双学区一线江景公园房（100万湖南路选房自由）

编者按：错综复杂的南京楼市究竟哪里才是刚需客的栖身之所？预算在100万左右在南京能买到怎样的房子？

作为在南京工作不到一年的买房君A，最近面临着在宁买房的人生十字路口。手上资金有限，可供选择自然寥寥。秉承着“吾将上下而求索”的精神，买房君将从最为普通的刚需视角切入，用最基础的预算，搜寻最心仪的房子。

作为中国十大商业街之一，湖南路在南京，是能和新街口并驾齐驱的两大传统商圈之一，甚至承载了几代南京人青春的记忆。

因此本站“百万淘房记”买房君来到湖南路及距离不远的许家巷，收获颇丰：这里，老小区扎堆便于捡漏、65年产权公寓任尔挑选，甚至还有学区不错的房源……

选择1：五条巷小区、挹华里

老小区集聚，100万体验湖南路的人情冷暖

经过一波筛选，买房君发现总价100万左右在湖南路商圈的选择着实不多。目前仅有老小区可选，且房源比较稀缺。

位于鼓楼中心地段的五条巷小区，地处市中心，闹中取静。建于八十年代中期的小区分为“东苑”和“西苑”，由于小区前几年已完成出新，整体面貌较为可观。

走在具有年代感的巷子里，你会明显感到时光“慢”了下来。楼下就有商业一条街，囊括农贸市场、日用品零售店、裁缝店及各种小吃店等。

而放眼周边配套，其商业气氛较为完善，业主购物娱乐可前往山西路百货大楼、天狮百盛商厦、中央商场（山西路店）、吾悦广场等；距离400多米处便是地铁4号线云南路站，此后附近将通有地铁5号线山西路站（在建中）；周边医疗有南京鼓楼医院、江苏省人民医院、东南大学附属中大医院、南京脑科医院等。

周围学校云集，包括南京大学（鼓楼校区）、河海大学、南师大（随园校区）、东南大学（四牌楼校区）等。此外，据中介介绍，五条巷小区为渊声巷小学及南京大学附属中学学区。

从链家官网数据显示，五条巷小区挂牌均价为37085元/㎡。

（截图来源于链家官网）

一套位于四楼面积约22㎡的朝南单室套，房主报价91万，单价为41232元/㎡。该套房源也是买房君实探中遇到最为便宜的一套。不过其装修简陋，后期入住还需装修。

（面积约22㎡房源）

与五条巷小区紧挨着的还有挹华里小区。建造于上世纪80年代的挹华里，小区体量不大，约209户，小区同样已完成出新，整体外观与五条巷相统一。

根据链家官网显示，该小区最新挂牌均价为37537元/㎡。值得一提的是，该小区挂出房源比较稀缺，仅4套在售，且总价多为220万及以上45-60㎡户型房源。

据中介介绍，目前小区唯一一套总价在100万左右的房源，是一套面积约31㎡的朝东单室套，此前房主报价112万元，单价约3.6万元/㎡。

“周边老小区集聚，生活配套已十分成熟。在城中买房，配套基本可以不用担心，只需考虑房源本身如楼层、户型和采光等要素。”中介如是说。

选择2：五岳国际公寓

月租金达3000元！100万左右单室套可随意挑选

位于许府巷的金陵大公馆小区分70年产权住宅和65年产权公寓（五岳国际公寓）。其中建于2008年左右的五岳国际公寓由于户型小、总价低等优势，对刚需很是友好。总价100万左右在这里基本可以实现“选房自由”。

据了解，小区共1栋31层，多为30-60㎡单室套和小两房。其中小两房带燃气，单室套无燃气。

根据链家官网显示，五岳国际公寓目前挂牌均价约2.7万元/㎡。

一套位于8楼面积为35.27㎡朝北单室套，房主报价96万元，因原打算作为婚房使用，房屋装修较新。不过房源处在拐角处，为三角非方正户型，也算是小区最为便宜的一套。租金方面约2500元/月。

（35.27㎡朝北单室套）

一套位于5楼面积约43㎡的朝西南单室套，房主因家中孩子学区需要，准备卖掉该套房源，房主报价115万，此前房主以2800元/月的租金出租；而另一套位于13楼、面积约44㎡户型方正朝南单室套，房主报价120万，租金高达3000元/月。

据中介介绍，由于南京市第二医院东南大学附属医院就在小区附近，租客多为医生、护士单身或小两口。“这个户型朝向最好，采光十分充足，租金达3000元/月很正常。”

“小区价格主要还是看朝向，朝向西、北方向均价在2.6-2.7万/㎡，朝南房源均价在2.8-2.9万/㎡，而金陵大公馆住宅部分均价已超4万/㎡。”

小区未来发展可期，尤其是交通上将会十分便利：小区距离现有1号线新模范马路地铁站约2公里，不过与在建的7号线和9号线城河村站距离仅200多米，该线路预计明年年初建好。

小区所在许府巷商圈距离湖南路骑电动车仅5分钟路程。此外，小区学校为紫竹苑小学，第八中学；医院菜场均在旁边。

“买小户型单室套主要考虑现阶段手上资金有限，仅用于暂时过渡，未来还是需要置换，因此其保值、升值空间也是必须要考虑的要素。五岳国际公寓可选朝向好、采光充足的方正户型，便于以后转手出售。”

选择3：许家桥小区

学区突出，房源稀售！总价百万仅有1套可选

同属于许家巷的还有许家桥小区，该小区与上述几个小区相比，更难能可贵的是其所属学区较为突出，系南大附属丁家桥小学（三小分校）南工大附属初级中学（五十中校区）。

南京大学附属丁家桥小学是一所拥有百年历史的学校，学校一直以来比较低调，没什么太大名气，但成绩却可圈可点。

从历年数据看，不定期会有1-2个考上南外或者玄外。例如，去年的南外小升初就考取了2名，2018年的玄外小升初超常发挥，考取了4名。（内容来源于365南京学区房）

位于鼓楼鼓楼黑龙江路的许家桥小区，其他配套设施也很齐全，生活便捷：除周边底商外，商业与五岳国际公寓享受相同配套；距离新模范马路地铁站不足400米，步行仅需5分钟。

在中介的带领下，买房君来到了许家桥小区。该小区共开发4栋，体量不大，整个小区在工人新村内部并与之融为一体。平时需先进入工人新村内部才可到达该小区。

因此，在绿化及内部基础设施方面，许家桥小区共享工人新村资源。小区整体绿化率高，环境十分优美，道路两旁多有年代已久的参天大树；基础健身设施比较齐全，可满足业主基本需求；此外，内部还有社区党群服务中心，供业主休闲娱乐。

根据链家官网显示，许家桥小区目前挂牌均价为34179元/㎡。

一套面积约30㎡的朝北单室套，房主报价115万，单价为38041元/㎡。由于目前处于出租状态，平时看房不是很便利。小区房源比较惜售，截至目前仅挂出4套。

就在本月初，一套面积65㎡的2房房源以226万总价成交，单价为34759元/㎡。据了解，这也是目前该小区唯一成交的一套房源。

许府巷的很多小区都是上了年纪的，没有河西的繁华、鼓楼的热闹，也没有南湖、三七八巷那么浓郁的市井烟火气。当自己走在巷子里的时候，总有种说不出来的心静，浑然天成的慢节奏似乎使时间静止了下来，很安心。

买房君个人挺认可中介的一句话，在城中买房，地段、配套可以不用太过担忧，结合自身需求考虑小区环境、楼层、采光及户型等因素才是重中之重。

最后，买房君将继续开启下一站看房之旅，欢迎有兴趣的小伙伴留言评论，也可以指定你想了解的区域让我们一起走进探索。

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