物业费是物业公司的盈利吗 物业最主要收入居然不是物业费

“逢年过节物业给业主发礼物，每年还会给业主发放现金”这种事情你相信吗？

其实在苏州、武汉、广州等多个城市很多小区已经发生过这种案例了

在烟台也有类似的例子，今年年初，福山区万科假日风景小区发布了关于公共收益发放的通知，经业委会讨论决定启用小区2021年底剩余公共收益于2022年2月27日至2022年3月11日向全体业主进行发放，每户人民币70元整，以上收入来自小区公共部位的广告、场地使用及小区内临时停车费等。

不少网友纷纷表示，“羡慕，真不错”，“别人家的小区”。虽然钱不多，但也让业主心里暖洋洋的。

那么为什么物业会给业主发钱？其实，物业给业主发的钱，原本就是属于业主自己的。

什么是公共收益？

小区的公共收益，主要指利用小区公共部分进行经营获得的收益，随着城市化的发展，小区成为商家的“广告阵地”，公共收益也日渐多元化。大概有以下8类：

1

小区公共区域的广告收益，比如小区电梯广告收益、停车位收益等。

2

小区公共区域的停车位收益。

3

小区公共区域内租赁的摊位收益。

4

利用小区公共配套设施收益。如小区有游泳池、网球场、羽毛球场等活动场地，是属于小区的公共配套，在小区业主使用时，会缴纳一定的费用，那么这笔钱也应该是属于公共收益。

5

部分通信运营管理费，如在一些宽带、通信公司进驻小区时，如果缴纳了费用，这笔费用也属于公共益。

6

因损坏小区的公共设施进行的赔偿。

7

自制售水机运营费用，现在小区有一些自制售水机，如果在这些售水机进驻时，也缴纳了管理费，那么费用应该属于公共收益。

8

物业管理用房的收益，如物管公司有一间或者几间没有用，把剩下的租出去，那么租金就应该算作公共收益。

公共收益都去哪了？

该归谁所有？

根据《民法典》物权编第二百八十二条规定：共有部分的收入分配，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

同时，最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组也曾对《民法典》物权编进行详细解答：

第一，在开发商、物业服务企业或者其他管理人将小区内车位、车库出租给业主之外的第三人获利，或者利用走廊、楼梯、过道、电梯间设置广告位，或是利用外墙及楼顶设置广告墙及广告塔获取利益的，业主或者业主委员会作为原告起诉开发商、物业服务企业或者其他管理人主张归还收益的，人民法院应当予以支持。

第二，共有部分在物业服务企业或其他管理人物业管理期间所产生的收益，应属全体业主所有。

第三，物业服务公司不得主张以共有部分收益抵销部分业主欠付的物业管理费。

这么看来，前面所提到的物业能给业主发钱也就不难理解了。

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但是，为什么大多数小区的业主没有收到过这笔费用？物业小区的经营性收入到底都花到哪里去了呢？

根据去年新修订的《山东省物业管理条例》》第四十九条规定：建设单位、物业服务人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后产生的收益，属于业主共有。共有部分收益的分配，由业主大会决定。

第五十九条规定：物业服务人应当严格履行物业服务合同约定，通过恳谈会等方式及时了解业主对物业服务的需求，化解物业服务纠纷，定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、投诉渠道、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

因此，公区收益如何使用，应由业主大会决定。如果业主大会不做决定，则全部补充到维修资金。

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也就是说，小区道路的翻新，绿化的维护，配套设备的保养等日常的保修、更新等等大都是从这部分收入中支取的。

而且房龄越大，需要保养更新的地方就越多，用掉的资金也会越多。

业主如何获取公共收益？

如果有非常好的物业或者业委会，能将公区收益透明，将每笔钱的用途等公示给业主，将小区管理的非常好。

但现实是，大部分小区的业主可能根本没有听说过小区的公共收益，更没收到过这笔钱。

那么，作为业主怎样才能取得公共收益呢？

1

业主应该依法建立业主委员会，其成员应该具有一定代表性和一定的履职能力；

2

业委会要求物业对小区的公共区域经营收益财务公开透明。目前，部分小区对业主承担的公共支出有公示，但对公共区域经营收益财务支出状况缺乏透明度；

3

业委会和物业公司应按照《物权法》的相关规定，重新拟定小区公共收益的分配方案，分清各自权利义务，并严格履行合同规定；

4

物业擅自使用收益资金和车位场地使用费的，业主或业委会可向当地有关部门进行举报。

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所以，建议大家在选房子时，除了位置、价格、户型等重要因素外，一定要重点考察该楼盘、该小区的物业服务怎么样，还应积极成立业主委员会，保障小区业主的合法权益。

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