罗湖未来规划（罗湖还有未来吗）

文/江秋

越来越多年轻人不愿意在罗湖买房了。

前两天，贝壳研究院发布了上半年楼市成交数据，卖得最好的二手房top20中，罗湖仅有一个，还排在了第17名，在购房预期上，最想置业的区域是南山和宝安，罗湖排在第六。

在各区住宅成交排名上，不管是新房还是二手房，罗湖都排在第六，跑不赢福田南山，更追不上龙岗宝安。

这些数据都在告诉我们一个事实：年轻置业者正在逐渐抛弃罗湖。

罗湖老了

40岁的罗湖确实已经迈向中年，不管是GDP还是城市界面。

2018年深圳各区的GDP排名中，罗湖以2300亿元排在第六位，而南山则是5018亿元。罗湖甚至达不到南山的一半。

要知道，在改革开放初期，罗湖曾经是深圳的代名词，罗湖就是深圳。在这里诞生了中国第一家证券交易所、中国第一期货市场、中国第一家地方商业银行以及内地第一家麦当劳。

（人民银行和农业银行）

这里有代表深圳速度的国贸大厦，还有地王大厦、万象城、天安大厦、东门老街等一系列代表着回忆的象征。

（地王大厦）

这些曾是罗湖人的骄傲，甚至深圳的骄傲。但是40年了，当年如此优秀的深圳却还是被高速发展的深圳“甩出了几条街”。

当年第一家麦当劳开业，排队的人围着楼下不知道绕了多少圈，如今却门可罗雀。

曾经深圳人最爱逛的东门老街，如今成为廉价和爆款的代名词。

（东门老街）

1995年建成的地王大厦，曾是亚洲第一高楼，如今早已被超越。

曾经我们从唯一的罗湖口岸过香港，如今坐高铁都能直达香港了。

罗湖的唯一性被逐步取代，也不再是大家最向往的地方。

现在的罗湖，有最窄和最拥挤的道路，有最少的停车位和最大的人口密度。

城中村斑驳的老旧墙皮，头顶密布的电线，20年以上的老破小比比皆是，罗湖的老写字楼电梯老化、层高不够、采光不够。还有路网规划落后，市政配套逐渐老化等等，都在昭示着：罗湖真的老了。

与罗湖日渐衰老相对应的是房价的涨幅变化。

2017年开始深圳房价开始进入横盘期，但是在过去的10年里，深圳房价经历了飞速发展。

（宝安10年涨幅）

（南山10年涨幅）

（福田10年涨幅）

（龙岗10年涨幅）

（罗湖10年涨幅）

10年期间涨幅最猛的是宝安，凭借着前海规划和本身潜力，10年涨幅381%，排在首位，其次是南山，10年涨幅366%，排在第三的是福田，10年间涨幅313%，而龙岗也凭借着房价洼地，10年涨幅也达到了285%，超越了罗湖261%的涨幅。

随着城市中心西移以及罗湖老旧的城市界面，罗湖老城区的霸主已经发生了变化，成为“关内房价洼地”。

为什么

原因一：罗湖老了，香港不香了

罗湖20年以上的老破小一抓一大把，不管是楼盘品质和社区环境远不如关外的新房和次新房，现在的年轻人喜欢新房子，要有花园小区，停车位要足，还要是综合体，所以除了部分有罗湖情结的购房者，大部分年轻人都不会想要买在罗湖。

对投资客而言，也宁可选择关外，远一点的区域，会有更大暴击的机会，比如光明凤凰城、龙岗大运或者坪山中心区。

这也是为什么关外房价涨幅比关内还快的原因。

确实，罗湖开发时期早，开发强度大，最近这几年面临着城市面貌老旧、交通拥堵不堪、配套不足、楼盘品质差等种种不利因素，楼市已经站在边缘化。

另外，不可否认的是，之所以选择罗湖作为深圳最初的中心，很大程度因为香港的存在。

罗湖与香港只隔了一条深圳河，在罗湖口岸成立后的50多年里，这里都是大陆和香港连接的唯一陆路通道，这条通道成为深圳乃至全国人来往香港的必经之地。

（罗湖口岸）

罗湖也凭借着这条通道，吸引了大量的港人前来投资、建厂、买房，迅速带动了罗湖的发展。

但随着皇岗口岸、福田口岸、蛇口口岸、深圳湾口岸等多个口岸的兴起，罗湖口岸的唯一性被替代，而深圳香港两地的经济差距也逐渐在缩小，香港的地理位置优势越发不明显了。

原因二：罗湖缺地

罗湖缺地，这并不是说罗湖没有地，而是没有整片可用的空地，要想腾地，主要依靠旧改，但居民楼多，村子分布广泛，旧改成本太多。

罗湖不是没有尝试过，但木龙头、华润湖贝等项目很难推进，就连鹿丹村的旧改都是花了18年才完成的，而罗湖现在不过40岁。

所以这种短期看不到成绩的事情，深圳暂时不想做。

没有足够的土地，目前的罗湖新房供应也有限，相较于宝安和龙岗扎堆的新房供应，罗湖选择不多，自然容易被遗忘。

新房不够，二手房太旧，刚需选择的空间有限，所以罗湖的成交也跑输其他区域。

原因三：单一的产业

虽然在别的地方落后，但是罗湖的消费能力依然惊人。

2018年罗湖社会消费品零售总额突破1300亿元，超过全区GDP总量的一半，这主要得益于有万象城、东门商圈以及大大小小的按摩和休闲会所。

但这种消费模式已经慢慢在改变，试问自己，不住在罗湖的你，有多久没去罗湖逛街了？

深圳现在几乎每个区域基本都有大型的商场，壹方城、万象天地、海雅缤纷城、海岸城、星河cocopark、欢乐海岸、九方购物中心等等，家门口的商圈就够逛了，为什么还一定要去罗湖呢？

除此之外，比起福田的金融、南山的科技，罗湖的商贸不论是利润率还是GDP创造上都处于劣势。

而且，说起罗湖，你几乎想不到罗湖有什么产业，在深圳过去科技创新的浪潮中，罗湖也并没有担任什么重要的角色。

在深圳五大超级总部基地的规划里，也没有罗湖什么事，没有南山那样聚集的高新技术产业，也没有福田那样扎堆的金融公司，现在的罗湖，除了商贸出色点外，也没别的了。

罗湖还有机会吗

瘦死的骆驼比马大，用来形容罗湖也不为过。

罗湖的城市界面老旧、缺乏产业、老破小聚集、基础设施老化等等确实是造成罗湖“落后”的原因，但罗湖的落后，也是因为其他区域发展实在太快了。

罗湖依然有别的区域无法比拟的优势，经过那么多年的发展，罗湖的商业、教育、文化、生活等配套都十分完善，罗湖是极具生活气息的，这也是为什么老一批罗湖人依然选择定居在此的原因。

而罗湖的下一个机会，就在于2500亿城市更新计划的落地。

但旧改推进缓慢，未来5年里，罗湖可能依旧跑输大市，但如果把时间周期拉长到10年，谁主沉浮，还真就不一定了，等关外建设得差不多了，最终资金还是会回归关内。

我之前说过，罗湖的价值是被低估的，过多几年，随着旧改的强势推进，罗湖房价肯定会进入快速通道。

相比福田、南山，罗湖已经出现了相对的房价洼地，而相比龙华宝中，罗湖还未迎来补涨，未来会有房价暴击的机会。

如果你不懂罗湖老街旧巷、不懂糖水、不懂鸡煲、不懂地道的早茶，就不能说来过深圳，罗湖里仍藏着许多人的回忆。

比罗湖老的有很多，北京的朝阳区、海淀区，上海的黄浦区，广州的越秀区等等，它们同样有许多破旧的老房子，但却仍然老而坚挺。

所以罗湖是有未来的。

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