为什么罗湖商业城冷清（老管家谈前世今生）

来源：读特

严管商城蓄势待发迎重启

2021年6月一个上午，深圳市金罗湖商业城物业管理有限公司副总经理何胜安，如往常来到罗湖商业城上班。从1993年筹建罗湖商业城起，28年来，他几乎每天都踩着这样的节奏开始新一天的工作。

提起罗湖商业城，大家恐怕都不会陌生。

罗湖商业城紧邻罗湖口岸，与深圳市火车站、罗湖长途汽车站、地铁罗湖站、公交汽车站组成罗湖口岸区域。罗湖商业城1994年开业，总建筑面积为55000平方米，是深圳集购物休闲为一体的综合性商厦。如今因新冠疫情爆发，罗湖口岸临时闭关，以口岸客人为主的罗湖商业城，被按下"暂停键"。

然而，商城内管理却十分严格。物业公司的员工每天坚持正常到岗，巡查大厦，并兼任起大厦的清洁工作。商业城内窗明几净，地上连纸片都难看到。

还可看到市场监管工作人员，在商场来回巡视。

在商场一个角落，有一间办公室，门口两侧分别挂着“罗湖区打假整治办”和“罗湖区市场监管局南湖所市场监管办公室”的牌子，办公室内安放着罗湖区政府投资三百多万元安装的无死角监控设备，工作人员正密切监控商城内的情况。

仍在严管下的罗湖商业城，正蓄势待发期盼重启。楼梯上挂上“依靠自主知识产权”、“实施知识产权战略”的大红标语。一些转型升级的措施，在积极地进行之中。不少商户也在认真备货，研究新的经营策略，做好各项准备工作，等待“通关”的来临。

回首当年:开业免租“放水养鱼”酿商机

罗湖商业城的命运，从一开始就与它独特的地理位置紧密相联。

这里有罗湖口岸、深圳火车站、罗湖长途客运站以及后来的地铁罗湖站。

尤其是紧邻罗湖口岸，这个深圳过境海关，是香港人了解深圳的第一块踏板和北上消费的第一站 。

但同时，这里偏离了深圳人的生活中心和工作区域，对本地消费来说，并不是一个好的地段。

1992年底，罗湖商业城地块招标，这是深圳市政府第一块拍卖地，它以其独特的地理位置，打破了当年的地价纪录—一每平方米人民币4.2万元！使得日后的罗湖商业城成为当时全国地价最高的商业建筑。

从破土动工的那天起，罗湖商业城以别具一格的建筑风格与香格里拉大酒店及深圳火车站交相辉映。商业城南面与罗湖口岸联检大楼的通道相连，西北面又与深圳火车站的连廊贯通。

投资9个亿的罗湖商业城，建成后的建筑面积7.88万平方米，商业面积5.5万平方米，当初计划引入美食广场、名人俱乐部、中西餐食肆、迷你电影院、大型电子游戏机中心、国医养和堂及众多的商业零售，附设地下停车场、长途汽车转运站、邮电局、银行、书店等，希望以其优越的地理位置、齐全的功能、豪华装修及优质物业管理，成为众人眼中的商界巨无霸。

1993年4月，商场正式在香港销售楼花，至同年底，销售业绩不俗。经过高规格的内外豪华装修，1994年8月全面竣工入伙，1995年9月正式开业。

据当时的统计数字：1996年平均每天进出罗湖海关的人数达10万人次以上，节假日达50万以上，这些都预示着罗湖商业城得天独厚的无限商机。

但是，令发展商和大小业主大跌眼镜的是，开业第一年，商城出租面积不及一成。面对经济大环境的不景气，罗湖商业城管理者并不甘心，拼命想扭转局面。附近的友谊城转型，他们连忙将其200多经营服装的商户引入。接着又大打“免”字牌：店铺租赁，免租一年；集邮市场，免场报费；举办产品展览、展销会，免场地费；举办购物节，免场地费。

1995年底，商城引进首个黄金珠宝广场项目。接着又在商业城二层开设收藏品自由市场，各类艺术品、古玩、字画以及邮票、钱币、磁卡等等可以在这里自由交易，免摊位费，免入场费。渐渐地，在深圳和港澳收藏界中打出了一定的声誉。

从1996年春开始，商业城欢乐广场频频推出粤曲演唱会，深港两地老人会聚一起品茗听戏，曲韵悠扬，歌声妙曼，渐成气候。

1996年底，东门铺城改造，他们又动员那里的400多家裁缝店低门槛入驻。慢慢地，罗湖商业城开始兴旺起来。

星移斗转，罗湖商业城现辉煌

罗湖商业城发展管理商改变经营策略，打破国界、省界的常规，面向海内外招商，要打造文化市场，经过一年的发展，到九七香港回归的时候，已拥有100多家客商，文化商品千余个门类、几十万个品种，构筑了一个全国最大规模的文化市场雏形，并形成了“花、鸟、鱼、虫、瓷器”一条街。

1997年7月1日，香港回归，罗湖商业城乘天时地利广揽客户，经营局面迅速回暖，也引来香港传媒的密集报导，为港人北上消费推波助澜。一年后，商业城商铺出租率100%，日客流量从数百人次猛增到数千人次，节假日达近万人次；营业商户从200多家增至500多家，而且继续攀升。

此后，一座面向香港和境外人士的消闲购物乐园逐渐形成，客人到商业城可以进行购物、美容、做衣、唱粤曲、吃饭饮茶一条龙活动，专程来罗湖商业城“一日游”香港客人越来越多，更有部分专门过关来购物消闲的香港“师奶团”，饮茶、按摩、洗头、购物、唱粤曲、订做靓衫，然后买一把青菜快乐回家。

一位香港老者说：走过罗湖桥头，听一曲粤曲，赏赏字画，看看古玩，买上几件日用品，真如同回家一般亲切。

联合出击，打假除污名竭尽全力

1998年初，罗湖商业城被爆可以买到高仿真度的Prada、LV以及其他名牌皮革用品、手表、翻版光碟等假货。出售假冒名牌的现象，很快引起了区、市、省直至国家工商部门的重视，在香港和境外也产生了较大的影响，罗湖被列为打假货重点，而罗湖商业城更成为重点中的重点。

何胜安回忆，原深圳市工商局成立了罗湖商业城打假领导小组，罗湖区委区政府联合区工商、质监等执法部门，以及商业城物业管理公司，重拳出击开展专项整治工作，工商执法部门在商业城管理部门的配合下，与商业城的1000多个商户签订了无销售假冒伪劣商品的经营责任书，发动线人举报，抓大案要案，堵住源头；同时与商标所有人、公安、质检等部门密切配合，加大打击力度。

2001年仅第一季度就出动执法人员560人次，查扣假冒他人注册商标或名优标志的皮具897个、手表1080只、运动鞋1800双、T恤1204件、翻版VCD光碟2450件，市值达74万元，同时立案查处19宗，罚款达185200元。

何胜安还记得2001年1月的“猫捉老鼠”：执法人员连续对罗湖商业城两杀回马枪，他们先关闭手机，停止与外界联系，再派便衣进入一售假店铺控制局面，最后展开突击检查，一共查处各类假冒名牌商品3000多件。

罗湖商业城并不是单一产权，而是分别卖给了大大小小上千个业主，为今后的管理和转型升级带来极大的不便。但管理者克服困难，想出种种办法。在漫长的打假日子里，罗湖市场监管局驻商业城专项行动队在每天上午10点到晚上10点的开市时间进行巡查，对罗湖商业城进行长期监管；罗湖商业城保安80人每天24小时巡逻值班，全城安装120个闭路电视探头，监控商业城的每一个角落。对销售假冒伪劣商品的商户最重处罚停业整顿半年，对屡查屡犯的商户处以“极刑”——吊销执照、列入黑名单，不允许在罗湖区范围内再注册，三年之内不得从事个体经营。

经过反复整治，罗湖商业城的售假现象明显得到遏制，一些过去销售假冒伪劣商品的商铺纷纷转型从事服装、百货等其他行业，并注册自己的新品牌。商场繁荣依旧，但假冒伪劣商品已日渐稀少，何胜安说：“可以说，自去年疫情以后商城内假货已绝迹了。”

二十多年来，罗湖商业城是深圳作为购物天堂的一个缩影，可以让人藉此充分了解深圳的商业文化，这里有很多世界名牌和中国民族传统的商品，海内外人士尤其是香港人一直喜欢到这里购物、品尝美食。至2000年新冠疫情前，打击售假的力度一直都非常大，已经很难发现公开售假的行为了。

罗湖商业城的大小商户，都在满怀希望期盼着疫情早日得到控制，恢复往日繁荣和谐的商贸往来。

（原标题《“老管家”谈 “前世今生” 罗湖商业城转型升级待“重启”》）

（作者：深圳特区报记者 何泳 通讯员 谢娴 文/图)

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