盘时，销售表示会引入名校，但还不能透露。也不知道靠不靠谱，只能拭目以待。毕竟广州地铁和越秀是广州市政府的亲儿子，这么优质的土地都能定向出让给广州地铁，给几个名校也是可以期待的。

04 楼栋布局价值解读

品秀星图是车辆段上盖。那什么是车辆段呢，就是停放、检查、整备地铁列车的地方。在车辆段的基础上，做一个大盖板，把车辆段装起来，然后再在上面建设其他的民用建筑，如商业、学校、别墅、住宅车库、住宅楼等。

品秀星图就是在这么一个大盖板上建设起来的大型小区。

对于这种车辆段上盖，我们普遍不用担心车辆段里列车噪音的影响，因为通过住宅车库的层层隔离，其实很难影响到住宅住户。

但是有一个地方需要特别注意，那就是车辆段的咽喉位。在品秀星图，就是低价值点②所标识的地方，这个地方是地面上的，是列车进出车辆段的地方。在这个地方，列车的进进出出会带来比较明显的噪音。特别是列车提速和制动的时候最吵。

兼之这个位置又有在建高架桥茅山大道（低价值面①）和公交总站（低价值点⑤）。这个位置可以说是整个品秀星图最差的位置，住在这里天天听唐僧念经，吵个不停。

而品秀星图最先开售的，也是这个位置（1-4栋、16-19栋），真是鸡贼啊！

特别是1栋，又是咽喉位、又是高架、又是公交总站，其实还是很吵的。

另外一个需要注意的位置是低价值面③所标识的高架桥新沙大道，也会有明显的车行噪音。低价值点④处是一个110kV的变电站，占地3700㎡。

总体来讲，购房者注意避开这几个位置，并注意挑选户型的朝向和采光，基本可以在品秀星图买到比较舒适的房子。

05 户型价值解读

品秀星图的售楼部真的是特漂亮，户型也是好用的，投资总还是很满意的。

但是品秀星图存在的一个问题是，由于楼型设计的问题，导致一户容易挡住另一户的采光，即便是横厅户型，也存在采光不佳的问题。

目前品秀星图推了8栋楼，分别是两种不同的楼型，随投资总一起看看这两种楼型有什么特点。

（1）16#、17#、18#、19#的价值解读

16-19栋是最早推出的楼栋。靠近咽喉位和高架桥。

户型有南向、北向和南北通透（横厅）。这里户型最好的，是南向户型。大阳台设计，又是南向，采光充足，双卧室朝南。北向直接望高架桥，因此也会更便宜。

一般都是南北通透横厅的户型会做的相对最舒适的且采光最好，但星图是南向最舒适。那么我们来看看南北通透户型的问题在哪里。

03/06户型是南北通透的横厅。06户型，阳台面的采光是没问题的，但是北面两个卧室的采光，受到05北向户型的遮挡，在下午会比较昏暗。而03户型在早上由于02户型的遮挡，整个就会比较昏暗，到了下午，太阳西晒北面的两个卧室，也谈不上舒适。

出现这样的问题，是因为两个户型距离核心筒太近了。核心筒拉长一点或旋转90度，同时南向两个户型的面宽缩短一点，可以做到更舒适。

但为什么不这么干呢，123房先生猜测是楼型这么设计，可能地块就排不下这么建筑物了，最后只能取舍权衡。

（2）1#、2#、3#、4#的价值解读

第二批开的是1-4栋，靠近高架桥、望公交总站，1栋还靠咽喉位，也是位置较差的几栋。北向都是望近处或远处的高架桥和快速路，价格会便宜些。

这几栋楼的楼型，虽然从平面上看很奇怪，但是却是花了不少的心思，做的很是巧妙。

这个楼型有几个特点，①做到了三户东南、一户西南，南向价值最大化；②户户采光各不干扰，每一户的采光都是互不干扰，不会遮挡到任一户任意房间的光源；③东南户型大阳台、西南户型户户朝南，既各有侧重，又充分利用了楼型的长与宽。

楼型虽然比较奇怪，但是比上面那种方方正正的楼型，要更实用。可以说是楼型里的马云或黄渤，不够靓仔，但堪用。

06 价格讨论与售价走向

品秀星图目前普遍的售价是在2.8万/㎡左右，部分会去到3万/㎡以上。

在新塘这个片区，这个楼价已经是很高的了。这种楼价的高，是多种原因造成的。一个直接的原因是2017年土拍，招商拍到2.1万/㎡楼面价、碧桂园拍到2.4万/㎡楼面价（考虑配建、考虑实际可售部分），导致整个板块的预期被拉得很高，土地价格在那里，新房的平台价格也就只能梗在那里。

那么我们就不讨论目前这个房价是否合理的问题，反正开发商也不会降价。

那我们只谈谈星图后面的房价的可能走势。作为一个在十强房企里负责拿地的投资总（房先生），最擅长的就是投资测算。于是，我算了一下星图保本售价和正常盈利均价，分别是2.8万/㎡左右和3.2万/㎡左右。

这个新房价格是拉锯的，目前的售价也达不到开发商解套的要求，后期开发商有动机继续涨价。当然这个也得看市场认不认。

123房先生建议，在兼顾楼栋周边环境、性价比、经济能力的情况下，可以考虑是否上车。至少我的建议是，如果想买新塘，买星图比买碧桂园云顶好，买招商臻园又比买星图好。