东莞老城区的公寓值得投资吗（东莞商业公寓市场分化）

■商业公寓竞争激烈，地段好产品佳的项目更有竞争力 记者 蓝业佐 摄

今年以来，东莞商业公寓供需齐跌。据东莞中原战略研究中心统计数据显示，2019年上半年，全市公寓（包括住宅公寓和商业公寓，以商业公寓为主，住宅公寓仅占极少数）供应6797套，同比大幅下跌；成交5871套，同比下降36%，创近四年同期新低。7月，全市公寓供应约5.03万平方米，环比大幅下降64%，同比下跌58%；成交约6.22万平方米，环比下降4%，同比下跌21%。

更值得一提的是，东莞商业公寓还供过于求。据优房超·瑞城搜统计数据显示，2019年上半年，东莞商业公寓供应约36.92万平方米，远大于成交的约28.46万平方米。

受此影响，全市商业公寓库存不断增加，消化周期进一步拉长。据优房超·瑞城搜统计数据显示，截至2019年7月底，东莞商业公寓库存989342平方米，按照过去12个月的消化速度测算，消化周期为15.39个月。业内人士表示，商业公寓市场降温明显，价格出现下行压力。

商业公寓供需齐跌

7年前，周娟从家乡来到东莞，从事房地产中介行业。“一干就是七八年，而且一直身处销售一线，所以我对东莞楼市还是比较清楚的。”

周娟告诉记者，自从2016年10月东莞实行限购政策后，商业公寓由于不限购、不限贷、可居住、户型小、总价低、投资门槛低等优势，吸引了不少深圳客以及东莞投资需求入市购买。“也是从那时候起，我们门店开始把二三级联动业务的主要精力放在了商业公寓产品上。但是，今年以来，商业公寓越来越有些不好卖了。”

7月东莞商业公寓供需齐跌。据东莞中原战略研究中心统计数据显示，2019年7月，全市公寓供应约5.03万平方米，环比大幅下降64%，同比下跌58%；成交约6.22万平方米，环比下降4%，同比下跌21%。公寓投资热度有所降温，除了卓越·弥敦道成交88套和玖颂江湾成交87套比较突出外，大部分项目成交低于50套。

“今年上半年，东莞公寓也是供应缩减，公寓成交大幅降温，成交套数创近四年同期新低，同比下降36%。”东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐说。

消化周期拉长达15个月

值得注意的是，东莞商业公寓，在供需齐跌的同时，更是供过于求。

据优房超·瑞城搜统计数据显示，2019年上半年，东莞商业公寓供应约36.92万平方米，远大于成交的约28.46万平方米。即便今年7月东莞商业公寓成交略大于供应，但是，1-7月商业公寓的供应还是远超成交。

长期供过于求，使得东莞商业公寓库存不断增加，消化周期进一步拉长。据优房超·瑞城搜统计数据显示，截至2018年6月底，全市商业公寓库存675167平方米，按照过去12个月的消化速度测算，消化周期为7.41个月；截至2018年12月底，全市商业公寓库存909557平方米，按照过去12个月的消化速度测算，消化周期为11.08个月；截至2019年6月底，全市商业公寓库存994988平方米，按照过去12个月的消化速度测算，消化周期为14.38个月；截至2019年7月底，全市商业公寓库存989342平方米，按照过去12个月的消化速度测算，消化周期为15.39个月。

市场出现分化

近日，记者走访市场了解到，目前东莞商业公寓投资氛围逐渐减弱，商业公寓价格出现下行压力。

如金地·艺境水岸，2017年底推出的首批商业公寓产品，均价约15000元/平方米，到如今，建筑面积约49平方米二房商业公寓尾盘销售，均价仅13000元/平方米左右。

合富研究院高级分析师李兴旺表示，东莞限购后，商业公寓价格一度走高。但是，近年来商业公寓供应不断增加，竞争愈发激烈，而投资需求却在减少，这就使得商业公寓不得不回归理性，甚至有的项目还会降价促销。

“实际上，从去年开始，受大环境影响，客户的投资信心就已经开始下降了，这就导致商业公寓成交走低，价格也就随之下行压力大增。目前，商业公寓投资出现两极分化，中心区域、交通发达的，成交效果较好，而一些位置较差的，则销售困难。”车德锐说。

优房超·瑞城搜东莞公司总经理王斌表示，虽然房企对于商业公寓的推货热情不减，但是投资需求终究有限。

相关新闻

50平方米以下LOFT公寓较受市场欢迎

事实上，并不是所有的商业公寓都不好卖。东莞中原战略研究中心统计数据显示，2019年上半年，建筑面积50平方米以下公寓，成交占比近七成；7月，从公寓产品成交结构来看，市场主流依旧集中在30-50平方米中小型公寓，总占比约63%。

业内人士表示，建筑面积30平方米的商业公寓，平层可做单间或一房一厅，LOFT可做两房；建筑面积50平方米，平层可做1 1房，LOFT可做三房。这几种户型都是目前租房市场上的主流户型，易于出租；而更重要的是，对于投资者来说，它们户型小、总价低，最高也就不过100万元多点，门槛低。

■商业公寓产品推荐

寰宇汇金中心

开发商：东莞市邦联实业投资有限公司

地段：南城东莞大道与隆溪路交会处西侧

商业公寓产品：建筑面积约42-82平方米公寓

售价：均价约25000元/平方米

寰宇汇金中心是城市“强心育极”的重要商务综合体。项目占地9万平方米，总建筑面积75万平方米，由9栋超高层楼体组成，其中有6栋5A超甲级写字楼，3栋国际精奢公寓及6万平方米国际旗舰商业。

万科首铸·东江之星

开发商：首铸一号（东莞）房地产有限公司

地段：鸿福西路与港口大道交会处

商业公寓产品：建筑面积约32平方米SOHO

售价：均价约19500元/平方米

万科首铸·东江之星项目是东莞万科践行集团“轨道 物业”的战略作品，总建筑面积51.5万平方米，聚合城市多功能模块，由250米国际超甲级写字楼、7万平方米商业旗舰Mall、万科都会系精品住宅、多功能办公SOHO组成。

融创·玖玺台

开发商：东莞潮商汽车销售有限公司

地段：南城众利路66号

商业公寓产品：建筑面积约34-57平方米LOFT公寓

售价：均价约20000元/平方米

融创·玖玺台是由建筑面积约34-57平方米LOFT公寓和开放式街区商业组成的全能社区，总建筑面积约5.8万平方米，占地面积约1.4万平方米，容积率约3.2，绿化率大于20%。

湾ONE

开发商：东莞市中世和发投资有限公司

地段：南城东莞街与宏三路交叉口东北50米

商业公寓产品：建筑面积约35-56平方米二至四房公寓

售价：均价约24000元/平方米

湾ONE规划总用地面积5260.6平方米，总建筑面积42652.908平方米，容积率5.995，地下3层，地上22层，建筑高度100米，总停车位190个，绿化率21.083%，共一栋建筑，-1至3层为商业，4-18层为公寓。

记者 冯文彦

,