南山哪个片区升值空间大（南山最后的价值洼地）

（头图来源：一个深圳公众号）

在南山区已经遍地10万 的房价格局下，低总价上车的机会越来越少。纵观南山各个片区，南油是南山最后的价值洼地。

南油片区位于南山区创业路-后海大道-南山大道-东滨路合围而成，处于南山区几何中心的位置，区位优势比较明显。周边由蛇口自贸区、前海国际金融区、后海总部基地和深圳科技园四大经济核心区域环绕，未来南油片区通过改造升级，有望与几大经济重点区域连成一片，相互促进，协同发展。

在过去很长一段时间，这里旧工厂、农民房遍布大街小巷。随着后海的崛起与前海的逐步开发，介于两者之间的南油左右逢源，短短几十年的时间，南油就已改头换面，一片生机勃勃，成为深圳服装行业的一片沃土。但是相比周边片区而言，目前南油的房价相对较低，是南山的价值洼地，不少刚需置业者会选择在这买房。

截取自中原地产

据悉，南油片区已进入更新快车道，已相继启动了不少城市更新项目，包括远洋龙船塘旧改、荔林北旧改、南山工业村旧改（阳光科创中心）、华联A/B区旧改（华联城市中心）、兴泰地块旧改及后海村旧改、恒大向南村旧改、北头村改造等。可以预计，这些城市更新项目开发建设完成，区域环境面貌以及配套将带来巨大提升及深远影响，片区还有较大的升值空间。

图片来源：深圳城市更新网

周边配套成熟：

周边生活配套比较成熟，除有来福士广场、信和购物广场外，还邻近海岸城、海雅百货、茂业时代广场、City花园城等商业购物中心，同时前往后海-深圳湾总部基地也较为便利。

交通逐渐完善：

南油片区此前主要以公交出行为主，目前南油片区9号线西延线已经在去年年底开通，片区内设置了南油站、南油西站，交通通勤得到很大的提升。此外，已经规划的地铁12号线将设置南油、创业路两个站点，未来南油片区通过地铁可以直接前往福田、宝安等区域。届时，南油居民出行也更便利。

受益于南二外学府：

片区内不少楼盘处于学府中学的学区。2017年开始，学府一小、学府二小和学府中学被划进南二外集团。学府中学是近年南山区中考成绩提升比较快的一所学校。纵观历年的中考成绩，学府中学的四大八大率都在不断提升。自从学府挂名南二外后，关注度和成绩也是大幅提升。

南油集中以2000年前后的楼盘为主，中小户型分布较多，从价格来说区域也算南山置业的一大洼地。下面我们筛选了南油片区高热度刚需盘。

雅仕荔景苑

雅仕荔景苑是2003年入伙的小区，共有三栋。有地面花园和空中花园（自带游泳池）。小区旁边来福士广场和恒大天璟、9号线南油地铁口，生活交通一步到位。不过小区紧挨着南海大道，部分房源会受噪音影响。目前参考均价9.9万。

雅仕荔景苑房价走势（诸葛找房）

小区户型选择多样，户型实用率较高，主打36-42㎡的一房和48-67㎡的两房。

▲36-42㎡一房一厅

▲48㎡两房一厅

▲58㎡两房一厅

▲67㎡两房一厅

36-42㎡的一房户型方正实用，客厅带小阳台，是南油片区带花园小区1房户型比较稀缺的。目前报价420-500万之间。

48-67㎡的两房有三种户型格局，48平的户型是厅出阳台，东南向看花园安静，稀少放卖，报价在600万左右。58平的2房户型客厅正出阳台，靠近南海大道，会有噪音影响，报价700万左右。67平的2房主卧面积要大些，报价730万-820万。

信和自由广场

信和自由广场于2006年入伙，自带商业配套，是南油片区少有的花园社区，舒适，居家氛围好，适合刚需住家生活。不足之处在于小区靠近南海大道，部分户型会受噪音影响，降低生活舒适度。目前参考均价在9.3万左右。

信和自由广场房价走势（诸葛找房）

小区由7栋24-29层的高层组成，每栋楼均以星座命名，除了狮子座是偶数层客厅出阳台、奇数层卧室出阳台外，其他几栋都是奇数层客厅出阳台、偶数层卧室出阳台，主打2房和3房户型，也有少量42平左右的1房户型。

▲68㎡两房一厅

▲72㎡两房一厅

重点说下主打的2房户型，分为61、68、72平三种面积段，其中68平和72平左右的2房分布最广，每个楼栋都有涉及。目前两种户型挂盘价660-780万。61平的2房户型只分布在天秤座和水瓶座，可以看花园。

深蓝季节

深蓝季节2007年入伙，是南油片区二手房中楼龄最新的小区之一，独栋设计，32层塔楼，其中1-2层为商业，3层为社区俱乐部，4-32层为小面积住宅，每层有ABCD四个单元。目前小区参考均价11万左右。

深蓝季节房价走势（诸葛找房）

项目全是刚需小户型，包括21-30平米的单间、35-44平米的一房及49-61平米的两房。主打一房和两房，户型实用率高，居住群体比较年轻，成交活跃。

▲36㎡一房一厅

▲61㎡两房一厅

35-44平米的一房有3种不同的户型，客厅均出阳台，其中35-37平的户型格局相对要好些，目前一房的报价在425-460万。49-61平米的两房有2种户型格局，客厅均出阳台，其中61平的户型最好，有东、南、西三种朝向。目前2房户型报价680万左右。

金海岸大厦

金海岸大厦于2003年入伙，邻近海岸城和来福士，周边商圈成熟，步行5分钟可到9号线延长线南山书城站，生活交通便利。小区有位置优势，非出租便利，租金回报率也相当可观。目前均价10.3万左右。

金海岸大厦房价走势（诸葛找房）

小区于2003年入伙，分AB两栋，带空中花园，有36-43平的1房、46-65平的2房，主打低总价小户型。小区紧挨创业路，会受噪音影响，加上主要以出租为主，租客较多，住家氛围不浓。

▲38㎡一房一厅

▲57㎡两房一厅

36-43平的1房户型格局都一般，目前报价370-460万之间，46-65平的2房户型有三种户型格局，其中47平的阳台在主卧，客厅采光较差，其它两种户型格局均是客厅出阳台，目前2房的户型报价510-660万。

上面这4个小区是南油片区楼龄相对较新，品质较好、增值保值效果不错的小区，成交也最为活跃，想上车南山的刚需买家，可以重点关注。

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