买房怎么砍价的（买房要知道的砍价）

如今买套房尤其是在一些大城市里，年轻人往往需要掏空上辈们的六个钱包才勉强凑个首付。面对如此高昂的房价，一般人在购房置业时，都是非常慎重的，买房前总是选择多家，看哪家是自己买得起的，当然了土豪随意。在买房时所考虑的价格、位置、户型、环境、物业等等诸多因素中，价格往往占据首要考虑因素。基于此，今天谈谈房价那些事，分两个篇幅，本篇说新房的房价。（创作不易，感谢您点右上方的关注并欢迎在评论区交流[微笑].）

合理的房价我们心里要有个底，当前房建的每平米成本包括1、行政规费一般在200内；2、建安成本，含前期工程费用、主体建筑安装费用、工程建设其他、社区管网、大市政配套等，一般开发企业都在2400左右；3、景观和公共配套设施450左右；4、四费即开发间接费、营销、财务、管理费用一般在400左右；5、主营附加、土增、所得税按照10个点的利润算大约350多。综上不含楼面地价，每平米的成本估算应该在3800左右，假如这块地楼板价是3200，如果卖7000，那基本上是亏损的，当然对于大城市，楼板价过万的话，总价高了成本都会高，尤其涉及到的税都是非线性增加的，业内有个速算法，即楼面地价低于4500的，加3800是价格盈亏点，楼面地价高于4500的，价格平衡点直接是楼面地价的2倍。

买房时除了按照上述方法估算出意向楼盘成本价后，还要了解这个楼盘本身的价值及楼盘周边的环境价值。楼盘本身的价值主要看这个项目是哪家开发企业开发的，之前的万、恒、碧等大牌房企初到一个地方时，靠华丽的售楼部和样板房，靠令人震撼的展示区环境，靠铺天盖地的广告和人海战术，确实唬住了不少人，随着他们楼盘的逐批交付，从实际居住体验来看，不少企业宣传夸大，存在很多货不对板的现象，尤其是恒大的暴雷所导致的民营房企的整体信誉受损，所以当前在买房时要高度重视开发企业的实力，最好是选择国企央企开发的。楼盘价值还要关注小区入口门楼、容积率、绿地占比、外立面、车位设置、景观品质等，免得虽然价格便宜但是感觉住进了回迁房。另外要高度重视楼盘周边的配套，重要程度依次是学校、商业、交通、大园林以及是否是城市发展的主轴带上，这些因素都会决定着未来房屋的升值潜力。

在决定下手前，还要在当地的房管中心官网上查询在售的楼栋和每户的备案价，这个备案价销售中心也是要求公开张贴的，一般都是一房一价，要发现出这个楼盘的价格拉差的范围，再根据自己的喜好和经济承受能力进行遴选，找到该楼盘自己中意的具体楼栋号，这时可跟售楼处的小姐姐谈价格了。一般行情好的时候，购房者议价能力不大，能买到就不错了，然而在行情平稳尤其是行情下行的情况下，这个环节就非常重要了。询价时先听销售顾问怎么说，一般销售顾问掌握的都是普惠，比如交5千抵1万，数天内签约优惠2万，开门红冲业绩2个点的折扣、团购价等，至于买房送家电、送装修、送物业费、甚至送车位等等一般要有营销总、项目总和区域总来审批了。在此强调一下，一般销售负责人会说，再怎么优惠成交价不能低于备案价的5个点，否则房管局备案网签不了，这话你说对也对，政策毕竟这么执行的，说他不对吧也不对，中国社会毕竟是人情社会，房管局那，找到关系个别的低于5个点就说是员工内部买的也能备得掉，要是有的地方执行严不给备案，关系硬的话开发商直接返现。所以知道这些套路后，就看各自的关系了，最好能找到政府中与开发企业强关联的部门经办领导，比如住建、自规、质监站、发改委、市监等。

好了，以上是经验之谈，希望对正在买房的您有所帮助，能选上好房子的同时尽力省下一笔费用。欢迎点击关注和交流。