惠州买房需要注意哪些坑（惠州买房都是坑）

昨日看到朋友群在讨论，深汕区“解冻”购房条件，那个振业时代才1万不到，可以去入市，被“dui”了一次。说，知道深汕隔了一个惠东，还有大亚湾，去60公里外的深汕买房，为何不去距离坪山25公里外的惠州的大亚湾买？

大亚湾那么神奇，至今还是那么多人讨论和关注。

▲ 大亚湾

默默地去统计了一下大亚湾这些年的成交数据，惊人发现，连续5年，大亚湾都是稳坐惠州买房子的榜首，每年消化房子4-5万套，高峰达到5万套，这个体量，比深圳一年全部的新房住宅成交量都还多。

还有一个关注说法，大亚湾恰好位于深圳10区和深汕特别合作区之间，业内人士常喜欢将大亚湾视为深圳第“10.5区”。

大亚湾买房一直是众人瞩目的地区，早在2018年的5月份，惠州大亚湾区房管局发布《关于严厉打击恶意炒房、恶意炒作等违法内容的申明》，对惠州限购的不实消息进行辟谣。那个时候有人炒作大亚湾买房，政府也出面澄清。按照目前大亚湾的购房政策，对一次性购买3套含3套以上的购房行为给予暂停网签的做法，包括核实资金来源。可见，对大亚湾炒房的行为是非常谨慎的！

▲ 大亚湾打击炒房

但不可忘记，早在2013年，大亚湾就已经是惠州销量上的黑马。当时因为大亚湾的龙光城，一炮销量打响大亚湾。而大亚湾楼市真正从2012年开始，自2012年始，大亚湾市场深圳成交客户占比已经大幅上涨，2012年为25%，2014年已逾市场半数。2015年市场热度不减，2016年-2017年，东进战略落地，助推深圳客户比例持续上涨，占比已达85%，稳居客源主流，直到2019年的今天，大亚湾楼市依然成交规模位居惠州前列位置。

谈起大亚湾楼市，真见大名应该是2015年的楼市，当时被称呼为“异军突起”，是业内对2015年大亚湾楼市的形容词。当年，据大亚湾房管局数据，2015年全年大亚湾共卖房42094套，成交均价在1月尚在5705元/平，到12月，成交均价已达6952元/平，每平米上涨1247元/平。且2015年的9月，开启了大亚湾的“万元时代”，9月，锦绣壹号以过万均价开盘售罄。大亚湾房协副会长陈江洪表示，大亚湾房价过万才是正常值。但真正掀起大亚湾“万元潮”的，却是万达广场正式宣告 ，消息一出，超14个楼盘连夜 ，涨幅高超3000元/平。

这些数字，均是大亚湾楼市的历史。

▲ 近6年大亚湾的新房住宅成交套数

下面看看买了大亚湾房子的人，这些日子都在想些什么呢？

▲ 临深版图

一、买了大亚湾房子的人，都是怎么思考的？

在大亚湾买了房子的人不少，如果按照2012年以来的统计，近7年时间，每年3-5万的成交，30多万人已经在大亚湾完成了置业。今年一则《大亚湾买房青年调查数据》显示，身边很多朋友都开始考虑在大亚湾买房结婚，开始有了有房就有安全感的观念，70后平均在工作的第6.39年后购买一套房，80后为5.3年，而90后进度最快，为3.43年。还有一个数据，根据调查数据显示，7成青年购房首付不得不“啃老”，70后置业时父母只需帮助28%，80后90后则上升到45%和61%。

这些数据表明一点：房子就是生活的安全感，90后买房更加干脆，90后买房得到父母更多的支持。

这些年买了大亚湾房子的人，思考基本分成两类。特别寻找了这些案例，看看买房者的心态……

▲ 大亚湾

一、乐观一派：

一个陈先生：大亚湾买房故事：买了又卖，卖了又买，如今很幸福……“2012年从深圳南山随公司搬家到大亚湾，从抵抗大亚湾到买了第一套，到2013年的8月和做生意的哥哥商量着，凑钱在大亚湾西区买了一套房子，随后听到各种负面大亚湾信息，烫手的山芋终于出手；卖了西区那套房后，痛恨自己那么没有眼力。到了2016年，再到中心区买了一套婚房。两口子手牵着手在楼盘周边走了一圈，看着近在眼前的碧海蓝天，感觉生活会越来越好。”

崔先生：“我以前在大亚湾区买房是考虑投资的，想着房价涨上去就卖掉，没想过要自己住。没想到这几年在深圳的生活成本越来越高，才萌生了到大亚湾居住的想法。”崔先生开门见山地说，“住过来后才发现，每个月少了几千块钱的租房开支，生活质量提升了不少。”

林先生：“深圳福田区工作的林先生告诉记者，2018年随着大亚湾区多条高速的相继通车，区域的学校、医疗配套越来越多，自己装修了房子，正式搬了进来，“现在住过来半年多了，总体感觉还不错，上学、购物都挺方便，环境也很好。”

一个周女士：大亚湾中心区买了房。“2016年时，那时的周女士已经在大亚湾生活了2年多，当时她认识了一个网友，一起闲逛的时候感慨到，大亚湾这么热闹，夜晚灯火通明，竟没有一盏灯为我亮起。自己辛辛苦苦打拼图个啥？2018年终于买入了一套房子，60多平米，70年产权，总价花了73万。她说：一定要关注房产政策，有时候早买一年，等于少奋斗10年。千万不要等你认为自己买得起的时候，才去考虑这件事。周玲在中心区购房的时候，和家人朋友借了一些钱，有些关系特别好的可能会漠视求助，也警醒了她，什么人是自己真正的朋友。”

一个超先生：“超先生在2019年初选择了在大亚湾买房，他表示：自己能接受的房价均价范围在在1-2万之间，因此，选择在哪里买房是他非常重视的问题。他考虑到，房租都高的离谱，这些房租积攒起来基本可以在临深片区付个首付甚至直接买一套明亮的房子。他的房子买在西区，从看房到购房的过程中没有超过一个月的时间，在2019年3月份开始看房，4月初就拍板了。说了以下三个理由：喜欢大亚湾这座城市地区，随着粤港澳大湾区战略的不断深化，深圳东进实质性的实施，临深片区的发展速度还是比较看好的。给自己设置一个人生底线，房贷月供不是我的目标，那只是达成目标前给自己设置的底线，第一阶段目标是在25岁前完成第一个100万现金流。不管你愿不愿意承认，买房的确可以消除部分不安感。且在此基础上令人被动的往前。”

一个李女士：“和许多年轻人一样，使她痛下决心要买房的原因，还是归结于在「租房后遗症」。从2017年开始，李女士从深圳搬到了大亚湾，因为喜欢海，所以首选在大亚湾霞涌安家。”买房以后，李女士的变化更多体现在精气神儿上，整个人变的有底气了，对于买房是否会降低生活质量的问题，她也表示，会影响，但是不会降低。”

一个绿茶先生：“2018年6月份左右买了大亚湾西区的龙光玖龙湾，面积为126平，均价13000元/㎡，当时以5成首付大概80万左右买的。选择那里是因为我们夫妻俩都在大亚湾西区上班，比较近。当时大概看了2个月，周末就去看房。他表示，刚开始买会觉得有点后悔，有点偏贵……但买了反而心态会安静一点......已成事实，专心工作赚钱最重要。”

鱼儿的爸爸：“他的祖籍是陕西省，后来跟着父母来到新疆，现在生活、工作、家庭均在新疆。买了大亚湾的房子，如果按照四六来分的话，四分投资，六分为了自住，自住的比例要高一点。在新疆从事能源行业，收入在新疆地区算是一个中等水平。我觉得买房最先考虑的应该是自我承受能力吧，这是首套房，在大亚湾的小X界。在2019年3月份入手，总价在120万，月供4700元。在对基础设施，主要是道路规划，大亚湾这块儿是靠近坪山区，道路规划比较宽阔，整体来看这个后续布局可能更科学一些。惠阳感觉太局促，老城区、白云新城的突兀感比较强。我们是属于一半自住，一半儿投资。所以我更看重的是长远规划，就是五年、十年以后的规划。因为我们暂时还比较年轻，离退休还有很长一段时间，打算把这次的房产投资作为一个养老来决定。”

二、犹豫和悲观一派

一个“苦逼小主”网友：在论坛发布自己的大亚湾买房经历感觉。“2018年11月我和女朋友开始看房，因为打算结婚了，我和女朋友都是在深圳it行业的工作，月薪大概税后2.5w左右，面对深圳高昂的房价没有任何办法，正好我姑姑一家都在淡水，很自然的我们就开始在大亚湾和惠阳开始看房了。终于一个周末，我们和一个中介联系好了，准备周六就去看房，车接车送 。我和女朋友的预算是在单价一万左右的房子最好能带装修，首付在30w左右。还在犹豫不决……”

网友obhao:“那投资真的有价值么？想买来给父母住，想着过个几年有钱了卖掉加些钱在深圳买，这现实么？”

网友1988:“因为好多都是投资客！被套了很多年！根本不是刚需！”

网友lbj：“自住当然没问题,他们说的坑是升值空间小,去深圳的话交通时间成本太高。”

网友juan：“本人17年硕士毕业来深圳工作，19年初各种关于粤港澳大湾区的概念炒的火热，本人在深圳暂时没有能力买房，于是把目光转向了临深，五一假期鬼使神差的跟着去大亚湾看房，去之前也没有做什么功课，但是看了一次，在中介和销售的一堆忽悠之下，看中了一套一百多平的四房，我居然就付了定金，冲动之下第二天就凑了首付，之后才分析自己的近况，也看了很多关于临深买房的利与弊，慢慢的感觉有些后悔，都怪自己当初太冲动，如果再理性一些，考虑清楚，也可以上车坪山等地区的小户型。”

案例告诉我们，房子总该有的，后悔的是看不到的希望和看到希望的区别。

▲ 一些网民评论大亚湾

二、大亚湾承载了“住”的需求，更加承载了“投住两用”的需求

自2014年以来，惠州的买房需求“激增”。从2014年的7万多套年成交，到后面的这几年，每年基本是15万套的消费量，基本是一倍的住房需求消费。如果这里面有50%比例是满足外地人，基本代表8-10万套是被外地人的需求买走。

而惠州这么多的房子成交需求，临深的比重是超过70%比例，特别如大亚湾、惠阳、淡水，基本是外地客买入的重地。另外如惠东滨海、博罗园洲石湾等区域外来客占比亦超过五成。

这些临深的惠州地区，承载了深圳客，外地客的“投住两用”的需求。如果按照大亚湾一年4-5万套，基本这五年都承载了20-30多万套的需求了，何况还有其它临深片区的购买力呢？

看三个数据：

一、近五年来惠阳大亚湾两区共卖房273267套新房住宅，约27.3万套；2014年仅仅是2.7万套，2018年已经是6.8万套一年；刚刚统计的数据显示，惠州2019年11月一手房住宅成交14531套，其中大亚湾成交3052套。

大亚湾每个月基本是3000-5000套成交，基本今年前11个月也成交量4万多套。我观察到一份来自大亚湾政府网站的数据，2019年1-10月大亚湾的房地产开发投资183.8亿元，增长20.7%，而大亚湾全部的固定资产投资279.3亿元，增长24.4%。说明，房产开发，仍然是大亚湾固定资产投资的重头项目。

二、惠州大亚湾的房价，按照统计，大亚湾的新房房价从2014年的5650元/平到了2018年的13356元/平。2019年4月份，大亚湾区的成交均价更是达到了14036元/平。如果是从10多年前的2004年开始，大亚湾新房住宅仅仅是1473元一平方，如今大亚湾的房价变化也可谓是十分冲动。

三、大亚湾的购买客源。从2012年的25%深圳客，到2017年的85%，2019年也基本维持80%的客源比例。如果深圳客是外溢的需求，不能不说大亚湾的房子，就一定承载了“投住两用”的需求。但这些年来看，选择在大亚湾置业的购房者人群，已经逐渐从以往的“以投资为主”向“中长期自住”属性转变。

▲ 大亚湾的客群

三、这些年大亚湾的“变化”

房产，是一个刚需品，还是一个隐含“投资价值”的消费品，至今没有明确的定义。国家政策是鼓励住房不炒，但其实多数人买房子，都是两手准备。住得舒服之外，还有就是升值得舒服。

短期从政策来看一个地区的房产，中期基本从土地和开发来定义看房产，长期基本看人口、配套、舒服度。

其实2013年底开始，很多深圳客开始买惠州的房子。如果真正大买惠州的房子，应该是2015-2016年期间，当时深圳喊出东部战略行动，房子一片从看西，到看东。记得2008年的时候，惠州的房子也仅仅是2000多元的价格。

至今，惠州新房均价基本是1.3万左右，如果加上装修价，其实惠州的房子也是达到1.6,1.7万的幅度。

很多人都在讨论惠州的房子涨价缓慢，其实我个人看法是，惠州房子其实已经在涨，新盘通过毛坯价来开盘，没有装修费，基本也是抵消了部分的房价。我去看过中山的房子，中山的房子基本都是带装修入市的，价格基本上到1万8,1万9，比较核心或者开发的热区。如果剔除装修费，基本也是1.4万的幅度。

大亚湾，位于惠阳的南部，东面是惠东，靠海，除开新区的价值，还有滨海度假价值。在早些年的感觉，大亚湾被很多人定义是“空城”，“gui城”，那么近这些年有变化了吗？

抱着客观心态去看待身边发生的事实。大亚湾这些年真实、客观的变化值得关注。

一、是人口量的变化。

按照官方一份数据显示，2019年初的数据，大亚湾常住人口为22万人，陆地面积293平方公里，人口密度约750人/平方公里，比起广东省人口密度631人/平方公里，还多100多个人。这数据表明一个结论，大亚湾，这些年增长了不少常住人口。

二、惠州买房“概念”成熟

从数据来看，单2017年惠州的房子58.6%被深圳人买走，而惠州的房子基本临深的成交比重是70%；其实惠州的房子成交中，至少有一半是深圳人或者惠州之外的地区人。如广州、东莞、香港等，这些年北方客也陆续跑入惠州买房，惠州买房这个概念似乎已经非常成熟，每年有基本10万人流入惠州买房，惠州已经不是大湾区的惠州，更像是全国的惠州。

另外一份中原地产数据显示，近5年以来的数据惠州共卖房647757套新房住宅，过一半是卖给外地人，其中仅惠阳、大亚湾，就有22万套房卖给了外地人，特别临深的外地买房比例甚至达到80%的比例。

惠州素来有“半城山色半城水”的美誉，环境确实非常适合居住，惠州买房，也并非仅仅是冲动的价值。

单在大亚湾的买房数据也显示出大亚湾买房的成熟性，2016年全年大亚湾区商品房销售45401套，日均销售124套，销售总金额378.22亿元。

三、消费圈逐渐成熟

2015年大亚湾引进了万达广场，之后其它综合商业体纷纷入驻，给大亚湾的消费升级带来体验的变化，现在大亚湾吃喝玩乐也是应有尽有。按照了解，目前大亚湾西区居住氛围日渐醇熟， 万达广场、灿邦新天地、深惠龙光商业广场等大型商超配套完善。

统计发现，当年位于大亚湾区的万达广场正式开业。开业当日客流量高达31万人次的惊人数据，让人看到了大亚湾区现如今的人气氛围不低。

▲ 大亚湾的商场

四、入住率的变化

几年前的大亚湾，宽阔的道路上空荡荡，大亚湾一直备受“鬼城”帽子困扰。几年前，石化大道上路宽而车稀，一路畅通无阻。而今，路还是那条路，车却已经有了翻倍增长，车水马龙已是常态。曾经鲜为一见的人行天桥，如今也已频繁出现在大亚湾区的重要地段。

从上面统计数据发现，大亚湾的人口密度在不断走高，说明常住人口增多，自然房子也带来入住率。按照今年的大亚湾考察发现，地处大亚湾比较中心位置的楼盘，晚上均有近一半以上的入住率，晚上亮灯的房子不少，也有生活的氛围。走在大亚湾区的街头，尤其漫步在人声鼎沸的商业中心，已经感觉不同。

“大亚湾已然不是从前的大亚湾！”

五、大亚湾的经济

发展离不开经济。按照一项数据统计，2018年，大亚湾区实现地区GDP685.7亿元，2018年大亚湾GDP增速18.3%，居惠州7县区第一，是全国GDP增速（6.6%）的近三倍。说明在过去这些年，大亚湾经济增长非常高。2017年大亚湾经济GDP为505.1亿元，企业利润146亿居惠州各县区之首。

大亚湾在世界区位、国家战略推动下，的确是惹来不少眼光。包括先前的“香港飞地”或落户湾区事件。

惠州正在重力发展“两港三网”，海港--惠州港，空港--惠州机场；三网就是高铁、高速和通信。

近年来，大亚湾区把提升区域自主创新能力作为推动经济发展方式转变的重要措施，高新技术产业和战略性新兴产业也取得较快发展。为惠州打造成珠江东岸新增长极、粤港澳大湾区高质量发展重要地区和国内一流城市做出大亚湾担当和大亚湾作为。

▲ 大亚湾的轨道

四、大亚湾置业买房，你是怎么想的呢？

对于大亚湾的看法，一些人在赌“大湾区”“临深”，一些人在赌深圳的“东扩”，一些人在赌“想象力”，一些人在赌“同城化”居住，一些人在赌“价值”。

那么，你是怎么想的呢？

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