无权处分的二手房买卖合同效力（卖房人无权处分）

新甘肃·甘肃经济日报记者 苏叶，接下来我们就来聊聊关于无权处分的二手房买卖合同效力?以下内容大家不妨参考一二希望能帮到您!

无权处分的二手房买卖合同效力

新甘肃·甘肃经济日报记者 苏叶

案例：2022年2月，张某通过房产中介看中了胡某位于兰州市西固区某小区的一套房屋，张某本想实地查看房屋状况，但卖房人胡某声称自己没带钥匙，无法前往看房，并表示如果张某当即签订房屋买卖合同，他愿意在原定购房款的基础上再给予一定的优惠。面对巨大的利益诱惑，张某便不再坚持看房，双方签订了房屋买卖合同，就房屋总价款、付款方式、违约金等事项达成了一致。后张某向胡某支付了部分购房款，胡某承诺一个月内协助其办理过户登记。可一个月过去了胡某却杳无音讯，担心自己上当受骗的张某这才实地前往房屋查看，竟发现自己购买的房子已被他人占有居住。

原来，这套房屋自始至终都登记在胡某的父亲名下，胡某父亲早在一年之前就已将房屋出售他人，只是尚未办理过户登记。胡某虽然明知自己不是房屋的所有权人，但因为生意需要急需用钱，所以擅自将父亲的房子卖给了张某。随后张某找到了胡某的父亲要求退款并赔偿损失。胡某的父亲虽然同意返还张某此前支付的部分购房款，但不同意按照约定赔偿违约金，于是张某向兰州市西固区法院提起诉讼。

受理案件后，胡某的诉讼代理人表示，涉案房屋一直登记在被告父亲的名下，被告胡某并未取得房屋的所有权，其与原告张某签订的房屋买卖合同应认定为无效。按照法律关于无效合同的规定，合同被确认无效后产生的法律后果为返还原物、恢复原状和赔偿损失等。现原告张某并无证据证明被告擅自卖房的行为给其造成了实际损失，故被告只需向原告返还其之前支付的部分购房款，无须承担其他赔偿责任。

法院审理后认为，依法成立的合同受到法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。遂判令被告胡某将原告张某已经支付的部分购房款予以返还，并按照合同约定向原告支付违约金。宣判后，双方当事人均未提出上诉，现判决已发生法律效力。

在房屋买卖交易中，发生纠纷的概率着实不小，如果遇到卖房人无权处分房屋时，房屋买卖合同是否有效？买房人能否依约主张违约金？我们邀请甘肃正步律师事务所的姜剑霄律师来为我们答疑解惑。

记者：什么是无权处分？

姜律师：无权处分是指行为人没有处分权，擅自处分他人财产与第三人订立合同。无权处分效力待定，经所有权人追认或者行为人取得处分权后生效。因行为人未取得处分权致使合同不能履行的，第三人可以解除合同并要求对方承担违约责任。

记者：卖房人构成无权处分，房屋买卖合同是否有效？

姜律师：合同有效。在无权处分的情况下，卖房人虽然没有处分权，但并不影响买卖合同的效力。具体到本案，被告胡某与原告张某订立房屋买卖合同其实就是一个债权行为，房屋买卖合同自成立起生效，至于后续的物权行为（即过户登记）是否完成并不影响房屋买卖合同的法律效力，即使被告胡某擅自出卖他人房屋的行为属于无权处分，不会产生物权变动的法律后果，其与张某订立的房屋买卖合同依然合法有效。

《民法典》第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

记者：买房人能否依约主张违约金？

姜律师：可以主张违约金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《民法典》第五百九十七条，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。本案中，被告胡某并未取得案涉房屋的所有权，也未取得其父亲的授权委托而进行售房行为，故被告胡某向原告张某出售房屋构成无权处分，属于根本违约，应当返还购房款并承担违约责任。

记者：无处分权构成欺诈吗？

姜律师：无处分权算不算欺诈，主要看当事人有没有存在欺诈的行为，如果存在恶意欺诈的，可以认定为合同欺诈。

姜律师提醒，无论是否对房屋享有处分权，已经订立的房屋买卖合同都是合法有效的，如果卖房人因权利瑕疵导致房屋所有权未能实际转移，除了要退还全部款项外还要承担相应的违约或赔偿责任。同时，也提醒购房者在购买房屋之前务必确认房屋的权属状况，避免因一时买房心切而给自己带来不必要的损失。