环京房价下跌了环沪会跌吗（环沪有多艰难有的卖了7年）

这两天周末时间，淘哥行走了一趟环沪楼市，市场下行的感受又加深了！

有新盘捂了3年，现房销售，没成想开盘竟然只卖出了17套！

还有的从2014年就开售了，卖到现在都7年了还未清盘！

和上半年人气爆棚相比，现在很多售楼处门可罗雀，销售人员直言，即使激情满满成交不了几套，倒不如躺平心态混混日子！

这市场真的是太难了，淘哥后台也接到不少粉丝询问，现在环沪上车是个抄底机会还是会入坑呢？我们就来探讨这个话题。

现房新盘，开售当天仅卖出17套！

大家还记得下面这张图吗？这是2019年9月份位于昆山陆家的一个新盘首开现场，当时房源300套，结果现场来了400多组，而且是在夜里开盘。

时至今日，同样是在陆家板块（紧挨着花桥），一个全新的楼盘，而且是现房，在上周开盘，当天仅卖出去17套房源：

陆家某新盘周六售房现场

销售人员表示，现场来买的还是以当地客为主，房子都建好了，基本上买了，年底就可以交房入住！

淘哥现场看到，这个项目不仅是可以到小区内实景看房，周边交通（绿地大道）、公园（40万方生态园）、地铁（800米陆家站）等也是一应俱全，为啥就卖不动呢？

原来，虽然是现房，但是小区是毛坯交付！而且价位在21000！就拿买一套70平米2房户型来说，总价得140万朝上，首付得40多万，再加上装修费等，就得掏现金50多万，价格门槛还是有点高啊！

这个项目是在2018年1月拍的地，当时楼市热度较高、后市预期还是相当乐观的，经过2个多小时94轮激烈竞价，最终被香港建滔（主业是做化工的）拿下，总价29.96亿、楼板价14032元/平米！

1.4万/平米的楼板价，折腾了将近4年，房子造好了拿出来销售（出让文件规定要现房销售），售价2.1万/平米，你说是亏了还是赚了？

对于开发商来说，肯定是亏了！因为这四年是没有现金流回款的，就算开发贷年息5%，四年就是20%，也就是楼板价 拿地资金利息是1.68万/平米，现在卖2.1万/平米，如果算上建筑材料、人工费，肯定是亏的！

相比之前19000多的新盘，还带装修，这个盘价位高了！再加上大环境下行，导致这个盘遇冷了。

但是，淘哥注意到，陆家，这个名不见经传的昆山小镇，房价如今悄然正式进入2W 时代。

不仅仅是建滔这一个项目，其实位于陆家的另外一个项目，保利明玥逸庭也是在近期首次开盘。

根据内部消息，这次开盘均价在20900元/平米，精装修，2年之后交房。现场我们看到，首批拿出的4栋高层房源大概有30-40%房源被预定了，销售情况要比建滔项目好一些。

保利明玥逸庭现场实拍

销售人员向我们透露，这个盘因为是中铁和保利两大央企合作开发，品质、口碑各方面都要好一些，再加上离地铁站300米、旁边就是大型生态公园，所以吸引到当地不少改善自住人群，现在较为热销的是140、180平米的大户型。

淘哥一惊，按照这个均价来算，在陆家买套大点的房怎么着也得300-400万啊！

好在这个盘还有95平米的刚需户型，总价200万以内、首付50-60万可以买到！

就像销售透露的，现在S1轻轨线将在2023年通车，很多上海上班族也会过来提前买个房，所以95平米户型主要是上海刚需买走。

淘哥看了下这个盘的周边，发现位置确实不错，上海的刚需小伙伴可以多关注下这个盘，地铁、公园、品牌、配套要样有样……

淘哥手工作图-陆家板块（局部）

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从2014年就开了，卖了7年还未结束

大家还记得这张图吗？就是上半年花桥象屿都城售楼处，没到周末看房都要排队！

但是，上周六淘哥去往售楼处，现场不仅不用排队，售楼处内也是空荡荡没几个人！

象屿都城怡园现场实拍

现场一位销售负责人表示，现在基本上一个月能卖掉三五十套，像9月份10月份基本上一个月能卖七八十套，现在市场还是再往下走。

象屿都城怡园，从2014年11月就开始销售，当时售价是48万一套，因为有65-83平米小面积户型，所以总价就是50万左右一套，而且当时优惠是3万抵6万！

后来，该项目就随着花桥大势，价位一路飙升，从8500到2016年的15000，再到2017年的26000，再到2017年4月份的23000，此后至今，一直稳定在23000这个价位。

是的，象屿都城怡园，见证了花桥市场的疯狂和回落，现在趋于冷静平淡……

上周六现场，最新消息，该项目还剩100套左右66平米的两房，7号楼是最后一栋，最近才拿出来对外销售的，所以还有几十套可以选，其他都是边缘楼层了。

目前实际成交价在22,000左右，98折送一个车位。基本上再卖一两个月就清盘了，不知道是不是要拖到2022年，那就变成8年抗战了，哈哈~

花桥另外一个盘也是这样，香逸铂悦。

淘哥来到售楼处，目前项目按照备案价销售，一分钱优惠都没有，备案价在24,900左右，现场看房的，相比以往就少了很多……

项目在售3期，2、4、6号楼。、三期一共6栋楼，现在开了三栋还剩三栋，预计明年上半年剩下的都会开出来。

我们从网上开盘记录可以看出，香逸铂悦从2018年6月首次开盘，到现在大概3年时间，仅卖出去2/3房源，也算是一个拉锯战了。

这个楼盘像去年比较艰难的时候，有降过价说是18,000就可以买，但是现在早就恢复原价了，因为上半年市场非常好，完成了销售指标。

项目一共2000多户，还剩最后6栋楼在售，预计想清盘，可能还要等两年吧……毕竟，现在25000左右的价位，又没有任何优惠，性价比不高啊。

香逸铂悦现场实拍

此外，还有个盘也还有房源在售，就是滨江裕花园。

项目尾盘销售还剩两三百套房源，基本上分布在各个楼层和楼栋。目前均价在22,000~23,000，按照备案价销售，没有一分钱的优惠。楼栋是10、11、13和16号最后4栋楼，还有一些房源可以挑选。

销售的说法基本上到明年年初能清盘。但是淘哥查看了开盘记录，项目从2015年10月就开了，直到现在经过了6年还没卖完，看这架势，没有个1-2年还是无法清盘啊。

该项目以中小户型为主，比较多样化，有77平米的一房，89、95平米三房。基本上总价200多万可以买一套95平米左右的。

让淘哥比较意外的是，他们家的别墅房源现在已经卖完了。据了解这个别墅房源备案价没备上去，均价在21,000左右，卖的比高层房源还优惠一些，而且花桥这边改善置换的比较多，需求还是有的，所以就卖清盘了，比高层还好卖。

走了这一圈下来，市场确实转冷了，淘哥总结了当下环沪市场的几个特征，看看说的对不对：

特征1：看房量、成交量大幅度下降约50-70%。去往各个售楼处最直观的体感是销售变热情了、看房介绍变仔细了，现在不仅是投资、改善在观望，就连刚需人群也有点刺激不起来了。去年陆家的新盘很多刚需客去买，现在开盘情况十分惨淡。

特征2：大多按照备案价销售，尚未出现降价潮。无论是陆家新盘、还是花桥尾盘，都没有什么实质性优惠。为什么不降价促销呢？首先最近开的新盘拿地成本、建安成本非常高，本身就在亏本销售，不能再降了；其次，一些尾盘已经经历5-8年去化周期，早些时候从八九千涨到2万多，赚到大钱了，现在降价清盘的动力不大了，而且而且需求端的疲软也不一定是降价就能刺激起来的。

特征3：购房政策进一步趋严、次级购房者被挡在门外。以前开发商为了卖房，哪怕先交首付、草签也可以，现在都不愿意接受了，学历、年龄不达标不对外销售了。而且昆山官方也从10月份调整了人才购房政策，由原来7个工作日办结购房编码到现在至少交3个月社保才能申请，如果后续网签办不下来社保要一直交下去……

说到最后，还是没有回答当前购房到底是机会还是坑的问题，限于篇幅原因，这个话题详细讨论可能要放后面专门详说了，淘哥这里只提供点线索，答案先自己去找一找：

1、看市场是否到底部、接下来是否会回暖，一个先行指标是二手房成交量，如果二手房成交量开始逐月恢复、开始往上走，说明新房市场见底、开始往上了，大家可以找下10、11月苏州、上海、昆山、深圳等地二手房成交量，看下趋势。

2、环沪市场是长三角一体化发展时代诞生的，是配套、产业、交通、社会福利的一体化，而环京市场的北三县，现在说市场也开始起来了，但是那里的各方面对接好需要相当长时间，目前房价也要2万多。思考下，目前环沪市场是否具有性价比，特别是深圳旁的东莞价格已经涨到3-4万了。

3、对于一些环沪刚需和养老人群来说，如果市场好转，你还有没有机会参与到选房、谈价当中，因为好项目、地铁盘确实不多，20%的项目带来80%的成交，对于上海2400万常驻人口的外溢需求来说，花桥、陆家、千灯乃至太仓沿沪板块，能买的也就那么10个以内项目，加一起房源不超过2万套。2万套优质房源对于2400万基数的需求来说，只需要一波小阳春就能消化完毕。

所以，对于有真正需求的网友来说，密切关注市场，条件到了立刻下手，不要因为别人的观望而影响你自身的判断，别人手上已经有了几套，等得起，而你，连首套刚需自住还没解决，等于白白错失上车机会。

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作者：淘哥

▇ 淘房记首席城市分析师、房产咨询师 沪上知名财经媒体出身，亲历2006-2016楼市“黄金十年”，足迹遍布长三角。环沪买房找淘哥，告诉你真相，帮你避坑，可以少打十年工！我的口号：一个靠谱的地产财经记者！

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