城市买房十大陷阱（北京楼市买房大忌）

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!，接下来我们就来聊聊关于城市买房十大陷阱?以下内容大家不妨参考一二希望能帮到您!

城市买房十大陷阱

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问

---

Q:提问：京总您好，拜读了您星球的文章，受益匪浅。想就我个人实际情况，向您请教一下：体制内在望京附近工作，目前单身，男孩。首付预算150w左右，房子的话住房 部分投资属性。也看过您类似的推荐

1 通州武夷商圈，潞苑板块。自己的考虑是有一丢丢珍惜首套在通州的机会，但是吧可能前期最好的机会已经过了。5-10以后可能才会置换，应该会长期拿，可能会兑现利好。但是相应的话，潞苑去工作单位可能不是太方便

2 亦庄可能只能够到瀛海。8号线交通比较便利，通勤还可以。因为预算有限，没办法够到核心区域的河西

3 朝阳常营的话，可能只能1居，或者够不到;想让京总帮忙看一下，给一些建议，谢谢！！

A:回答：您好,感谢信任!从通州到望京应该比亦庄到望京方便吧.不好意思,我不坐地铁,所以对公共交通出行有点知识盲区,如果是这样的话,其实常营和通州很适合您,先说这两个区域

通州长期看好,您长持5-10年150万预算买到这个地方我觉得不亏.很划算,潞苑应该是没有地铁规划的,你上班只能开车,如果您买在运河的南侧,运河湾附近坐地铁应该很方便,步行大概10-15分钟就能到地铁站;

瀛海和通州相比,通州属于北京城市副中心,未来打向世界的一张名片,这两个区域有本质的区别,bobo自由城150万的预算够了,可以买个一居;京贸国际城需要多加一点

如果收入还可的话您可以多办办卡就能解决,第一套房都会比较困难,那我们不能因为资金预算犯选筹错误的问题,第一次买房选筹时要做的就是要跳出主观思维，首先考虑的是这里有没有价值？如果有，值不值得入手，值得入手最低需要要多少资金可以入场

然后再看自己所能调动的资金量有多少，差多少，能不能想办法弥补这个差距。在精算以后，如果确实相差巨大比较困难，再选次级板块。

这是正确的选房逻辑;如果通州上不了车,可以看看常营的苹果派;常营向西可以承接朝阳东部的通勤,未来有通州运河商务中心的利好,结合您的工作地点,这两个区域比亦庄更适合您;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利

---

Q:提问:1200资金购房，无学区要求，经常到各地出差。选丰台的玺萌公馆、恋日花都;怎么样，机场和高铁站好像都不远。

A:回答:您好,玺萌公馆、恋日花都都是草桥不错的盘,热度和品质在区域内排名靠前,保值性不错,涨幅也很稳健,但1200放这个地方有点浪费,丽泽这个地方,主要还是以刚需为主,玺萌公馆、恋日花都也都是刚需盘,1200是改善的预算,可以到更优质的板块选筹;矮子里面拔将军是大忌

建议认真阅读星球精华栏的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利

---

Q:提问:京总好，我目前在京有一套房在益丰苑（位于小区内中高层），可卖了置换改善。原房子目前市场价950万，贷款150万，可得800万。外加手头闲余资金400万，首付可以出来1200万左右。小朋友5岁，准备上小学了，已有人大附小的学位，所以不考虑学区房，但未来生活半径在世纪城人大附小。现在三个选项在犹豫：

1、卖了益丰苑的房子，加上手头400万，凑出1200万首付，估计能贷200万，合计1400，在世纪城周边选房，3室的话，目前在考虑郦城和远大园四区五区。2、选择在世纪城租房，将手中的400万投资出去买房，全市各地均可。3、选择在世纪城租房，将益丰苑卖了，置换投资其他楼盘。但期望在中关村大街的人大附中周边，后续小朋友初中在这。

A:回答:您好,感谢信任!1、益丰苑在区域缺乏竞争优势,万源商圈本身在这个板块属于发展落后的区域;今年春节过后这个盘的涨幅很弱,不到5%;2021年一直处于下跌趋势,这种盘置换掉是正确的

2、既然孩子已经解决上学问题,没必要再往世纪城挤了;从投资角度北京依然是全国的洼地,因为限购加限贷管制导致价格一直被压制,长远看北京作为首都,房价远远没有到顶,有房票的情况下当然优先北京,什么情况下适合外地投资,第一:本地刚需自住已经全部解决,自己的家庭,父母,岳父母都有所居,能够基本满足医疗、上学、交通等,第二:本地已经完成布局,持有3套或更多,可以去同级别城市分散风险,第三:本地房票、贷票已经用尽.第四:有闲置资金,为了下一代提前做布局,否则建议把资源集中在北京;

3、1400的预算如果在中关村一带选的话,必须是三房的情况下选不到优质盘,当下涨幅比较好的都是一些优质商圈优质品质盘,北京的楼盘涨幅规律已发生变化,2013年之前,整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,甚2017年之后开始出现严重的分化潮;中关村一带一是有学区溢价,二是品质盘较少基本全是老旧小区;

西边是万柳世纪城、北侧是五道口、东侧是学院路,学院路虽然位置较好,但还是靠吃外区购买力,五道口的品质盘比较零碎且价格较高,涨幅一般,从效率优先原则;有2种方案,第一是一直租房居住,1400买入纯投资盘吃板块的红利,第二是在中关村附近找优质的区域买入投资盘,可以自住,但接送孩子有一定的距离,距离中关村比较近的优质板块可以看看奥森板块,奥森属于纯居住板块，没有学区溢价，紧靠城市公园绿地，生态资源在市场上比较稀缺。整个区域居住的人群也都是企业高管，高校职工，央企领导;人文环境属于社会上层精英阶层;这个板块作为投资比较稳健,目前是比较适合您的;

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我提问

---

Q:提问:京总您好，现在我们在北京有两套房，都在东城。一套自己居住。另外一套老人居住，是60多平的史家的学区房。至由于北京学区均衡的大趋势，我想过几年把这一套小的学区房卖了。居住环境比较好的应该是北七家那边有万科的翡翠公园，但是现在那边地铁估计好几年都快开不了，出行不方便。

所以想先看看马上要开通的地铁17号线未来科学城站，用老人购房资质投资一套140多平的小四居。等以后翡翠公园这边地铁开通了，把城里的小学区房卖了，再置换到那边生活，居住环境更好。你觉得这个投资思路怎样？

昌平未来科学城地铁站周边房子有投资价值么，现在开盘6w左右，周边的学校、医院和商场配套都挺好的，生活应该很便利。唯一不太确定的是产业发展情况，不知道能带动周围房产不。地铁17号线未来科学城站开通以后，到望京只有十几分钟，到国贸只有半个小时，您认为能享受到这些地区的外溢么？

A:回答:您好,感谢信任!来科科学城这个时间点，投资不算便宜了;北边主要的几个产业区在望京，上地，西北旺。未来科学城主要是央企，央企缺乏市场活力。17年317之后北七家标杆小区跌幅都超过了20%, 到现在价格仍然距最高点有10%以上的价差。

这个跌幅也说明了市场对北七家板块的看法;整个科学城的发展普遍比较慢，一是因为央企占比过重缺少市场活力，二是北京的发展重点不是北侧，北京远郊十几个各种各样的产业新区,人口进入停滞阶段的情况下,,难支撑这么多产业区,未来整个区域的产业和人口集聚效应不会太明显。倒是能承接一部分望京的通勤,但140的面积有点大,流通性会差一些

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利.有问题可再向我提问!

---

Q:提问:您好！我和老公打算首套刚需上车，首付200w ，两人工作一个在西二旗，一个在生命科学园，希望能保值甚至增值。但是对选房还比较迷茫

第一，是没想好选哪个区域，只能在五环外，还是五环内也有的选。第二是板块，目前比较熟的只有回龙观板块，这块之前一直比较稳妥，但不确定会不会受到当下互联网企业不景气的影响。

生命科学园附近目前确实入驻了很多企业，不知道后面房市会不会一起发展起来，有没有值得关注的小区。我们目前想法是更注重保值增值，方便日后置换，居住其次。还望您指点迷津。

A:回答:您好,感谢信任!未来科学城的西区也就是生命科学园重点承接的是生物医药、智能制造、包括新能源、新材料、信息技术、高等教育、科技服务为主,重点聚集的是生物医药健康产业,

这个区域可以和海淀形成资源对接.海淀北部新区是未来海淀新的一个增长点,人口吸引相比于其他区更容易一些,一是海淀是互联网强区,教育资源强区,几十年的发展已经沉淀了很多互联网码农,民营企业更多,

从产业结构上民营企业是要比国企央企有市场活力的.很容易吸引到资本进来,高端配套就会很容易形成.总结就是:海淀北部是互联网企业的聚集地,而昌平南部则是互联网人才的聚集地.

从某种意义上昌平应该会把有限的资源优先向生命科学园方向倾斜，因为可以对接海淀的北清路科技轴，这也是符合昌平区科创中心重要组成部分定位。

但您仔细研究发现这些大健康产业对社会创富力度并不是特别强,中短期可能并不会让区域的房价飙升,虽然互联网行业特殊,价值会随之转移,但产业聚集价值则会更牢靠,回龙观最大的优势就是和西二旗高新产业区形成无缝衔接，西二旗不是一个产住结合的区域,所以回龙观成为了承接西二旗最优质的区域,产业带动就业，就业吸引人口，人口造成供需失衡。

这是一个区域房价上涨的主要逻辑。回龙观向西可以承接西二旗、向东可以承接望京,向南可以承接中关村,三个产业园区购买力足够强,所以回龙观一直是北京交易量排名前三的区域,回天计划对于回龙观是加强;加强后的回龙观，凭借产业的距离将会吸引更多的码农.未来的行情依然会领涨;您们的预算选择在回龙观保值增值性会更稳健一些,未来再做置换也比较有优势

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题再向我提问

---

以上问答来自公众号|京房会关注公众号|京房会加入“知识星球”可进行提问,有问必答

重要内容只在知识星球发布

---

公众号知识星球内部文章

每周更新一篇

宏观类（部分文章）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨

07#不懂杠杆，就无法进阶

41#浅谈房地产泡沫

微观类（部分文章）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图

14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症

15#望京139个盘，稳健增长的只有39个

实操类（部分文章）

81#北京房产投资核心逻辑和原理

82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析

83#通州跑赢大盘选筹导图

84#大兴跑赢大盘选筹导图

84#北京持币200W以下的投资术

86#丰台跑赢大盘选筹导图

持续更新中···

,