破旧小区二手房值不值得买（我买的房子降价100万也无人问津）

商办房、商住房是两种性质的物业，各有明确的定义，概念不能偷换，界线要严格划清。售卖方，要让购房者明明白白买房，以免“你让他入坑，他让你不宁”。

在北京，不得不提的就是北京像素小区，最大的商住楼盘，住了几万人。位于通州与朝阳区交汇处的项目，楼下就是地铁，离朝阳大悦城非常的近。曾经这里是青年人的香饽饽，充满着青年人的创业激情和动力。不限购，LOFT复式，飘窗，建筑外表颜色艳丽，总价不到200万，很快吸引了众多人购买。交房没多久，6号线草房站就在小区门口。最火热的时候，北京像素飙到6.5万元每平米，就这样依然很抢手。随着限购政策的发布，加上开发商中弘破产，物业管理越来越差，价格也降到冰点，15年总价约170万（高点320万）的50平复式如今价格挂到190万仍然无人问津。比起周围的住宅，北京像素成为买房人心中的痛。

商办房定义：一般是指商业办公用房，主要租售给企事业单位做办公场所，产权一般为40年。商住房”是一个很微妙的概念，在土地性质上属于商业地产，却被开发商包装成住房进行出售。不只北京，上海、广州、深圳、成都等城市都有类似的房子。

商住房的定义有两种解释：一是既可以做店面，又可以做住房(商住两用)；二是楼下是店面，楼上是住房，产权为同一人。注意，土地使用权年限，如果40年，就是商住两用房，按照商业用房贷款利率（最低上浮10%），首付4.5成；如果70年，就是住宅，按照住宅按揭贷款利率（最高下浮30%），首付20%（首套）。

商住房（公寓）与纯住宅的区别：

1. 商住房(公寓)40年或50年，产权到期后，要给国家缴纳土地出让金，具体怎么续期，不得而知，因为公寓这种形式的房子还没有到期的。 纯住宅70年产权，缴纳一定费用，到期后自动续期。

2.商住房（公寓）不能落户口，纯住宅可以落户

3. 商住房（公寓）以前是用于开发写字楼的地块，一些开发商把以前商业用地开发成了商品房，所以诞生了公寓。按规定水、电按商业用途收费，多数是不通燃气。

4.商住房（公寓）居住密度大，居住舒适差，电梯使用频率高，坐电梯等候时间过长，楼道堆放杂物、垃圾较多，人员复杂，环境脏乱差。相比商品住宅房，安静、舒适度要差很多。

5.商住房（公寓）多数都是墩子楼，极少有南北通透、双阳户型。纯住宅则相反，板楼、南北通透、双阳台户型较多，但单价比商住房（公寓）单价贵。(当然LOFT除外)

6.商住房（公寓）超小户型较多，以40-80平为主。纯住宅一般小户型也得70-90之间，单价贵，总房款会高些。

7.商住房（公寓）几乎没有绿化和孩子活动区域，一般会隔几层弄一个共享露台供大家活动。

8.在京购房审核条件时，商业立项改住宅的房产不是限购房。

9·商改住项目就是市场发展的畸形产品,不过时至今日,伴随着本轮调控政策的升级,这一产品或将成为历史。

10. 继北京全面叫停商住产品后,上海和成都进一步出台政策,明确要求严禁把办公用地更改为居住用途,并对项目产品的开发、销售等方面进行了严格的限定。

结语：商住房的问题是历史遗留的问题，是畸型的不该出生的，但对已经出生的并且已交付使用的，应该有妥善的解决办法，不要让业主留下永远的痛。以前，我提醒过购房者远离商住房，现在我要说对既成事实的商住房的遣留问题要通过科学的、合理的方法予以解决。