河南郑州治理烂尾楼（郑州烂尾楼往事）

1

2007年，全球金融风暴前夕。

暴风雨前的宁静麻痹了所有人的神经。

中国楼市、股市迎来了最疯狂的一年。大量做空热钱涌入中国市场，水涨船高，推波助澜。在此轮行情中，房地产行业成为了热点中的热点。碧桂园上市以后，在短短的时间内，股价已经接近翻番；保利地产上市时间约在一年左右，其公司的股价涨幅在800%左右。

土地、上市和融资成为了房地产业最热门的词汇。为购土地，房地产上市公司纷纷大举融资，为融资，上市房企疯狂囤地。

开发商通过规范和非规范渠道囤地规模达到了惊人的：

10亿平方米！

如果没有后来的金融风暴，2007年无疑是中国房地产发展史上最高光的时刻。

看好新型城镇化、准备在二三线城市大规模囤地的谢海榆从广东飞到郑州。下了飞机直接奔向中牟，实地考察了位于中牟县西北角的一片湿地，甚至没有来得及吃上一碗烩面。

他看着烟波浩渺的雁鸣湖，大手一挥：

要改变这32平方公里的生态！

在一年前，这位比较相信易数风水的南方人，专门请先生看了8月18日这个日子，成立了河南利海房地产开发有限公司。

与此同时，刚成立一年的名门地产，在郑州开发的浦发广场也于2007年开盘。第二年便遇到了席卷全球的金融危机。名门地产假借信托之力，将金水路上的名门盛世以低于市场价的价格卖给润唐担保，并约定半年后原价回购。此举使得名门在润唐担保融资超6000万，月息超3.5%。

名门地产开启了“地产 担保”的融资模式，从此走上了不归路。

这一年的河南房地产市场除了涨价、清盘之外，还发生一些“小事”。

主要承建郑州经济适用房小区的启福置业所开发的啟福花园，荣获了2007年度“广厦奖”。

一位叫王广林的本地人正在平顶山筹备成立创建河南天驰商贸有限公司，并于一年后成立了豫森地产，开始正式进军房地产。

很多事还没开始就定下了结局。

房地产市场的奇幻迷离，也正是如此。

2

在利海控股董事局主席谢海榆看来，逃离广州大本营，入局二三线城市，是一招非常高明的棋子。避开竞争激烈的主战场，迂回到敌后去，也算一种：

曲线扩张。

下沉、囤地、融资、上市，似乎一切都在按照规划有条不紊地执行。

于是，郑州成为了谢海榆这项新战略的试验田。

2007年，利海拿下了雁鸣湖的开发经营机会，宣称要打造成“44级生态示范景区、改变32平方公里的生态”。

2010年4月28日，中牟县人民政府与广东利海集团有限公司签订《郑州中牟县雁鸣湖生态文明示范区土地一级开发合同》，利海与政府携手以“政府主导、企业化经营、市场化管理、一体化运作”的创新模式，共同进行一级土地开发。

在雁鸣湖模式成功之后，利海开始大规模复制。

政府、企业、金融机构组成“黄金三角”。政府以土地收益作抵押，金融机构因此能提供多渠道的融资，企业获得资金，承担经营责任，而政府避免了经营风险。

在拥有大量二三线市场的土地之后，利海总资产超过600个小目标，距离谢海榆制定的上市的目标，还差一步之遥。

谢海榆把黑石集团、摩根大通等金融机构引进为战略投资伙伴，并签署了对赌协议，该协议约定，若广东利海集团最终未能上市，则谢海榆在相关企业的股权归对方。

可是，谢海榆并没有看过《赌神》，也并不知道这句话：

赌场上从来没有赢家。

对赌失败后，利海又陷入了股权之争。

融资渠道不再奏效，重资产拖累，资金链濒临断裂。

利海终于走向了资本寒冬。

2015年，广东省工商行政管理局因未按规定公示年度报告把利海列入了“经营异常名录”。虽然利海没有留下年度报告，但是却在全国留下一大堆烂尾楼。

其中就包括郑州的三个项目：

利海托斯卡纳三期、利海财富广场，以及前文提到的雁鸣湖别墅群。

3

2013年中国房地产市场的剧情与2007年惊人的相似。

房地产市场逐渐从美元体系中独立出来，中国的主要城市棚改提速，制定棚改“第二个五年计划”，2013年到2017年要完成改造1000万户。城市建成区极速扩张，城中村大拆大建。

随着“强拆”这一专有名词的诞生，土地财政的黄金期终于到来了。

凡是过往，皆为序章。

启福置业并不满足于经济适用房的开发，也想在商品房市场分一杯羹。在2007年，趁着获得广厦奖的东风，成立了中晟置业，并参与了郑州密垌村的城改项目。

2013年底，启福城正式开启了内购模式。以低于周边楼盘近5000元每平的价格出售，并且承诺2018年左右交房。还再次年，与郑州电视台等郑州多个机关事业单位签订了团购协议。

这一波团购，为中晟置业融到近2个亿。

不仅仅是启福城。成立五年的豫森地产，决定要立足鹰城，辐射河南，第一站就选择了郑州，参与了大孟寨的城改。也在2013年以内购形式入市：

金水区优质地段，二环以内

农业路沙口路交叉口

现在有内购价正规商品房(70年产权)，

一次性付款6000元/平，首付70%，6500元/平，首付40%，7000元/平

有66平（两房）、89平（三房）、100平（三房）、115平（三房）、93.94平（三房）、133平（三房两厅两卫）多种可选户型，2016年交房。

跟豫森地产有同样经历的美商置业，在郑州开发的郑东龙湖一号也选择了在2013年，与工商局、税务局、建设银行等单位进行内部团购。

位于金水区三全路和香山路的翰林华庭也在这一年开始内购，团购单位人员主要包含开发商盈瑞置业工作人员、设计单位人员、七中教职工等。

更有意思的是，2013年郑州市公布了该年度的A类重点建设项目。

晶诚花园名列其中。

你方唱罢我登场，这一年的楼市好不热闹。

内购像房地产指数一样在2013年蓬勃发展起来。

后来的事情，大家都已经熟悉。

启福城从2014年开始，经历了停工、施工、再停工、再施工这样的周期，终于在2017年引发了足以写进中国房地产史的“记者维权”事件。那句“百姓维权找记者，记者维权该找谁？”的标语也在全国刷屏。

2017年，豫森城工程进度开始放缓，并逐步停工，交房日期也推到了2017年年底。然而，到了2018年12月，开发商以毛坯房改精装修为由，让业主补每平方米3900元的差价，才能承诺交房。随后，豫森地产资金链宣告断裂，豫森城停工烂尾。

2017年10月，郑东龙湖一号开始停工，中间断断续续复工、停工，与启福城和豫森城如出一辙。于2018年9月彻底停工。

翰林华庭在2016年也因为资金链断裂而停工。

而晶诚花园则更加神奇，在未取得任何手续的情况下，低价内购销售了近1个小目标，开发商携款潜逃，地块被法院查封，最后烂尾。

如果给每个人有一次消失掉某个年份的机会。

那么买这几个项目的业主，大概最希望看到的是：

消失的2013年。

4

2008年到2013年第一趟棚改的快车，名门并没有搭上。

有句鸡汤这么说：

人生最不能错过的除了爱情，还有末班车。

在这场豪赌里，名门地产既没有错过棚改的末班车，也没有错过他与信托的爱恨情仇。

名门地产起家于南阳，而南阳和郑州在争夺“烂尾楼之都”这一名号上已经暗自较劲了很长时间。

名门地产依靠“明股实债”的运营模式，在郑州大肆扩张：

2014年，经过125轮竞拍，名门以超100%的溢价率夺得郑州当年首个限价房地块；

2015年前后名门接手了郑州多个城中村改造项目。

2016年，名门先后以10.6亿拿下郑州常砦城改土地、20亿斩获名门翠园项目用地。

一时间，名门在郑州共计有十个项目入市，常年霸占郑州房企销售榜。

周期长，耗资巨是旧改项目的一致特点，名门也不例外。在河南地产圈里，提起名门，很多业内人士想到的并不是项目开发的怎么样，更多关注的是其“资金链”安全状况。

为此，有业内想撮合有地的名门和有资金的开发商合作，但名门多是一再推迟。很多业内人士评价，名门的运营战略思维固化，难得变通。

其实，未尝不是名门不懂得变通，而是太过于依赖信托，而导致尾大不掉，越陷越深。

不少苦于在郑州拿不到地的房企，通过各种渠道向名门伸出了橄榄枝，寻求与名门的合作：

名门地产，如果你被信托绑架，请眨眨眼。

然而，名门地产却一条路走到黑。

他拿青春赌明天，却没人拿真情换他此生。

2016年，名门地产耗资20亿拿下名门翠园项目，信托计划共计20亿，名门地产用5.88亿债权认购了信托计划的次级份额，剩余14.12亿是通过中小投资者的认购得来的。发债方中融信托占股100%，未来随着名门地产逐渐偿还资金，中融再逐步将手中持有的股份过户给名门地产。

公开资料显示，名门地产还曾得到过中融信托、华泰证券、光大信托、四川信托的输血。名门耗尽心血搭建的看似繁荣的地产帝国，其实已经成为了一具空壳。

2018年，名门翠园以年销售金额59.65亿元，成为大郑州房企商品住宅项目年度销售金额榜“榜一”。

2019年，名门地产入局深圳市龙岗区坪西社区岳湖岗（中片区）的城市更新项目，加上在海南的项目布局，名门地产的主要资金和精兵强将纷纷南下。

名门地产在坊间流传许久的资金链危机，终于浮出水面。

随着房地产金融风险的管理力度不断加码，房地产的融资渠道加速收窄，名门地产终于撑不住了。

名门旗下，名门翠园、名门天境等多个项目停工，烂尾风险提升到了红色等级。

5

2021年底，位于郑州南龙湖片区的郑州华南城发了一则放假通知。

通知里提到，受经营环境影响，部分业务已经停工，部分员工放假时间从2021年11月26日至2022年3月31日，总计4个月零5天！华南城中园、盛世广场、紫荆名都等多个项目也陆续停工。

华南城中园的业主多是华南城的商户，在经历了疫情和洪水的多轮袭扰之下，过得也是苦不堪言，在看到这则放假通知的时候，业主们也是多脸懵逼：

我还没躺平，你先躺平了？

不过，华南城算是比较有良心，2022年4月7日，发布了郑州华南城关于复工复产的承诺，“力争2022年4月30日复工复产，确保2022年5月30日中园二三组团、盛世广场、紫荆名都项目全面复工复产。如2022年5月30日不能全面复工复产，郑州华南城有限公司同意业主退房退钱。”

如果承诺生效，华南城正常交付，那么业主们只是虚惊一场：

只要不烂尾，怎么着都行。

并不是所有的业主都如华南城业主这般幸运。

在托斯卡纳烂尾之后，从2015年开始，不少业主搬进了这并未建成交付的小区里生活。

没有开发商，没有物业，水电气等生活资源全靠业主们自行解决。

为了建设美好家园，业主集资完成基础生活设施建设，2019年开始陆续用上了正常供水，用上了天然气。

业主们自筹费用，承担物业角色，保障小区的正常运转。

开发商留下的烂摊子，业主们花了钱还得擦屁股。

豫森城也有同样的故事上演。

入住豫森城的业主有几十户，分散在两个地块的不同楼栋上。

这些业主中多为老人和女性，经济能力有限，收入不稳定，被迫入住烂尾楼，她们选择聚集而居，互相帮助。

那位被媒体广泛报道的“单身妈妈带着6岁女儿入住烂尾楼，每晚带刀入睡”的业主就是其中之一。

两年前，楼哥在采访她的时候，她对楼哥说了这样一句话：

房子烂尾了，生活不能烂尾。

一位名门翠园的业主，月收入仅7000元左右，却同时要负担每月6000多元的房贷和2000多元的房租。等了几年，开发商却躺平了，房子停工了。

他想不通一件事：

买瓶水，我给你钱，你给我水，拿了150万买房，说不给就怎么就不给了呢？

不仅他想不通，很多烂尾楼的业主都想不通。

6

2022年3月22日，广东省广州市中级人民法院发布《广东利海集团有限公司破产清算一案》公告。

公告显示，广州市中级人民法院根据深圳华加日铝业有限公司申请，于2021年12月21日裁定受理广东利海集团有限公司破产清算一案。将定于2022年6月1日在广州市中级人民法院第四法庭召开第一次债权人会议。

对，就是雁鸣湖别墅群那个利海，就是托斯卡纳小区那个利海。从2015年烂尾开始，时隔7年，终于迎来了破产清算。

据全国企业破产重整案件信息网的信息，2022年4月6日，,名门地产(河南)有限公司日成为破产重整申请人，经办法院为河南省郑州市中级人民法院，案号为(2022)豫01破申50号。次日，该破产清算申请被撤回。

根据公开发布的信息，截至4月20日，名门地产自身风险779条，周边风险高达2429条，风险等级提示为高等级，并已经进入了失信名单。涉及的法律诉讼案件302个，案件总金额达到32.49亿元；涉诉债务金额134.06亿元，共44笔；经营债务金额32.37亿元，共13笔。

名门地产积重难返，依靠他自身的能力解决项目问题已经不可能了。必须依托相关部门，协调资金和承接方入局。

据了解，启福城和豫森城都成立了化解问题专班，帮助项目寻找资金进入，化解问题，一旦有白衣骑士出现，业主们回到新家的梦想就能早日实现。

有些声音说，烂尾楼业主贪便宜买房，房子烂尾自作自受。

根据郑州市出台的《郑州市商品房预售款监管办法》，房地产开发从购房者手上收取的首付款、一次性付款、分期付款、按揭款以及其他形式的全部购房款项为商品房预售资金。商品房预售款监管，就是开发商将老百姓购买期房的钱存进银行账户里，由银行进行监督管理：

专款专用，不能挪作他用。

到了具体执行，内购、团购、违规的销售的资金得不到监管不说，正常的预售资金由于是一个动态过程，开发商在收到资金后是否挪作他用，并不能及时监控，也存在很大的监管漏洞。

烂尾楼的出现，不能说是谁的责任，但是要把责任推到花了钱还遭了罪的业主身上，那嘴脸多多少少是有点无耻了。

想买便宜房子，难道不是因为房价太高么？

根据媒体统计，截止4月中旬，郑州仍有近30个楼盘处于停工、烂尾状态。有近万户业主，在苦苦等待着楼盘复工，新家交付。

这个世界已经够冷了，但是他们依然竭尽全力想熬出一个春天。

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