房价地价计算方法（如何读懂基准地价）

基准地价

基准地价，是指房地产市场供需状况正常下的土地价格，可以反映土地市场在一段时期内的整体变化趋势。了解基准地价，并关注土地价格，对投资、居住、创业均有不小的参考价值。

近日，市自然资源局在官网上公布了《2017年度扬州市区基准地价更新成果报告》。2017年度，扬州市区综合、住宅用地地价水平提升较大，商服、工业用地地价水平小幅上涨。市区综合地价水平为2041.41元/㎡。其中，商服、住宅、工业用地地价水平分别为5316.79元/㎡、3121.33元/㎡、294.66元/㎡。

《报告》显示，扬州市区住宅地价高值主要分布在瘦西湖、京华城及“第二城”中心周边住宅片区，由于各种商业设施，配套设施不断完善，上述区域未来发展持续向好可期。

看变化商服用地地价增速温和上行，工业用地地价变化平稳

“基准地价作为正常的房地产市场供需状况下的土地价格，可以反映土地市场在一段时期内的整体变化趋势。”市自然资源局相关负责人介绍，我市从2007年开始，就全面建立了城镇地价季度动态监测与基准地价年度更新制度，以了解和掌握市区地价水平和地价动态变化规律。

《报告》共更新了商服用地、住宅用地、工业用地等三大类的基准地价。其中，商服、住宅、工业用地地价水平分别为5316.79元/㎡、3121.33元/㎡、294.66元/㎡。对比可以发现，2017年的基准地价，相较于2016年呈现出了一些变化。“2017年度综合、住宅用地地价增速较高，商服用地地价增速温和上行，工业用地地价变化平稳。”该负责人分析。

看重点“第二城”商业设施、配套设施不断完善，发展可期

近年来，扬州市区城市框架不断拉大，江广融合区域、西区新城、“第二城”等城市重点建设板块面貌日新月异，城市地价亦随之变化。所谓“第二城”，是指东起古运河、西至邗江路，南起开发路、北至江阳路及开发区管委会北边界，总面积3平方公里的区域。由现代商圈、花园总部、文化橱窗、智慧城府、花园街坊、水岸徽居等板块组成。整个“第二城”以造型优雅的大型人工湖－蝶湖公园为中心。

据2017年地价动态监测成果显示，在重点区域中，西区新城商服、住宅用地地价水平相对最高，分别为5677.62元/㎡、5383.00元/㎡。江广融合区域商服用地、住宅用地地价增长率相对最高，分别为3.94%、7.25%。“第二城”作为扬州近年来重点建设区域，各种商业设施、配套设施不断完善，蝶湖公园、三湾湿地公园逐步建成，区域宜居性进一步提升，区域内商服用地、住宅用地地价涨幅分别为2.61%、5.84%。

看趋势商服住宅工业用地地价总体呈由城市中心向边缘降低

扬州市区地价总体分布如何？记者从市自然资源局了解到，扬州市区商服、住宅、工业用地地价总体呈由城市中心向城市边缘降低趋势，近似呈现圈层式结构。

“商服用地地价空间分布总体上是从市中心向外逐步扩散，土地价格呈逐渐降低的趋势。”该负责人介绍，甘泉路-广陵路商业街、国庆路商业街、四望亭商业街、望月路商业街等代表性的特色商业街，为主要商业街道辐射的区域，也是商业地价高值区域。西部分区在汽车西站及京华城周边已经形成局部的商业地价峰值区域；随着商业网络的逐步完善，近年来东部市级商务行政中心区的商业用地价值提升较快。

“住宅用地地价高值主要分布在瘦西湖、京华城及扬州‘第二城’中心周边的住宅片区，其次是平山堂路、西外环、开发西路、古运河围合的区域。”该负责人介绍，宁启铁路和宁通公路之间的区域构成扬州的主要居住区域，自文昌中路往西延伸至火车站的住宅用地地价变化较为平缓，表明扬州市城市向西的扩张力较强，近年西部新城的大规模城市建设带动了地价水平的整体提升。广陵新城区域，作为市级商务行政中心区，规划布局为集金融保险、商务办公、信息咨询等生产服务功能以及市级行政办公、文化娱乐、零售商业等于一体的城市综合性商务行政中心，随着功能布局的逐步完善，近年来该区域整体地价水平提升迅速。

看建议适当增加江广融合地区、生态科技新城区域土地供应

未来市区基准地价又将会呈现出什么样的变化？

“在新常态下宏观经济保持稳中向好发展，2018年地价增速平稳运行。近年来，扬州市区土地供应主要集中在西区，经过十多年的发展，目前西区发展已相对成熟，建议在今后的土地供应中，适当增加江广融合地区、生态科技新城区域的土地供应。”

此外，《报告》也建议提升老城区的地块供应品质。为了将扬州中心城区打造成为古今交融的特色城区，建议适当加大对这些区域的改造，以增加中心城区优质地块投放量，防止地价波动过大，稳定市区整体地价水平。

热地追踪

去年拍出的原亚星客车厂GZ095地块

将建绿色三星适老型住宅

土地储备对开发商未来发展的重要性不言而喻。去年，扬州市区成功出让41宗地块，大牌房企频频出手，其中，优质地块备受社会关注。位于广陵区七里河公园北侧（原亚星客车厂）的GZ095地块，去年拍出了7.65亿元的总价。这块由三家房企联合开发的优质地块已明确用于建设绿色低碳住宅。尤为值得关注的是，该地块将主打“住宅 养老公寓 配套用房”特色，全方位体现“嵌入式”养老理念。

GZ095地块位于广陵区七里河公园北侧（原亚星客车厂），是扬州市本级2018年土拍中关注度较高的地块之一。按照市土地储备中心要求，该地块项目有两个定位。一是建设绿色低碳住宅小区，项目建成后，须申报并获得中国城市科学研究会颁发的《三星级绿色建筑标识证书》。二是地上住宅面积的40%作适老化设计，地块内配建地块总建筑面积2％的养老配套设施用房，运营模式采用自持的方式不得分割，功能不得另作他用。2018年12月12日，经过多轮竞价，GZ095地块成功被恒通集团摘牌受让，项目将由城控集团、华建地产、恒通集团联合开发。

GZ095项目定位为绿色低碳、全龄宜居的高品质住宅小区，与老城区以及七里河体育休闲公园、学校等周边配套融为一体，除了致力打造扬州“嵌入式”养老示范的标杆项目，也将成为扬州健康养老全龄宜居新地标。目前正在陆续进行各项施工前期准备工作，项目已完成立项，正在办理规划许可，规划方案已先后经过专家会等几轮讨论，待规委会审查修改到位即可确认。

什么是“嵌入式”养老？

小区能为老人提供什么服务？

在规划建设新小区的时候，以一定比例将养老设施嵌入进去，老人不出小区就可以实现机构养老。GZ095规划将地上住宅面积的40%进行适老化设计，不仅有养老配套用房，还有养老公寓和适老住宅（适合亲情养老）。按照计划，毗邻七里河公园的最好位置将作为养老配套和养老公寓区域。养老配套用房和养老公寓由开发商自持运营，采用地源热泵系统，商业和文娱活动配套齐全，保健康复、老人照护、老年人食堂（餐厅）、图书室、老年人大学等一应俱全。“这一嵌入式、自持型康养住宅项目，势必成为东南片区更新改造一个新的亮点。”市自然资源局相关人士分析。

“养老产业是朝阳产业。”一位业内人士告诉记者，不仅这几家本土房企在尝试这种新模式，还有一些房企和建设公司正跃跃欲试。比如，被扬州教育投资集团摘得的广陵新城867地块，位于万福路北侧、外滩路东侧、锦河路南侧、京杭路东西两侧，作为住宅用地，将建高层住宅，其中有2栋高楼规划为养老住宅。“这种有益的尝试，对打造‘美丽中国的扬州样板’‘健康中国的扬州样本’将起到很好的示范和推动作用。”

行业动态

今年扬州规划落实装配式建筑项目300万平方米

装配式建筑的“风口”机遇怎么抓？

建筑产业现代化是建筑业产业升级的重要突破口。作为首批国家建筑产业现代化试点省份，装配式建筑在江苏已经站上了大规模推广的风口。“今年底，扬州将建成两个装配式建筑小区——蓝湾华府、碧水蓝湾。”市住建局有关负责人介绍，今后扬州将在新建保障性住房等领域重点推广装配式建筑，推动绿色建筑规模化发展。按照计划，今年扬州全年规划落实装配式建筑项目300万平方米，新开工装配式建筑200万平方米，竣工装配式成品住房150万平方米。

什么是装配式建筑？

它有怎样的标准与要求？

预制装配式建筑住宅，是预先在工厂按照标准将墙体、楼梯、顶板等构件预制后，再运至工地现场拼装，实现像搭积木一样盖房子。与传统工地不同的是，在预制装配式建筑工地，没有飞扬的尘土和刺耳的噪音，也不见零散的钢筋、混凝土、保温板。

“预制构件标准化，已被纳入装配式建筑技术要求中。”市住建局相关负责人表示，与传统现浇建造方式不同，装配式建筑绝大多数部件为工业化预制，稳定的生产环境有利于控制产品质量，最大限度降低人为误差，改善墙体开裂、保温层脱落等质量通病。

装配式建造技术把大量工地作业移到工厂，也不像传统施工那样安装高密度防护网。由于减少了现场施工的劳动力用量，降低了工人劳动强度，可大幅减少质量安全事故的发生，更好地保障工人的生命安全。同时，降低了建筑辅材的损耗，减少了污水、噪音、有害气体和粉尘量，有利于环境保护及减少施工扰民。这种类似搭积木的拼装盖房，因其高效、绿色，已逐渐受到重视和推崇。

目前，江苏作为首批国家建筑产业现代化试点省份，正加快推进以“标准化设计、工厂化生产、装配化施工、成品化装修、信息化管理”为特征的建筑产业现代化。

在扬州，装配式建筑将在哪些领域重点推广？

市住建局表示有关负责人表示，将重点推进本市所有新建保障性住房、商品住房等住宅建筑和学校、医院等公共建筑。其中，政府投资项目全部实行装配式建筑。其他新建项目，鼓励采用装配式建筑，积极引导各类园区、特色小镇、美丽乡村示范区及农村住房连片改造建设项目采用装配式建筑。作为装配式建筑的重点推进区域之一，装配式建造方式正成扬州最重要的一种。为扩大装配式建筑适用范围，各县（市、区）、功能区新建住宅建筑项目和单体建筑面积超过5000平方米的公共建筑项目，都将采用装配式建筑。

为推进装配式建筑，江苏从财政、住房贷款等方面都给予支持。市住建局有关负责人表示，对采用装配式建筑，只要达到相关具体控制指标要求的项目或建筑单体，主管部门在核定计容面积时，将给予不超过相对应地面以上规划总建筑面积2%的奖励；新建建筑外墙采用预制夹心保温板的，其保温层及外叶墙板的水平截面积，可不计入项目的容积率核算。这两条奖励政策可同时享受。

为认真落实国家、省、市关于推进建筑产业现代化发展的要求，按照适用、经济、安全、绿色、美观要求，扬州将不断提高装配式建筑在新建建筑中的比例。市自然资源局表示，到2020年，全市装配式建筑占新建建筑面积的比例将达到30%以上，住宅建筑成品住房比例将达到50%以上。

今年我市计划新开工装配式建筑面积将达到200万平方米。新开工装配式建筑项目有5家（广陵体操馆、江都人民医院行政楼、扬州东方国际大酒店主楼、仪征中医院、天山馨村安置区二期工程），规划装配式建筑项目26个、建筑用地面积300万平方米，在建成品住房面积约40万平方米。

不仅如此，扬州还创成国家级装配式建筑产业基地1个，并以建筑产业化为重要抓手，着力提升核心竞争力，今年底，蓝湾华府、碧水蓝湾等装配式建筑小区将建成。

记者 羌伊然 丁蕾 国军 默然 露莎 庄剑翔

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