行业集中度提升的必要条件（行业集中度提升）

文/界面广东 林杨杰过去一年多，我国的信贷政策持续收紧，融资环境依旧比较严峻，多家房企瞄准前景广阔的物业赛道，纷纷拆分物业板块独立上市，拓宽融资渠道据不完全统计，2018年以来共有多达7家房企的旗下物业公司于港股成功上市，接下来我们就来聊聊关于行业集中度提升的必要条件?以下内容大家不妨参考一二希望能帮到您!

行业集中度提升的必要条件

文/界面广东 林杨杰

过去一年多，我国的信贷政策持续收紧，融资环境依旧比较严峻，多家房企瞄准前景广阔的物业赛道，纷纷拆分物业板块独立上市，拓宽融资渠道。据不完全统计，2018年以来共有多达7家房企的旗下物业公司于港股成功上市。

根据最近公布的财报来看，多家广东物业企业业绩亮眼，物业服务行业发展迎来新机遇，展现了“越大越快，越快越好”的规模优势。但是，物业服务企业也面临着内部增长动力消减、经营成本持续上涨等诸多痛点和问题亟待解决。现代物业管理出现了业务多元化、技术现代化等新趋势。

业绩亮眼

3月中旬，碧桂园服务(6098.HK)、雅生活服务(3319.HK)、中海物业(2669.HK)相继发布2018年全年业绩公告，数据显示年度营收和物业管理面积都有不同幅度增长。

碧桂园服务发布的公告显示，碧桂园服务2018年内收入由2017年同期约人民币31.22亿元增至约人民币46.75亿元，增幅约49.8%；毛利约17.62亿元，同比增长70.1%；公司股东应占溢利9.23亿元，同比增长129.8%；截至2018年12月31日，集团物业服务收费管理面积由截至2017年12月31日约1.23亿平方米增加约5870万平方米至约1.82亿平方米。

财报显示，截至2018年12月31日，雅生活服务全年收入约为人民币33.8亿元，同比增长91.8%；年度利润为人民币8.1亿元，同比增加170.1%；股东应占利润为人民币8.01亿元，同比增长176.5%；集团在管面积达1.38亿平方米，同比增长76.3%。

中海物业发布的数据显示，截至2018年12月31日，中海物业全年营业额为41.55亿港元，同比增长23.7%；毛利8.49亿港元，同比增长5.8%；公司拥有人应占溢利4.02亿港元，同比增长31.1%；集团管理中物业的总建筑面积较去年年底的1.28亿平方米增加9.8%至1.41亿平方米。

行业集中度低

随着物业管理行业规模的不断扩大、经营业态的不断丰富，物业管理行业的营业收入同步增加。但物业企业仍面临诸多痛点需要解决，如经营成本持续上涨、行业集中度低和物业纠纷时有发生等。

根据中国物业管理协会数据，在物业管理中，人员费用占总成本比例约为54.2%，远远超过其他费用所占成本，而在人员构成中，针对基础“四保”（保安、保修、保洁、保绿）的一线操作人员比例接近90%。

此外，近年来，物业管理纠纷数量也呈上升趋势。根据广东消费投诉分析报告数据，2018年房屋装修及物业服务投诉数量较去年4090件增加至6336件，同比增长54.91%，主要涉及质量、合同、售后服务等方面。

中指研究院指出，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，结合内外部宏观经济环境，2018—2020年，全国商品房加保障房销售面积将超过40亿平方米，以2017年全国246.65亿平方米的管理面积为基准，到2020年全国物业管理规模将超287亿平方米；按百强企业管理项目平均物业费计算，未来五年全国基础物业管理市场规模约为1.5万亿元。

整体来看，物业管理行业市场规模宏大，但物业服务领域呈现大行业小企业，行业集中度不高。

参照国外同类企业，我国物业企业在规模方面仍然有非常大的发展空间。截至2017年底，美国的First Service公司已经管理了8000多个社区，服务超过160万住户，在北美物业管理市场份额近8%，而我国TOP10物业企业的市场总份额才11.06%。

值得一提的是，物业龙头企业的集中度效应近年来也在渐渐显现。据中指研究院数据，2017年，百强物业企业市场份额持续走高，达32.42%，较上年提高2.98个百分点，增幅高于2016年，行业集中度进一步提升。

智慧物业时代来临

现代物业服务与过去传统的物业服务相比已经发生很大改变，现代物业管理出现新四化“服务标准化、技术现代化、业务多元化、人才专业化”。物业企业要树立新理念和新思维，利用科技化、信息化、人工智能等高新技术提升服务效率和质量的同时更加注重业主的多元化需求。

在物业管理行业快速发展过程中，物业服务企业的服务业态也在从住宅领域转向更为广阔的非住宅领域，逐渐开拓更多的服务空间。2018年碧桂园服务与奥凯航空签订了全国范围的物业合作，开始开展航空物业服务；中海物业去年斩获了澳门房屋局管辖下的社会房屋物业、香港九龙站、香港13家司法机构物业服务，拓展政府项目物业服务；雅生活也实施“1 N”多元发展战略，以物业管理为主，统筹发展科技、广告、社区商业、营销和验房等业务，扩大服务范围。

此外，随着现代科学技术水平的发展，物业管理企业将从简单密集型劳动输出转变为针对不同业主需求的集约化现代物业服务模式，多家物业服务企业致力发展人工智能应用，打造智慧服务社区。碧桂园服务率先采用领先AI技术，打造云-边-端AI全栈解决方案，利用人工智能和物联网的深度融合，将物业服务场景智能化；雅生活打造“雅管家”平台，整合线上线下资源。

中物研协研究中心研究员指出，预计2019年，行业内将会继续在业态拓展上迎来新一轮发展。但多业态服务亦要求企业的管理模式顺时而变，顺势而变，否则过于冗长的业态也会拖累了整体服务质量和运营效率。这是物业服务企业必须面对的挑战。

,