大产权房子70年后怎么办（花了几百万租了70年的房子）

现在我们大家终于知道了，其实我们购买的商品房是包括两个权利的，第一就是对于房产建筑物的所有权，第二就是对于所占有的土地面积的使用权。记住对于土地来说，我们永远不可能拥有所有权，最多也只能拥有土地使用权。

所以在一定程度上，大家现在理解的购买商品房的想法是对的，在房子买下之后上面写着房子的产权是70年，首先是指这块土地的使用权只有70年，建筑物的所有权是永久拥有的。但是如果买的是楼房，其实自己单元建筑物的所有权是同其他住户连在一起的，也不可能独立分割，在一定程度上只是做了名义性的所有权分割。

我国对于土地的管理是与其他国家不一样的，我们所有的土地所有权都是归国家所有的，城市土地是如此，农村所有的土地也是如此，包括农村居民的宅基地也是如此。所以一切涉及土地的所有买卖，其实都是在拍卖取得使用权的基础上进行的，而土地的所有权仍然牢牢地归于国家。

但是正因为已经取得了土地的使用权，那么也就取得了土地继续租用的优先权。对于商品房产权70年之后，该如何处理的问题，其实现在已经有了大胆的尝试。创新尝试的前提是不以损害之前权利人的利益为优先的。我们现在已经走向了市场经济，自然不可能再去简单粗暴地出台一些措施，损害广大民众的权利。

确实现在商品房买卖存在着悖论，一方面土地的使用权只有70年，另一方面建筑物的寿命可能高达百年甚至更长时间。那么之间期限的不匹配，让商品房的所有者无所适从。其实在前几年深圳已经出现了土地权期限满了之后的情况，最终的结果还是让民众满意的。

深圳是我国改革开放最早的城市，曾经在最早的时候，有过一批40年土地使用权的商品房情况。那么在这几年，这些房子的土地权期限已经满了，该如何办呢？最终经过国土资源部以及住建部门的协调，定出了一个过渡措施，那就是商品房所有权人补交一笔土地使用费，则可以继续拥有这套房子以及土地使用权。后续的延续时间为30年。

那么未来也将越来越多地碰到这类的情况，估计不久之后国家也会协调相关部门，出台一些解决的方案。可以推测的是，很有可能方案就按照深圳的办法来进行，也就是商品房拥有人继续缴纳一笔新的土地使用费之后，则可以继续拥有。那么土地使用费的价格有可能会制定一系列的标准来确定，肯定不会走所谓土地招拍挂的过程。

所以大家不用过于担心，未来一定会有解决办法的，本来就是摸着石头过河，大家不用担心花费了几百万，只拥有了70年的房屋使用权，要相信我们相关部门的管理智慧，要相信我们发展市场经济的善意。

政策链接：

土地是归国家所有的，一般说的使用年限70年就是指住宅用地的使用年限，这是土地出让过程中确定的（商业用地40年、综合用地50年、住宅用地70年、工业用地50年）。实际上，商品房的土地实际使用年限很少有70年的，大部分在30-60年左右。因为使用年限是从国家出让时开始计算，加上开发周期，最短也得1-2年，到你手里使用年限就不到70了，如果开发商再囤积一段时间或者几经转手就更短了，况且住宅楼的设计使用年限是50年幅度，房屋达到设计使用年限便不能再用了。70年后，国家有权收回土地移作他用，但必须对你的房屋进行补偿。当然你也可以通过补缴土地出让金，继续享有土地使用权。

在我国法律规定中，“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念，土地使用权出让的最高年限是：居住用地70年，70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有。如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补缴土地出让金。

根据这一条例，购房人取得的商品房使用权限必须也只能建立在70年土地使用权的基础上。而房屋开发商从土地管理部门获得土地批租权后，土地使用权进入市场流通。

商品住宅从开发到销售的周期一般在1～3年，房产产权的“实际寿命”也就随着开发商开发住宅时间的长短而缩短。如果土地使用权的出让日期与开发商出售房产的日期有较长的时间间隔，尤其是一些烂尾楼改造的项目，购房者必然面临明显的“房产产权期限缩水”。