房地产税一般多久收取 房地产税出来后

#创作挑战赛#

原创 镇长助理

公众号 大树镇巡抚

01

随着地产公司战略不断收缩，地方土地拍卖在堵住城投公司左手倒右手的漏洞后不断走低，再迟钝的人都能意识到，房地产的好日子真的是要完全过去了。

预期从盛转衰，不过数年的时间，“买房必涨”的铁律，在除个别一线城市外的市场上，终于彻底成为了历史。

虽然，还有人寄希望于救市上，政府也似乎多次为房贷降息，可和美日泡沫时代比肩的居民杠杆（即居民贷款）和颓唐的消费，已不可能再让大家“苦一苦”了。

可是，人们不买新房，地方就没了卖地收入；没有卖地收入，别说公务员发不起工资，就连整个城市的运转就要停止，怎么办？

那就必须找到新的税源了。

对当下的境况，高层早有预测和准备。

去年的这个时候，人大常委会授权国务院开展房地产税试点。这次试点时间是五年，之前上海和重庆试点是十年。

虽然这一年来没有确切的实际进展，毕竟从授权到择地到立法到施行，尚有相当长的一段时间，但高层一直在吹风，为市场容纳这个新生事物做着准备。

凡事预则立，不预则废。

准备工作做好了，才能在地方财政真正需要的时候快速上马。而一旦试点城市完成评估后，房地产税应该就要全面出台了。

当然，试点期五年其实也说明了对房市暂时不会有太多影响，主要还是在研究征收的规则、范围和力度。

这是因为我国各个城市之间的差距实在是太大了，房地产市场的特性不同，房地产税的方案会有很大差异。

作为摸着石头过河的我们，想要更了解房地产税的运转，以及到时我们会交多少钱，研究其他国家的房地产税就很有必要了。

02

我们先从美国说起。

众所周知，美国的地方政府运转主要靠的就是房地产税，而现在中国地方政府如今这么缺钱，借鉴意义很大。

目前，我国和美国最大的差别还是在于地域差别。美国各州各市之间人口是自由流动的，没有户籍作为壁垒，加上美国各州市经济水平分化不大，除了纽约、洛杉矶、湾区等一线地段，经济水平都差不多，因而房价大体没有质的区别。

根据2018年的数据，美国的平均房屋价值为22万美元，全国房地产的平均税率为1.2%，也就是说每个家庭交的房地产税不到3000美元。

而美国的家庭平均收入是10万美元左右，一个家庭交的房地产税也就是收入的3%。

即使是我们挑选出来高房价的州，像新泽西、纽约，一年也就是交6000美元，而这些地区家庭收入也更高，房地产税占收入的比重也就是5%。

接下来看看地狭人稠的东亚近邻日本、韩国。

这两个国家经验都差不多，一般会收1%上下的税率，不管怎么征收房地产税，也不会超过收入的5%。

我们可以看到，美日韩普遍征收的税额比起家庭年收入来说，普遍都不高。

这是因为房地产税是现金流，是通过收入来支付的，而买房却是通过储蓄和贷款，透支了我们之前和之后几十年的收入。

如果说税率太高，家庭财政就会崩溃，无异于杀鸡取卵。若是家庭因此破产，政府更是没法收到钱了，最终导致双输。

因此，美国很多州和日本等在面对房地产税欠费问题上，具体执行时都不会因为你交不上房地产税而把你赶到大街上，而是更倾向于让税款不断累积，等到人死了或者卖房了才收回。

03

接下来就是下一个重要问题了：

那根据我们国家的收入水平，咱们各个城市能收到多少钱？

一线城市中上海的人均可支配收入是最高的，7.2万人民币。

如果我们拿5%的房地产税率，当成一个家庭能承受的上限，那么一个上海三口之家一年最多也就是交1万人民币。

不要小瞧一万人民币，这其实已经超过小半美国家庭交的房地产税了，而上海的收入可是完全没法和美国人比的。

而三线城市一般人均可支配收入也有三四万人民币，一个收入十万的三口之家，能承受的房地产税上限是5000人民币。

根据任泽平的测算，2020年中国城市的房地产市值高达391万亿人民币，是美国的整整两倍。

其中，一线、二线和三线城市的市值分别是111、130、177万亿元，像上海这种城市的人均房地产市值是169万人民币，三线城市人均才15万人民币。

然而上海超过40%人口都是外地人，同时买房的基本都必须有户口。如果我们只把户籍人口当做真正上海人，那么上海人均房地产市值就会达到300万人民币，三口之家的房产就接近千万了。

上海早在2011年就试点了房地产税，起步税率就是0.4%。

如果以0.4%的税率，不计当前的豁免条款（第二套及以上住房、人均60平米以上）正式开征，三口之家近千万的房产市值，每年就得缴纳接近4万了。

而我们之前说了，按照上海的收入水平，在国际标准的承受标准下，能交得起的房地产税也就是1万左右。结果起步税率就快到收入的20%了，大部分人肯定交不起啊。

怎么办？

上海财大气粗，财政不依赖房地产税，因此之前给的解决办法是“新房新办法，老房老办法”。

就是说之前的房子统统不征了，但是买新房子的人在开始就得计入这个成本，交不起就别买了，这样一搞确实是能交得起了。

而另一个试点城市是作为二线城市的重庆。重庆的情况比上海好多了，房价在中国算是平易近人的了。

但是，重庆基础税率也更高了，0.5%，普通人更交不起了。因此，重庆给出的解决方法是，只针对高端需求征税。

对于普通的房子，税率是0.5%，然后随着你的房子价格上升到平均价格的4倍，税率提升到1.2%。这还没完，普通房子的家庭有足足180平的免税面积，中下层居民肯定不用交税了。

如此一来，重庆的房地产税就成了一个累进税率的资产税了，主要是拿来缓和贫富差距了。

这个手笔，得益于当年被认为“左”的那位人士。如此看来，其甚得怀念，不是没有原因的。

而广大三线城市们呢？

我们刚才说过，三线城市家庭能交的房地产税上限是5000人民币。而按照三线城市人均15万的房地产市值来算，恰好三线城市家庭能承受的房地产税率上限为1%。

也就是说，在普征的情况下，其实只有三线城市才有能力交上国际标准的房地产税。

按照刚才的各线城市房子总市值粗略计算，一线城市即使是采用0.2%的普遍征收标准，也只能收到2000亿。

而按照上海房地产税目前的豁免范围，只能收到200亿，这样子一线城市征收房地产税的下限可能就1000亿左右。

相比之下，二线城市能收取的上限大概是5000亿，下限为3000亿；而参考现在以抑制高端需求为主的重庆房地产税，一年收入也就是100亿上下。

而三线城市若没有免税的话，则可以因为房屋价值本身的低廉而普遍征收1%的房地产税，上限约为1.8万亿，下限则接近1万亿。

04

对于一线城市上海来说，2020年税收高达1.3万亿，位列全国第一。

而去年上海的土地出让金也是全国第一，不过才刚刚破了3000亿。可见正如刚才所说，上海并非是依赖于土地税收的城市。

这是因为一大堆全国顶尖的企业都集中在上海，而且上海还是金融、贸易物流、创新经济等核心，税收来源十分多元。

同样身为一线城市的北京、深圳，也有雄厚的财政实力，根本不依赖土地财政。

然而即使是最顶尖的二线城市，税收也就是两、三千亿级别，土地出让金完全不逊色于正规税收。

至于再往下的三线城市，不靠土地财政，财政资源加上中央转移支付，可以说就会非常艰难了。

上海由于“新人新办法，老人老办法”，房地产税免税面非常大，一年也就是收200亿左右。就算达到了0.2%的理论上限，也就是600亿，不过是上海税收的一个零头。

而重庆在二线城市中，算是不太依赖土地财政的城市了，土地出让金仅为正规税收的一半。

然而，普通人免税的情况下，重庆的房地产税甚至还不到土地出让金的10%。如果是其他对土地依赖更严重的城市，房地产税对土地出让金的替代一定会更弱。

如果按照收入的5%来当房地产税上限，那么一线和二线城市普征能收到的房地产税，应该也就是2000亿和5000亿左右。

但是三线城市按照1%税率普征，接近180万亿市值的房子，理论上限就是1.8万亿。也就是说真的收房地产税，税基必然是落到三线城市上。

注意，这只是理论上限，扣除掉小产权等房产类型、逃税、市值变动，对交易税收的替代，应该不会超过2%GDP。

这个可不是偶然的结论，经合组织的发达国家数据显示，一般房地产税占GDP的平均值为1.5 - 2%之间。而收入一般占GDP的一半，那么房地产税一般不会超过收入的5%。

所以，即使中国一部分城市房价收入比是世界最高的，但是收入在这里，能交的房地产税自然也就这么多。

而三线城市能承受的房地产税率是最高的，大部分税收自然会落在这些地方的居民头上。

另一方面，“新人新办法，老人老办法”或者扩大免税面，都会让刚需买家的压力更大。

就像上海的“新人新办法”，实际上是通过筛选出来能交得起房地产税的买家，将税收压力转移到“新人”，而买不起的自然被淘汰了。

所以，经济研究反而发现房地产税让刚需房价格上涨，高端的改善型住宅因为需求弹性大而下降——高收入买家直接不买了。

当然很多人会说，刚需可以等嘛，看谁耗得过谁。

然而高端住房的买家经济实力更强，议价能力强，机会成本也更低，自然有能力等得起，就连时间都不站在刚需这边。

05

日本在1991年推出房地产税后，出现了一个意想不到的结果，那就是地方人口外流加速了。

在90年代，日本的城市化早已经结束，地方人口减少，房地产需求也减少了，而东京等中心城市人口增加。

这样一来，日本地方的房地产市场就是买方市场，供给远远大于需求，但是东京等大城市反而能保值。这时候再来一个房地产税，让房主承担持有成本，会怎么样？

我们可以看到，房地产税就将房市分割成了两部分：

一部分住宅的需求量很大，但是供给不足，估值就会坚挺，房地产税压力会转到下家或租客，同时投资价值更高；

另一部分住宅需求不足，价值就会下降，然而每年又要交房地产税，房子就会变成消费品。

由于第一种住宅有投资属性，投资者就会转向第一种，第二种住宅的需求就会进一步下降。而房产是家庭财富的主要成分，房价下跌会影响家庭财务，进一步影响银行的资产负债表。

之后，负面效应就会溢出到企业，经济就会越来越差，从而形成恶性循环，人口外流就越来越严重。

而中国国情更接近日本，房地产税的征收应该也会让大型城市和中小城市加速分化。

而且之前提到了，中国各个城市的居民可以承担的税率是不同的，越往上走，税率越低、免税面也越广，税收优惠只会强化城市之间的分化。

因此，国际基金组织从日本房地产税的经验中，推荐各国要保（人口流出的）地方房价，只有保房价才能避免恶性循环。

但是保房价实在是太难了，尤其是中国的城市化已经接近末尾了，未来的房地产核心词就是城市分化。有人口流入的话就有需求，房价才能涨，没需求只能横盘甚至下跌。

那么普通人该怎么办？

主要还是根据自己的情况，选择一个自己能力范围内，需要一定努力才能扎根的城市。这样才能利用下一个城市化阶段的大势，借房地产税和城市分化的力，来发展自己。

对于刚需，对于三线或者更低的房子要谨慎，如果是要购买，那么一定要抱着消费品的心态，不要想着以前的暴富神话了。

如果是更高层次的城市，还是要以赶紧上车为主，房地产税是没法改变根本的供求关系的，甚至可能强化这种关系。

甚至，缺点可以适当忍着，等到改善需求的时候，也能反过来利用房地产税对较高需求的压制。

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