恒信东方之珠房价（楼盘详评103-天河北）

Sophie苏菲：毕业于中山大学，10 年房产实战经验，公众号：苏菲说房。

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我们在之前的详评文章陆续介绍了天河公园西门、华景新城、金融城、广氮片区、牛奶厂、赤岗塔、琶洲以及珠江新城板块的中高端楼盘。接下去，会继续带大家了解广州余下的各个改善型以及豪宅楼盘，为准备置业的朋友们提供最实用的参考信息。往期请看文末的《往期详评文章目录》。

从094期天翔花园开始，我们对天河北板块的楼盘展开了详评；未来，会继续介绍天河北板块的各大优选小区，敬请追看后续详评文章。

板块优势（天河北）

在珠江新城还没发展起来的时候，天河北是继“环市东”之后的广州新一代CBD，曾经的广州第一高楼--中信大厦以及中国市长大厦等建筑均为广州的知名地标。

时至今日，天河北依然是广州较重要的商务区之一，详见我们之前的文章《广州发展东进南拓，珠江新城王者地位还保得住吗？| 粉丝提问》。

商务区是天河北的一个重要角色，但了解天河楼市的人都知道，天河北的“学位房”属性才是整个板块当前的价值支撑。

小学方面，这里有大名鼎鼎的华阳小学、龙口西小学和华康小学，均为广州中学教育集团成员校。另外还有华师附小和长征小学，这两所小学主要招收举办方（高校）的教职工子女，我们暂不讨论。

中学方面，上文提及的3所知名小学，按现行政策全部直升广州中学，即同一教育集团内解决9年义务教育。

居住在天河北是一种什么体验？在义务教育阶段，优势明显比天河其他区域强：小学对口的是天河区一梯队小学，小升初既有省一级广州中学保底，更可以稳中求进，参加华附初中部、天外、清华附中、执信天河和华颖外国语这5间优质中学的摇号。

注：

（1）华阳小学为省一级学校，在天河区乃至全广州的口碑都不错。

（2）龙口西小学是2007年取消省一级学校评选之后快速成长起来的“后起之秀”，属天河区第一梯队小学。

（3）华康小学，硬件设施、办学成绩和民间口碑都不错，是一所英语特色学校。

小区简介（东方之珠）

上期文章为大家介绍了德荣小区，下图是天河北板块的部分优选小区（后续会不断添加），本期为大家介绍的是该板块的东方之珠花园。

东方之珠花园位于天河北路和五山路交汇处，依靠天河北路，靠近地铁3号线华师站，出行方便。

小区户型涵盖54平方1房~143平方米4房，适合刚需和改善型自住家庭，推荐指数：4星。

东方之珠花园基本信息：

小区地址：天河区天河北703号

当前均价：60621元/平方米

建筑类型：塔楼

建成年代：2005

开发商：建宇房地产

物业：宏德物业

物业费用：2元/月/平方

总户数：1056

总车位：500（未计算曜一城停车场）

容积率：4.11

绿化率：40%

下文我们将从“公共配套资源”、“小区园景”、“楼栋户型”和“升值潜力”这几方面详细介绍，请耐心阅读哦！

公共配套资源（东方之珠）

东方之珠花园位于天河区天河北路703号，教育、医疗、商业等公共配套资源十分完善，详见下文。

（1）公园

天河北板块没有大型市政公园，但毗邻华南师范大学，校内有大片绿地和数个小公园、人工湖和完善的体育设施，正常情况下附近居民可自由进出校园。

东方之珠花园距师大后门仅100米，到校内进行休闲锻炼非常方便。

（2）交通

东方之珠花园北临广园快速，南临天河北路，东临华南快速干线，西临广州大道，四通八达，交通优势突显。

●地铁：

地铁3号华师站距小区东南角约150米，通过地铁换乘到达广州各区域，出行方便快捷。

●自驾

小区停车场出入口距华南快速干线最近入口的最短线路为2200米，不堵车的情况下7分钟左右能上高速，自驾出行十分便利。

（3）教育

幼儿园：小区自带幼儿园，龙口中幼儿园距小区约200米，家长接送非常方便。

此外，小区附近幼儿园非常多，1500米内有帝景苑幼儿园、金海艺术幼儿园和岭南中英文幼儿园等，如上图所示。

对口小学：地段对应的公立小学为天河区龙口西小学，瑞安校区位于龙口中路2号，距小区北门约300米，家长接送非常方便。

该校为天河北板块的巨无霸小学，办公成绩和口碑都不错，共有瑞安、帝景和龙口三个校区，每个校区开设的年级不同，但距地段内的住宅小区距离很近。

对口中学：龙口西小学对应直升初中为广州中学（名雅校区），距小区约1900米，初中学生自行上学放学完全没问题。

因广州中学近两年报名人数超过招生计划，因此部分初一新生将安排到本校天润校区就读，天润校区位于天寿路20号，距小区约1000米，上学放学更方便。

PS.据悉天河区小升初将于2025年起全面实行电脑随机派位的招生方式，届时中学学位或存在不确定性，具体请以天河区教育局当年发布的招生政策为准。

注：更多天河区学位攻略，详见我们之前的文章《【建议收藏】家长看过来，天河TOP学位房汇总》。

（4）医疗

●社区医院：石牌街社区卫生服务中心位于天河北路571号1楼，距小区约600米。疫苗接种、感冒、抽血、B超等小型检查科目可以在社区医院就诊。

●大型医院：离小区最近的三甲医院是中山大学附属第三医院，距小区约900米；此外，附近几公里内还有广州华侨医院、天河区妇幼保健院、广州市妇女儿童医疗中心和南部战区空军医院等，优质医疗资源非常丰富。

（5）商圈

天河北路沿街商铺林林总总，小区自带3层商业裙楼--曜一城商业广场，是天河北有名的综合商业体，有盒马生鲜等业态，日常消费非常方便。

（6）文化资源

天河区少年宫创建于1988年，多年来到该馆参加培训学习的少年儿童近12万，每年学位数为5000个，其中合唱和舞蹈表演科目多次获得国际金奖。

现馆址位于龙口西路8号，距小区约1300米，步行用时约15分钟，自驾车约5分钟车程。

据悉，天河区少年宫新馆将选址金融城，但建成后当前的旧馆依然会正常使用。

小区详评（东方之珠）

01小区实景

小区无地面花园，因此住宅入口是开放式的。不过，每栋住宅的大堂均有保安看管，且需要业主卡方能进出，安全性有保障。

上图为F栋首层电梯大堂，对于至少有17年楼龄的小区来说，公共区域保养得还不错。

上图是中楼层梯间，因每层8户的关系，梯间的窗口开度有限，采光一般。

上图为F栋中楼层的东北向景观，向下能看到小区的空中泳池，但同时也直面五山路跨线桥，噪音影响较大；旁边的变电站，或许也会对附近的住户造成一定的心理压力。

往下俯视能看到一部分小区空中花园（上图），下文将带大家沉浸式参观这个美丽的花园。

2005年建成的空中花园，17年后还能保养得如何优美（上图），实属不易。溜娃的业主需注意，花园两侧的围墙较低，要防止儿童攀爬。

小区空中花园D栋和E栋之间的有一处水景，水池里养着锦鲤，为花园增添不少灵动的气息，见上图。

空中泳池位于G座楼下空中花园北侧，从入口处的标示可知，这是恒温泳池，适合四季游泳，见上图。

泳池面积不小，且整体维护保养得不错，每年夏天都会投入运营，见上图。

小区外立面为粉红色，五栋住宅是一样的高度和外形，整体呈现代建筑风格，近看略显陈旧。

02房源展示

东方之珠小区户型从53平方1房到143平米4房不等，本期为大家介绍一套南向143平方的最大面积房源，请欣赏。

▼户型图▼

▼厨房及生活阳台▼

▼客餐厅▼

▼主卫▼

▼公卫▼

▼主人套间▼

▼卧室2带房出阳台▼

▼卧室3▼

房源点评：

小区户型开间大气，空中花园美观优雅，但均价却明显较同地段其他优质小区低，究竟为何？

该房源的最大优点是全明户型，全屋采光性能良好；除主卧的弧形窗户外，整体方正实用。

户型最大的缺点是港式设计，无厅出阳台。客厅虽有大面积玻璃窗，但开度有限，会影响通风；其次，生活阳台靠近餐厅位置做成了储物间，使阳台无法与客厅对流。这一点反而不如120平方户型，该位置无储物间，客厅窗户直通阳台，南北对流更舒适。

本户型，虽然为南向，但离天河北路非常近，开窗噪音大，不开窗空气闷；北向镜像户型，虽然相对安静，但通风和采光性能会欠佳，且北面的天润路也有一定的噪音。

看到这里，相信大家已明白为什么小区均价在同地段相对低了吧。

03户型楼栋

（1）楼栋户型简介

东方之珠花园共5栋28层电梯房，分为C栋紫晖阁、D栋耀晖阁、E栋樱晖阁、F栋银晖阁、G栋旭晖阁。

小区1-3层为大型商场--曜一城，4楼是大型空中花园，花园内带游泳池和运动设施。

小区北侧还有大型的露天公共停车场，能有效弥补小区地址停车位不足的问题。

（2）户型详解

东方之珠花园户型涵盖54平方1房，以及92平方2房~143平方4房，小区各楼栋平面图和户型汇总表见下文。

▼C座平面户型图▼

▼D/E/F/G座平面户型图▼

▼小区户型面积汇总▼

注：以上户型汇总仅为标准楼层标准户型，不同楼层会有些许偏差。

04户型小结及买家预算

东方之珠花园户型涵盖53平方1房~143平方4房，主力户型为92平方2房~123平方3房；梯户方面，除C栋为3梯12户外，其他几栋均为3梯8户设计。

户型方面，全部户型均为纯南或纯北朝向，互为镜像；天河北路附近同一时期的楼盘多港式设计，东方之珠花园也不例外，虽无厅出阳台，但生活阳台在厅内开窗，部分户型能做到南北对流的效果。

环境方面，因临近天河北路，全小区的南向户型（一半住房）会影响噪音和灰尘影响，对二手价格的影响较大。

在市场方面，各档次户型均有放盘。成交均价仅比上期介绍的接近30年楼龄的德荣小区高1万元左右，接近7万元每平方。业主放盘价格在6.5万~9万之间，因不同户型、楼栋、楼层和朝向等存在差异，放盘价格差距较大。

▼含税价格预算▼

注：以上预算以成交均价计算，仅供参考，具体以实地看房时业主报价为准。

升值潜力

东方之珠花园于2001年开盘，最晚于2005年交房，开盘均价约为6200元/平方米，当前二手成交均价为69713元/平方米；那么这些年来，小区的升值速度又如何呢？请看以下增长曲线图！

从下方图表可看出，东方之珠花园开盘以来的年均增值速度为12.21%，21年间增值10.24倍。

看好天河北学位房，但不知道哪个盘增幅最大？哪栋楼增值率最高？哪个户型最适合自己？欢迎继续追看后续文章，将不断为大家详评天河北板块的其他优选楼盘！

*注：以上增值速度数据统计至发稿时月份，如对数据存在疑问，或想了解同一时间点各小区的增速，请评论进行咨询。

总结

本期主要介绍了天河北板块的东方之珠花园，户型涵盖53平米1房~143平方4房，适合刚需和改善型自住买家。那么，它的优缺点有哪些呢？

优点方面：

（1）义务教育资源突出。小学对口天河北的后起之秀--龙口西小学，中学直升广州中学，9年义务教育均为天河区口碑佳的学校；按现行政策，上述学位具有较高的确定性。

（2）小区靠近小学，口碑不错，接送方便。

（3）区位优势明显，南临天河北路，东临华南快速干线，北临临广园快速，西临广州大道中，自驾出行非常方便；地铁3号华师站距小区不到200米，公共交通方便快捷。

（4）邻近天河区少年宫和龙口少年宫等文化场馆，方便业主子女拓展素质教育。

（5）地处繁华区，天河北路沿线多商铺和商业中心，商业氛围好，生活便利度高。

（6）小区内部配置不错，自带大型空中花园、空中泳池和儿童乐园等。

缺点方面：

（1）2005年交房至今已17年，楼龄偏长。

（2）小区地下停车场车位不足，但地面商业停车场可以弥补车位紧张问题。

（3）C栋为4梯12户，DEFG栋为4梯8户，户数较多且楼高28层，高峰期会拥挤。

（4）小区为天河北路临街楼盘，南向住户受噪音和灰尘影响较大。

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