土地征收用于商服用地补偿标准（商业用地房屋按工业用途补偿）

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委托在明律师仅18天，补偿总额跃升上千万元！如此权利救济奇迹是如何创造的？

商业用地，房屋用途却记载为工业，但房屋实际是一直用于商业出租的。这样的房屋究竟该按何种标准评估和补偿？

本文，来看律师是怎样抽丝剥茧获取关键证据，助力被征收人大幅提升补偿利益的。

委托人曲先生于2004年经过合法拍卖取得位于山东省烟台市A区一处国有土地的使用权以及地上建筑物的所有权，依法持有国有土地使用证及房屋产权证，案涉土地性质为商业用地，房屋用途记载为工业。

2022年9月27日，烟台市A区政府作出烟A政征【2022】N号《房屋征收决定》，委托人的上述房屋因A区中心片区城市更新项目建设被纳入征收范围。

评估公司依据工业用房标准对委托人的房屋进行了评估，评估单价为2269元/平方米，补偿总额423万元。当事人对这样的补偿结果不满意，后经多方咨询最终选择了杨念平律师团队代理本案。

那么，面对依据房屋登记用途评估得出的补偿价值，律师团队又是否有办法帮助被征收人进一步提升补偿呢？

首先，从土地性质来看：委托人持有的国有土地使用权证上明确记载，案涉土地性质为商业。一般来讲，在商业性质的土地上只能建设商业用途的房屋，除非经过特殊审批。

其次，从房屋性质来看：虽然委托人持有的房屋产权证上记载的是工业用途，但是其房屋实际用途一直是用于商业出租，该事实在《A区中心片区国有土地上非住宅房屋调查认定结果公示表》中有明确记载。

因此，应当以商业用途的标准对委托人的房屋进行评估，而非无视事实和证据，没有经过调查即认定以租赁、工业的标准对被征收房屋进行评估，该行为严重贬损了委托人的合法权益。

调取关键证据——获胜之关键

律师接受委托后，一直鼓励委托人不要放弃和房屋征收部门的协商，以协商解决问题是最节省人力物力心力的途径。

两位律师首先向当地区政府、自然资源主管部门及街道发送了律师函，指出该征收项目所涉及的法律问题，并积极表达了委托人的诉求，表示出愿意协商解决纠纷的态度。与此同时亦向各个部门进行了信息公开申请，为日后诉讼搜集证据。

两位律师深知，该案件的关键在于确定房屋的用途性质，如果能调取到在委托人取得案涉房屋前该房屋的产权证明，其中载明的房屋性质或许会成为案件的突破口。

于是，二位律师就带着相关手续到自然资源主管部门调取相关土地及房屋的登记档案。其实在这之前，在律师的建议下曲先生自己也来过一次，但是工作人员仅仅用几页纸就打发曲先生回去了。

这次在明律师到后，工作人员很配合，将所有案涉的土地、房屋登记档案，包括之前的房屋产权证以及曲先生当时的拍卖成交确认书、拍卖合同等都如数调取，并加盖了自然资源主管部门的公章。

这里值得提示的是，调取证据时，被征收人一定要要求加盖公章，以避免影响调取材料的证明力。曲先生看到调取的材料高兴坏了，口里直说，还是你们律师管用，上次我去人家啥也不给我！

两位律师对所调取的材料进行分析后很快发现了突破口。之前两份房屋产权证记载的房屋用途为工业，而根据区住房和城乡建设局作出的《A区中心区片国有土地上非住宅房屋调查认定结果公示表》中，曲先生的一位邻居土地性质为商业、房屋性质为工业，评估时却是依据商业标准进行评估的！

于是两位律师连忙起草了针对评估报告的一份异议书，直击该份评估报告的痛点，有理有据的陈述了律师的观点，要求评估机构重新对被征收房屋实施评估。

最终胜利——重新评估，签订补偿安置协议

委托人将异议书及相关证据提交到了相关部门，征收部门连忙召开了一个会议，讨论委托人补偿标准的事宜。当会议结束，相关部门说会对委托人房屋进行重新评估。

当天晚上，征收部门和委托人进行了再一轮的协商，按商业用途标准重新评估的单价达到了10785元/平方米，补偿总额一下子跃升至1467万元，补偿数额较委托律师前增长了1044万元！

曲先生对这一结果感到十分惊喜，在律师的指导下与房屋征收部门签订了补偿安置协议。历时仅仅18天，补偿金额暴增上千万元，如奇迹一般的一起案件就这样在律师的手中变为了现实。

律师最后要提示广大被征收人的是，影响被征收房屋价值的因素除了大家所熟知的权属、区位、建筑面积、建筑结构用材以外，还与土地、房屋的性质及用途，是否实际用于生产经营等高度相关。

通过本案，我们可以知道专业律师在拆迁案件中起到的作用可能超乎想象，用法律的手段维护自己的权益是明智的做法，并且越早委托律师效果就越有可能超出预期。

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