教育房产近期价格（教育资源大升级）

文/曹俊

大家削尖了脑袋都想进，深圳的四大名校分别是：深圳外国语学校、深圳中学、深圳实验学校、深圳高级中学。

近日，深圳特区报A６要闻版，刊发了一篇《光明：以优质教育助力建设世界一流科学城》报道。

在这篇报道中，光明区教育局党组书记、局长黄汉波接受采访表示：“今年4月，九年一贯制的深圳实验光明学校将开始动工，建成后可新增1980个学位，将为光明注入更多的名校基因。”

对此有媒体做出预测，光明区的房价将很快到6万，刚需投资光明，想不赚钱都难！

实事求是的讲，光明的确迎来一波又一波利好：

教育方面，除了深实验，光明区还引进了中山大学深圳附属学校、华中师范大学附属学校和深圳市教科院光明实验学校。

医疗方面，深圳市政府投资80亿元在光明区建设深圳最大的公立医院——中山七院，中山大学举全校之力，要将这家医院建设成为世界知名的大型现代化医院。据悉，到2020年医院全面开放时，床位数将达到4000张，成为华南片区单体规模最大的医院。

何其相似，深汕特别合作区也做着相同的事，就是加强教育资源和医疗资源的供应，教育方面引进南山外国语学校和百合外国语学校，医疗方面，深汕特别区正携手北京大学深圳医院共建深汕门诊部，拟于2019年1月试运营。届时，深汕人将可以享受与北京大学深圳医院本部同等水平的医疗服务。

其实不论是光明区还是深汕特别合作区，以上种种行为的目的只有一个，就是用教育资源和医疗资源聚集人气。

在光明区第一届代表大会第一次会议报告中，提出了五大重点片区建设的思路：

光明科学城片区要强化科学装置、科教医疗、创新创业等核心功能，统筹地下、地面、地上空间利用，加快重大装置核心区、中山大学深圳校区、光明云谷、光明小镇等重点功能区建设，打造世界一流科学城；

光明凤凰城片区要聚焦先进制造、企业总部、交通枢纽等功能，以站城一体化的理念，高标准、高品质、高效率统筹推进光明城站及周边地块开发，打造产业集聚的智造高地和功能完善的城市会客厅；

光明中心片区要突出科技、商务、政务、文化、社交等功能融合，依托中央公园规划建设，重点打造一批立体城市项目，建设大尺度城市地标，打造多元融合的中央活力区（CAZ）和城市新中心；

公明、马田核心片区要提升商务、购物、休闲、文化等功能，挖掘老城区文化底蕴，保留城市历史肌理，打造配套完善的光明副中心；

玉塘核心片区要以城市更新和品质提升为抓手，引领“城市再生”，推动传统产业转型升级，完善商业文化配套，打造独具魅力的光明南大门。

而最大的利好，是光明区未来的发展方向与深圳的一致性。

深圳是中国创新之都，科创向来是深圳的标签，而在大湾区规划中更是把深圳定位为具有世界影响力的创新创意之都，巧合的是，光明的目标是建设成为世界一流科学城，与深圳乃至整个大湾区不约而同，因为在粤港澳大湾区的规划纲要中，“创新”一词出现139次，“科技”一词出现74次，光明区因科学城的建设，地位将进一步提高。

有“概念”的地方往往不缺楼盘，在去年，光明区各街道纷纷涌现标杆性楼盘，这些楼盘是刚需的首选吗？到底适不适合投资？下面我们就一起去看一看。

1、勤诚达正大城（均价4.5万）

项目地址：深圳市光明新区光侨路与松白路交汇处

占地面积：115000.00㎡

建筑面积：870000.00㎡

总房源：1181

车位比：1：1

容积率：5.0

学区：华中师大附属学校

地铁：长圳站

楼评：

学位有余而地铁不足，勤诚达正大城略显尴尬。

项目位于深圳市光明区南端，靠近石岩，不在凤凰城规划范围内，周边除了厂房，就是长圳村的民房，周边的商品房小区较为稀少，居住氛围不浓。

中介在介绍项目时谈到，项目距离在建的地铁6号线长圳站为1km，我向来是不惮以最坏的恶意，来推测房产中介的，经过亲脚测量，项目距离长圳站在1.9km，步行需23分钟，这已经远远超出地铁的有效辐射范围。

再有一些缺点，诸如距离市政配套集中区较远，生活配套有待提高等等，这些在关外郊区已经见怪不怪了，相信随着未来的规划都会好起来。

但不得不承认一点，勤诚达的华中师大附属中学确实吸引人，若单论户型，光明区哪个项目能比，而且目前已经计划引入沃尔玛和万达影城……总体来看，也算一个值得购买的楼盘。

2、星河天地（均价4.6万）

项目地址：深圳市光明区光明大道

占地面积：21000.00㎡

建筑面积：141000.00㎡

总房源：1183

车位比：1:1

容积率：6

学区：东周小学、深圳市光明小学、光明中学

地铁：光明大街站

楼评：

星河天地将是光明区的品质商圈。

星河控股集团成立于1988年，历经31年发展，旗下现有地产、金融、产业、商置、物业五大集团，业务涉及地产开发、城市更新、商业运营、酒店管理、物业服务、金融投资、产业运营等多元领域，已成为国内大型综合性投资集团。

星河的优势在于其商业运营的经验和能力，项目自带约5万平米的购物中心，计划引入星河“COCO 系商业”，而且周边配套已经相对成熟，使商圈的构建更加迅速。

此外，项目距离地铁6号线光明大街站约400米，自带18班制幼儿园，并规划有一间小学，周边有东周小学和光明中学。

项目的缺点是，得房率不高，公摊面积大，而且容积率达到了6.0，这在关外是很少见的。48层的超高层，早晚高峰坐电梯能急死人。

从星河过去开发的一些项目如：星河丹堤、星河国际、星河世纪、星河时代等，市场口碑还可以，星河天地大概率不会错。

可以看到东周小学

3、天汇城（均价4.45万）

项目地址：风景南路西侧、振发路北侧

占地面积：70000㎡

建筑面积：340000㎡

总房源：1536

车位比：1：1

容积率：5.1

学区：红花山小学、公明第一小学、光明二中

地铁：公明广场站

楼评：

天汇城配套成熟、利用率高，后期潜力不足。

项目规模很大，包括约40万㎡住宅、15万㎡集中型商业、12万㎡商务办公，以及150米高的商务公寓，社区幼儿园和公立初中光明二中。共分为5个地块，含2块住宅；2块商业包括保障房住宅、集中型商业、写字楼、商务公寓和希尔顿酒店。

保障房已确定面向光明区户籍人口申请的公租房，总房源1165套，这可能会导致小区人口复杂。

项目距离6号线公明广场站约500米，距离公明广场100多米，距离红花山公园700米，周边生活配套成熟，自带商业今年9月份开业，可以满足日常的休闲娱乐生活。

项目户型较为实用，主要推出的是建面76-78㎡、85-87㎡、88-89㎡、104-106㎡、124-127㎡、143㎡等户型产品，其中89㎡的可以改成4房。

项目缺点是，公明街道是比较老的片区，可利用土地不多依赖旧改，如果从片区的发展潜力来看，天汇城要弱于正大城和星河天地。

4、龙光玖龙台（均价带装修突破5万，已售罄）

项目地址：观光路与光明大道交汇处南侧

占地面积：152441.86㎡

建筑面积：509000.00㎡

总房源：1779

车位比：1：1.1

容积率：5.11

学区：凤凰小学、新区外国语学校

地铁：观光站

靠地铁的一期一组团

在建的三期

楼评：

玖龙台是光明区万众瞩目的楼盘。

这个项目已经卖完了，但还是想说说，因为特点非常突出：

项目恰好位于凤凰城中北部，而凤凰城是深圳十八大重点规划区域，也是光明新区唯一入选片区；

6号线、13号线双地铁物业，无缝接驳。6号线从松岗发出，南下经过石岩、龙华红山、直达福田科学馆站，13号线从公明北发出，南下经过光明城高铁、石岩、西丽留仙洞、科技园，终到深圳湾口岸，轨道交通优势非常突出；

自带10万㎡集中型商业、酒店和写字楼，周边多规划市政配套物业，类似于光明文体艺术中心、政府办公物业和光明新城公园等；

缺点是靠近光明大道和高价地铁的一期一组团会有一定噪音影响，产权为50年，同时购房时要一次性付清4500/㎡的装修费。

结论：

在研究全国各省份的房地产区域价值时，发现中部大省不约而同的弃“均衡发展”，搞“省会独大”，道理其实很简单，把资源集中起来才能办大事，才能做大做强。

深圳虽然不会搞一区独大，但从大湾区规划纲要不难看出，前海的地位持续提升，未来10-20年，南山会坐稳深圳一哥的宝座。

反观目前尚未通地铁的郊区，如光明区、坪山区，这个要比肩南山、那个要世界一流，其实产业和人口都未成规模，到了晚上黑漆漆一片，建一条地铁要5年，拆一个村谈不好要10年，造一个区又需要多久呢？光明区会涨到6万不用怀疑，但不是所有盘或者很快就能做到的。

因此，买光明也要依自身情况而定，打算自住并长期持有的，可以看学校、看配套、看喜欢的户型，弱化地铁的影响，但以投资为目的则必须把地铁放在首位，拥抱南山和福田。

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