延付拒付租金诉讼时效司法解释（约定每年定期支付租金属于分期付款履行）

原告市融媒体中心与被告吕某某于1999年6月21日签订租赁《协议书》，协议约定：一、被告在县广播站临街长43.4米，宽7米的地皮上修建餐厅，建筑面积为315.82平方米，总造价为36万元；二、建筑完工后三十年内房屋使用权归被告吕某某所有，原告不得以任何理由予以干涉；三、被告吕某某于每年1月1日至10日一次性支付原告市融媒体中心30000元租金，若被告吕某某拖欠租金则按年租金5％承担滞纳金等权利义务。且该协议由原、被告于1999年7月20日进行公证。被告已付1999年至2007年租金共计111000元，尚欠174000元，2008年至今分文未付。2007年7月3日原县委召开专题会议，要求被告经营的美林美食城于2008年年底全部拆除重建，但至今未拆，现原、被告就租赁合同是否解除协商未果，诉至法院。

法院审理认为，原、被告于1999年6月21日签订的租赁《协议书》系双方真实意思表示，依据《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定：“租赁合同期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”《协议书》约定的租赁期限为三十年，明显超出法定最长的租赁期限，对于租赁期限中超过二十年的部分(2019年6月21日起至2029年6月21日止)，因为违反我国民法典的强制性规定，应属无效，故属部分有效合同，有效部分对原、被告均具有约束力，双方均应履行各自的合同义务。双方未续订协议，该租赁合同有效期内目的已经实现，原、被告的租赁协议自满二十年即2019年6月21日起无效，不存在合同解除的问题，故对原告主张解除租赁协议的诉求不予支持；对被告辩解的原告合同解除权因除斥期间届满而已消灭不存在解除情形的意见，不予采纳。

被告自2008年起至2019年未按约定向原告支付租赁费，已构成违约。故原告主张支付拖欠的租赁费624000元的诉求，应计算至合同截止2019年6月20日，(1999年至2007年欠付174000元，2008年至2019年欠付360000元)共计534000元，超出部分不予支持。且双方已在协议中明确约定违约后承担违约责任的形式即年租金5％为滞纳金。故对于原告要求被告支付违约金34500元的诉求，合理部分28500元予以支持。

法院判决：一、被告吕某某于判决生效后的十日内支付原告市融媒体中心租赁费534000元及违约金28500元。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”根据本案查明的事实，本案租赁《协议书》签订时间发生于民法典实施之前，但《协议书》双方租赁合同关系持续至民法典施行后，截止本案诉至法院，吕某某仍在使用市融媒体中心向其出租的土地，将该土地上所建房屋对外出租取得收益，据此法院认定本案应当适用《中华人民共和国民法典》的相关规定，并无不当。

关于吕某某提出案涉协议超出二十年约定，截止2019年6月21日协议已不存在，且由于拆迁被上诉人未确保租赁物处于约定用途，法律事实不再持续。法院认为，吕某某在明知政府规划需对其经营餐厅范围进行拆迁的情况下，没有及时提出解除协议，而是通过其他反映的方式放任结果的扩大，且协议效力问题亦不能否定自2019年6月21日之后吕某某继续使用案涉租赁土地并取得一定收益的事实，故对其关于本案应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定的主张，法院不予支持。

关于案涉租金支付属于定期给付之债还是分期给付之债的问题。法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，虽然市融媒体中心与吕某某签订《协议书》约定的租金支付方式为分期履行，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。

若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，亦会背离诉讼时效制度的价值目标。本案双方签订长达三十年的租赁合同，无疑是基于长期合作和互信。因不可归责于市融媒体中心的原因即在政府部门决定对案涉租赁土地上的建筑物进行拆迁，吕某某未及时提出解除协议且在餐厅未经营后一直放任现有状态的情况下，市融媒体中心有理由相信吕某某会依约履行租赁合同项下的租金支付义务，也正是基于从1999年起吕某某就存在每年支付部分租金且持续多年的情况，市融媒体中心未在每年当期租金履行期限截止时立即主张支付租金，是基于维护双方的友好合作关系和对吕某某的信任和谅解，符合双方经济交往的习惯，不应被认定为怠于行使权利。

法院根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”及第七百零五条第一款“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。”的规定，认定本案诉讼时效届满时间为2022年6月21日，未超过诉讼时效，符合本案事实，并无不当。吕某某提出本案系分期履行之债中的定期给付之债，基于每期债务的独立性，应以每期租金支付期限届满时起算诉讼时效，已超诉讼时效的上诉理由不能成立，法院不予采纳。