深圳楼市为什么遇冷(深圳人都不买房了)

最近,一个问题正在流传:深圳人,都不买房了?

深圳楼市要扛不住了?

“中国房价第一城”要凉凉了?

为什么这样问,当然是有原因的。深圳楼市,已经惨过2008年了。

上半年,深圳楼市惨到见证了历史。

二手房成交量不到一万套,同比下跌65%!往常深圳二手房每月成交5000-6000套都是正常。

深圳楼市为什么遇冷(深圳人都不买房了)(1)

这是2007年以来最差的一个上半年,比历史上的楼市寒冬2008年上半年还要少52%!

成交量起不来,价格自然也跟着颓。

从去7月开始,深圳二手房价格开始出现明显下跌。到今年6月,深圳二手房价基本已经回到了两年前的水平,个别区域甚至回到2019年。

深圳楼市为什么遇冷(深圳人都不买房了)(2)

有人开玩笑说,这也使深圳的二手房指导价,变得越来越有参考意义……

去年年初,二手房参考价刚出来的时候,还有业主不当回事,打死也不降价。到了今年,房价高于参考价2成以上的房子只剩下了17%,而10%偏差值以内的房源占比达到了40-50%之间。

深圳楼市为什么遇冷(深圳人都不买房了)(3)

也就是说,目前深圳市面上的二手房,有近半是按参考价卖的。

这也是没办法的事,行情不佳,参考价高悬,深圳二手房业主的心理正在被逐渐击溃。

去年的时候,深圳二手房业主最多只能接受5%以内的调价,如今有近一半的业主可以接受5-10%的调价区间,甚至还有5%的业主可以接受20%以上的议价空间。

二手房市场惨淡,新房市场同样混得不好。

今年上半年,深圳新房成交仅1.6万套,同比下降38.3%。

开发商们被逼花式促销,龙岗坂田的信城缙华府推出了“首付仅40万元起购买精装大三房”,弘基·翰林九锡推出了自称为全国首创的“以房换房、以旧换新”活动,都算一时奇葩。

不过也没能唤回购房者的心。上周末,深圳4个新盘开盘,去化率着实叫人心疼。

龙华区上塘的中海闻华里开盘,去化约46%

福田区的中信城开红树湾开盘,去化率约50%

龙岗平湖的合正新悦开盘,去化率仅约28%

坪山区的深业山水东城开盘,去化率更是只有19%

开发商也是心累。

为什么,深圳人都不买房了?

一个可能的原因是,钱不够了。

“深圳正在抛弃刚需”的口号已经喊了很多年,现在深圳连改善都快抛弃了。

一方面,深圳的上车门槛趋势在不断变高。90万首付大概率只能买东部,150万的首付只能买中、北部,只有首付达到200万这个门槛,你才敢去西部的售楼处里面溜达。

如果还想往核心地段跑,那最少也要手握300万起步。

对于一二手倒挂的深圳来说,同等条件下,二手房的门槛只会更高。

另一方面,手握房产的改善一族也在为钱烦恼。

为什么?

因为手里的房子卖不出去,也不能降价,因为想要置换的房子价格更高,降了价可能就不够首付,但是不降价的后果就是更加卖不出去……

前两天网上有一个博主说出了自己的困境:

手握一套南山小两房、一套盐田大四房,身价过千万,可是还是无法完成置换。

别的不说,与他同小区的两房,只是朝向好了一点,价格就贵了200万,而他想要置换个南山的三房,朝向还要好,少说还有个四五百万的缺口。

即使卖掉自己的一套房子也于事无补,更关键的是,自己的房子还不一定卖得掉……

就这样,两拨楼市的主力军都被卡在这里。

那还有一部分手里有余钱的人又去哪里了呢?

这些人在做“伏地魔”,因为没有信心

比如有一个深圳的购房者就明言,他手里有200万的现金,但是他不敢拿出来买房,因为对经济和行业没有信心,担心自己可能会断供。

像这样的人在今年不是少数。前不久央行发布一组数据,2022年上半年人民币存款增加18.82万亿元,同比多增4.77万亿元,人们开始了报复性存钱,背后的原因就是因为疫情反复、行业冲击、收入缩减带来的不确定性。

还有一部分人是对深圳的楼市失去了信心。

今年深圳市场上出现了很多违约的案例,很多购房者本来已经决定买房了,也交了诚意金,但是眼看深圳的二手房价格不断下探,最后信心崩塌,拼着诚意金不要也不肯继续交易了。

难道深圳市场就没有那些既有钱又有信心的人吗?他们在哪呢?

当然有,只不过这些人选择等待

自几个月前海德园等网红盘日光的热度过去之后,深圳的新房市场好像突然沉寂了,难道是没有购买力了吗?

怎么可能?当时没有抢到海德园的人可是大把大把的,只是这些人的眼光更高,他们都在等,等笋盘,等更好的新盘入市,毕竟房票珍贵,能够一次性利益最大化是最好的。

这样一来,有人被拦在场地之外,有人进来了却不敢出手,有人好整以暇,坐看潮起潮落,深圳楼市就这么被晾在了那里……

那么,深圳的楼市真的不行了吗?

答案并非如此。

今年的深圳楼市确实可以用惨淡来形容,但是打盹的老虎也是老虎,不能当病猫。

如果你只是看到今年深圳的房价,那你自然只能看出一个“惨”字。

甚至你从2020年看起,深圳如今的房价依旧是低谷。因为回调明显。

深圳楼市为什么遇冷(深圳人都不买房了)(4)

可是你要是把眼光放在5年的维度上来看,你就会发现深圳的房价始终是非常坚挺的。

在10年的时间长度来看,深圳涨幅全国第一。

深圳楼市为什么遇冷(深圳人都不买房了)(5)

平均来看,10年间深圳房价涨了3倍还多,即使是与5年之前相比,深圳的房价依旧翻了近一倍。

如果细分到各个区,那涨幅就更明显了,南山、宝安的房价10年间少说涨了5倍,其他区域也都在3-4倍之间。

要知道深圳房价的基数本身就很高,一套500万的房子翻倍,跟其它三四线城市50万一套的房子翻倍,绝对不是同一个概念。

大多数业主,都还是赚到不少钱的。

就连一直被大家视为反面教材的深房理涉事楼盘,被称为前海妖盘,价值也是非常坚挺的。

自去年深房理被拔起之后,这些被炒房客祸害的楼盘一个个全都疯狂降价,什么暴跌100万,狂降200万的新闻层出不穷,引得一众吃瓜群众拍手称快。

可是,你往回几年看,哪个不是当红炸子鸡?

以诺德假日花园为例,2019年这个楼盘一套66平的两房售价大概是580万,2020年的时候,深房理将这里的价格炒到了930万,涨幅高达60%。

后来深房理凉凉,诺德假日花园房价开始回调,如今这里的参考价是10.6万/㎡,但是挂牌价一般在13万/㎡左右,也就是说,一套66平的房子,总价依旧在700-850万之间,3年间的涨幅依旧高达40%以上。

回调只不过是回调。只要不是过度加杠杆、现金流绷断,就连炒房客也不会黯然退场。

所以,深圳楼市会卷土重来吗?

事实上,深圳从来没有跌下过神坛,直到现在,深圳依旧稳坐全国的房价第一城。

深圳楼市为什么遇冷(深圳人都不买房了)(6)

作为土地财政依赖度极低的城市,深圳也不觉得现在的楼市低迷是个问题。

对深圳来说,这都不是事儿。它有足够的承受力。

昨天,深圳正式对外公布了上半年的经济数据,2022年上半年深圳地区生产总值为15016.91亿元,同比增长3.0%!一举超过了同期全国的2.5%、广东的2.0%、北京的0.7%、上海的-5.7%和广州的1%。

深圳对于卖地收入的依赖度只有27%,所以在完全可以保证经济稳步增长的情况下,适当整治一下房地产,挤一挤楼市里的水分。

深圳楼市为什么遇冷(深圳人都不买房了)(7)

深圳的房价上涨,只是这座超级城市飞速发展的必然结果而已。

调控只会延缓这个进程,但不可能阻止它的到来。毕竟,创造财富最多的城市,当然会拥有最高价值的资产财富。

但在当下,深圳显然不准备当房价的“出头鸟”了,还会继续趴一段时间。

这年头,能同时卡住开发商和二手房业主脖子的城市,估计也就是深圳了。

而对于那些嘲笑深圳楼市的人,我只能说,有的人不吃饭,是因为穷,有的人不吃饭是为了减肥。

千万不要混为一谈了。

这两年如果你有机会买入深圳,一定要珍惜。

,

免责声明:本文仅代表文章作者的个人观点,与本站无关。其原创性、真实性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容文字的真实性、完整性和原创性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并自行核实相关内容。文章投诉邮箱:anhduc.ph@yahoo.com

    分享
    投诉
    首页