公寓和写字楼差别在哪里（住宅公寓写字楼）

今天在头条看了一篇关于公寓和写字楼的文章，作为从业十四年的房产经纪人，想和朋友聊聊这个事。现在好多文章在说这个问题，其实对于绝大部分普通群众来说，房屋只分为住宅和非住宅两种，至于公寓，办公，写字楼，商铺，工业厂房等的细分对于普通人来说是接触不到的，有人说写字楼不能住人，公寓可以住人。至少在太原不是这种情况，写字楼也可以住人只是写字楼的费用相较于公寓要高得多住人并不核算，公寓的费用略高于住宅但比纯办公的写字楼要便宜的多，而且由于公寓一般相对面积较小，大部分公寓的面积甚至要小于普通住宅，单以总价来说公寓价格是有很大优势的。但并不是说写字楼就不能住人，只是居住成本要高得多。而且公寓从工商层面说和写字楼一样都是可以注册营业执照的，而住宅理论上来说是不能办理营业执照的，当然对于小规模企业来说管理的并不是很严格所以住宅在办公来讲受政策影响比较大。

那是不是说公寓就优于写字楼和住宅呢？我认为并不是，写字楼不管从外立面还是大厅都要气派的多，而且写字楼面积要大的多也更敞亮适合大公司这个优势是公寓无法比拟的，尤其在一些一线大城市这个优势是尤为突出，二公寓由于面积一般都在五十左右甚至更小，租金总价和生活成本较低更适合居住。

接下来再说一下住宅，大多数地方是不能办理营业执照的，而且由于周围邻居大部分都是普通住户对于办公的邻居特别反感，尤其是越大的面积的住宅越是这样。而且住宅面积大部分都在八十平米以上两室，对于刚步入社会的年轻人来说有点大价格有点高并不合适单人居住，合租的话又有诸多不便，而且相同地段的公寓和住宅公寓单价要便宜一些，在考虑面积的原因总价一般相差一倍以上。

那是不是说买公寓就比写字楼和住宅要合算呢？其实并不是，不管是住宅，公寓，还是写字楼我们都可以成为商品房，不能只看出租这一种情况，肯定还要考虑出售。写字楼由于和公寓在买卖过户的时候都属于非住宅所以我在这里给大家合并到一起。首先说一下住宅买卖过户，住宅在过户时需要收取的有契税，个税，增值税，土地出让金和维修基金这五个大项组成，契税看买方的情况和面积而定，买方首套90平以下收取1%、90平以上1.5%，二套90平以下1%、90平以上百分之二，二套以上契税统一3%，个税1%契税发票或房产证发证日期满5年且是卖房家庭唯一住房可免，增值税及附加税5.3%契税发票或房产证发证日期满2年可免，公共维修基金高层90/平，多层50/平房子以前只要交过且使用不超过70%可以不交，个税1%出让土地的商品房可以免交。

公寓需要交纳契税不管多大面积都是全额3%，个税差额的20%，增值税全额5.3%，土地出让金和维修基金和住宅一样，除了这五个以外还有一个土地增值税是差额的30%-60%。给大家举个例子，比如80平的房子60万买的五年以后卖100万的房子房东是唯一住宅的商品房，住宅的话只需要交一万的契税税就可以了，同样情况的公寓的话.......计算中契税3万，个税8万，增值税5.3万，土地增值税16万共32.3万。

不管这个钱最后是谁来承担都是要算到房屋总价里的由于购房成本的增加除非公寓价格远低于住宅一般的客户是不会考虑二手公寓的。而且住宅的贷款能达到70%，公寓贷款只能贷到50%。再加上落户、舒适度等原因公寓的换手率要远低于住宅。

当然有的人会说我公寓买的便宜出租就行就没打算卖，这个是个人选择不能强求但是如果永远不卖的话商品房的商品属性不就没了，公寓的租金显得高实际并不是公寓租金就真的高，只是因为公寓一般面积要比住宅小的多总价就低得多租金一居和两居同位置同装修的情况下以太原为例40平-50平的公寓能租1200-1500的话80-90的住宅价格一般在1600-2000，相差只有30%左右，而如果同面积相比的话不管是购买价格还是出租价格都相差不大。而且住宅公摊一般在25%左右，而公寓的公摊一般都在30%甚至更多。

作为一个从业十四年的专业经纪人我的观点是普通人在不动产投资上还是以住宅为主，如果你已经好几套住宅而且所在城市限购的手上有点闲钱暂时也用不着的话可以考虑公寓。

Ps我是太原的由于一些地方性法规问题我说的基本只针对太原市，Ps2不动产转移分为买卖，赠与，继承，财产分割，析产等多种情况。具体有什么问题大家可以私信我。