2002年之前宅基地私下买卖有效吗（北京男子3万元卖掉宅基地）

于泊

当今社会房子已经成了一个老生常谈的话题，每每提起房子我们都会说，如果回到十年前、二十年前，就算倾家荡产也要买套房子。

然而不仅仅是买房者后悔，卖房者同样也很后悔。

比如今天我们提到的这位，他始终认为自己是这场交易中吃亏的那一位。

17年前，居住在北京的他为了进城里买房，将家里的老宅以三万元的价格，卖给了一位来自四川的男子。

双方对于价格都没有异议，也白纸黑字签订了合同。

可令人万万没想到的是，就在十几年后的一天，他竟然反悔了，甚至一纸诉状将购房的男子告上了法庭，声称这个房子是他的，当年的合同无效。

买卖双方

那么双方究竟发生了什么冲突呢？为何当初说好的事情要反悔呢？法院会支持他的诉讼吗？

这一切的一切还要从头说起。

急于卖房，进城改善

卖房的北京男子，名叫于泊，家住北京市顺义区遂销镇柳各庄村。

在那个年代，各庄村只是一个平平无奇的小村庄，距离北京市区较远，医疗、教育等等都比较落后。

所以为了孩子能接受更好的教育，自己也能找到更好的工作，于波只想尽快进城里买套房，将一家老小的户口迁走。

但是当时的于泊手里并没有那么多钱，去市里买房多少有点囊中羞涩。

虽说当初北京的房价不高，可百姓的工资同样也不高。

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所以经过再三定夺，于泊绝对卖掉家里的老宅，这样拿着这笔钱就可以进城买房了。

因为事情比较着急，于泊挂的价格并不高，很快就引来了很多人咨询。

但普遍大家都是只问不卖，要不是手里钱不够，要不觉得太偏僻，这个情况可把于泊急坏了，不得已只好一直降低售卖价。

与此同时，远在四川的一位男子，刚刚收拾好行李，准备进城里为儿子看病。

为儿进京，咬牙买房

这位男子名叫何大海，他原本有一个稳定的家庭，一对聪明懂事的儿女，一位贤德淑惠的妻子，一份稳定的工作。

如果不出意外的话，他可能会和家人平静地度过一生。

何大海一家

可命运就是如此造化弄人，儿子因为一场意外突然失聪，两只耳朵什么声音都听不见，最后连学都上不了。

没有办法的何大海，只好辗转多地为儿子治疗，可结果确实微乎其微。

但何大海并没有放弃，而且为了给儿子看病，他还卖掉了家里的房子，换回来两万块钱的资金。

然后他带着这笔钱和妻子孩子就来到了北京。

可是相比较看病来说，这点钱简直杯水车薪。

何大海自然也知道这件事情，所以他早就做好了打持久战的准备，甚至产生了长期住在北京给儿子治病的想法。

何大海

但在北京居住，肯定要有套房子，而且北京的房价肯定不是四川可以比的。

所以何大海和妻子只好一边打工赚钱，一边给儿子看病，一边还要寻找房源。

时间一天天的过去，看的房子要不然就是太贵，要不然就是更贵，以致于何大海都要放弃买房的打算了。

然而似乎是老天眷顾，又或者是撞了大运，何大海看到了于泊的卖方信息，上面清楚写着价格可以商量。

地址虽然比较偏僻，但平方较大居住起来很舒服，除了交通不方便一点没什么问题。

随后，何大海试探性地拨打了于泊的电话，双方一个着急买房，一个着急卖房，很快就谈妥了条件。

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至于说于泊为何要卖如此低价，其实还有两个原因，一个就是这个房子不能过户，一个是他看到何大海家庭困难，儿子这么小就得了这种病，不想过多的难为他。

当然，虽说3万元不多，可对当时的何大海来说，仍然是个天文数字。

可他又没得选，所以他只好连夜坐车返回四川老家，把能借的亲戚朋友都借了个遍。

大家都知道他家的情况，所以也是能帮就帮，能助就助。

2001年10月，何大海拿着准备好的钱，于泊拿着房产证，双方先后在草拟的合同上签了字画了押。

合同

按正常流程来说，事情到这里应该就结束了。

于泊拿着自己的存款以及何大海的购房款，进城里买了套新房，一家老小高高兴兴过上了城里人的生活。

而何大海这边，也从出租屋搬进了属于自己的家。

他从来没指望这个房子能为他带来什么财富，只当是个遮风挡雨的窝。

然而谁都没有想到，十年之后，一切都变了。

天降巨款，失信毁约

2010年，北京市政府改建的春风，吹进了顺义区，昔日破旧的村庄轰然倒塌，焕然一新的都是一幢幢楼房。

同时也给许多人带来了意想不到的财富，而这些人里面就有何大海的名字。

据河东地区拆改计划，李遂镇柳各庄村正好在规划范围之内。

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当得知这个消息以后，何大海激动得整天整夜睡不着觉，因为这些年他的生活只能用水深火热来形容。

没有一技之长，他和妻子始终干着最苦最累的工作，而且一边要还债，一边还要给儿子治病。

十多年过去了，村里的许多年轻人都搬进了城区，剩下的要不是老人要不就是孩子。

这下好了，有了这笔钱他们一家终于可以逃离苦海了。

不仅如此，何大海还算了一下，根据这栋房子的面积，他大约能拿到八九百万人民币。

这钱就是中一等奖都要中两次，这一下砸头上换成谁估计都受不了。

但是老一辈常说，天上掉馅饼，不是圈套就是陷阱，何大海真的能接住这个馅饼吗？

显然事情没有那么简单。

何大海家

转眼间两年就过去了，村子周边干得热火朝天，村民们也是满怀期待。

唯独何大海每日忧愁，不知今夕是何年。

可这究竟是为什么呢？难道是何大海不想拆吗？还是觉得补偿款太少想做钉子户呢？

其实都不是，何大海发愁的根本原因，是因为其中有一个人在阻挠。

他是谁呢？他就是原房主-于泊。

说到这里大家可能会说了，当时不是都签好合同了吗？现在听说要拆迁回来要钱不合适吧？

虽然有点不合适，但站在绝对的利益面前，谁还会在乎合适不合适呢。

于泊

得知老宅要拆迁补偿的消息，于泊每日捶胸顿足，后悔不已，如果有后悔药，他恨不得全部吃下去。

但于泊不光光想吃后悔药，他还想要钱要房子。

为此，于泊不惜拉下老脸找到何大海说道：“何老弟，当初这房子我是看你家不容易才3万卖给你的。

你看这样行不行，今天我把3万块钱还给你，我也不收你房租了，就当你这些年在我家白住了。”

听完于泊的话，何大海满脸震惊，下巴都要惊掉了，他不知道于泊这番话是怎么说出来的。

且不说房子是不是要拆迁，就是不拆迁，3万块钱也说不过去啊，现在的3万和当年的3万简直没有可比性。

这不摆明耍无赖，把别人当傻子吗？

何大海自然不会同意他的商谈，并表示自己有合同有房产证，是绝对不可能退让的

何大海家人

眼看何大海不吃硬的，于泊又说道：“你是不是以为我来是想要拆迁款的？那何老弟你真误会我了，

主要我那房子90平米太小了，三代同堂根本住不开，我今天来找你协商，是想让老父亲搬回来住。”

这个时候何大海早就看透了于泊的心思，即便他说什么何大海都不会相信的。

眼看何大海油盐不进，于泊只好想其他办法，还专门找了律师询问这个情况。

2011年，于泊以买卖房屋合同无效为理由，将何大海告上了法庭，逼着他们尽快腾房。

其实于泊这个理由并不是空口无凭，我们都知道根据我国土地法，宅基地确实是不能买卖的，即便买卖也是不合法的。

于泊

然而令于泊没想到的是，法院竟然驳回了他的诉求。

于泊自然不服，选择继续上诉。

在二审过程中，法院询问于泊，收回房子会给何家什么补偿，而于泊的回答仍然是退回三万，房租全免。

何大海自然不认可于泊的说法，当庭便提出了辩解。

那于泊这个做法真的能够得到认可吗？显然也不太可能，毕竟法律是公平公正的。

随后，法院根据法律以及实际情况，做出了终审判决。

简单点说就是合同确实无效，于泊可以收回房子，但必须支付给何大海70-80万的补偿。

何大海与妻子

法院的判决下来了，他们会遵守吗？

战火平息，梅开二度

对于何大海来说，钱固然重要，但有地方住更重要，所以他心里虽然不认可判决，但嘴上其实并没有说什么。

而于泊就不一样了，他看到还需要支付这么高的赔偿金，心理便开始打起了退堂鼓，先不说能不能一次性拿出来这么多。

即便是给了何大海，万一不拆迁了怎么办，现在虽然外面在大拆大建，但是村里这么久了也没什么动静。

这就好比一场赌博，于泊显然不想参加，所以后面他也就没再找过何大海协商此事。

但这并不代表事情就真的结束了。

何大海妻子

果然，到了2018年，拆迁的消息再次传来，这次不再是空穴来风，而是真真切切的事实。

施工单位也挨个找到村里的常驻居民，签订了相关的补偿协议。

金额比之前何大海自己算得还要高，足足有1135万。

何大海一边签字一边心里想，字都签了，终于可以尘埃落地了吧。

事情自然没那么简单。

这次的于泊显然是有备而来，拿着当时的判决书找到施工方，大声喊道：“我才是这个房屋的所有人，你们和他签合同没有用。”

听到于泊的声音，何大海就气不打一处来，这不是明摆着欺负人吗？当时判决书下来你怎么不执行，一听拆迁了你就是房屋所有人了？

当年签署的合同

何大海的质疑并不无道理，首先判决书肯定是有效的，不过因为何大海有房产证，也是当前房屋的实际控制人。

再者说棚户区改造，本来就是改善在此居住的居民，于泊不在此居住肯定是不能享受的。

不过于泊对于这个解释肯定是不认可的，所以双方仿佛又回到了七年前，吵得是不可开交，各有各的理。

那么这件事真的就没有解决的办法了？

何大海

公平分配，握手言和

根据顺义区住建委征收拆迁管理科从中协商，

根据《北京市高级人民法院关于农村房屋买卖合同效力的两个会议纪要及问答》规定，

何大海符合此次安置的对象，理应受到保护，而于泊一家因为早就办理了农转非，同时名下也有住房，所以不在安置范围内。

但是因为双方签订的合同无效，于泊仍旧是房屋的实际所有人，所以也应分配到部分补偿。

最终待所有人的情绪平复后，相关部门公式了最终方案。

首先是房屋安置，因两家人户口都不在本村，只能按宅基地实际面积的70%置换，也就是371平米。

其中259.7平归何大海所有，111.3平归于泊所有。

分配图

双方可以根据安置房的面积选择对应的户型。

其次就是货币补偿方面，里面与宅基地有关的共127.4万，这笔钱按三七分成，何大海占大头，于泊占小头。其余的都归何大海所有。

最终算下来，于泊是111.3平米房屋补偿，38.22万元现金补偿。

何大海是259.7平米房屋补偿，215万元现金补偿。

至此，这个争执了十多年的房屋纠纷终于结束，不管双方心理是否委屈，但当下就是最好的结局。

同时在相关部门与记者的共同见证下，何大海与于泊也握手言和，不再争论。

握手言和

结语

生活中我们常说，做人要言而有信，言出必行，但真正能做到的又有几个呢？

同时这件事也给予了我们许多警醒，买卖房屋时，一定要擦亮眼睛，遵守契约精神，做到诚实守信，一诺千金！

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