开发区土拍楼面价格（为何土拍要算楼面价）

（房天下 王木木）各媒体、数据机构报道土拍的时候，经常会计算土地“楼面价”，这个价格，并不会出现在土拍系统以及公示数据中，而是各家媒体自行计算。

计算楼面价，主要是用于预估建成房屋以后的销售价格。

那么，烟台的土地楼面价，与销售价格有何相关性呢？

我们找几个例子一起看一下。

本篇，关注北上坊旧改项目（富春山居）。

富春山居2015年4月25日、2015年5月30日各成交一宗土地。

一、B宗地2015年4月25日摘牌，目前新房均价12000元/平

土地楼面价367元/平。

注意：无偿代建安置建面占总建面29%，这种情况下，虽然土地楼面价低，但是算下来的实际成本远不止于此。

B宗地用于建设香林谷组团，也是目前仍在销售的组团，毛坯。

2017年12月香林谷首批开盘，10-11层的楼栋单价8000-8900元/㎡，18层的楼栋单价7800-8500元/㎡。

目前剩余最后一批在售房源均价12000元/平。

二、A宗地2015年5月30日摘牌，新房当年均价5800-6200元/平

土地楼面价365元/平。

注意：无偿代建安置建面占总建面24%，这种情况下，虽然土地楼面价低，但是算下来的实际成本远不止于此。

A宗地用于建设一期以及蝴蝶谷组团，已经售罄。

一期8、9、44号楼2014年5月17日开盘，均价大约在5800元/平米左右。

二期蝴蝶谷2016年4月销售均价6200元/平米左右。

总之，楼面价确实是楼盘销售价格的重要参考依据，但是当楼面价过低，以及安置建面高、安置为无偿代建的时候，用楼面价预估新房销售价格，是“失灵”的。

还有一种情况，就是土地拿地时间较早，虽然当年地价低，但是后来随行就市，就能以更高的价格对外销售。