上海刚需现在适合买房吗（上海刚需买这里）

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，本人目前在上海打算买套刚需自住房，对于买哪里不太介意，只要能上车就行，感觉上海房价一直在涨，工资增涨的速度更不上房价上涨速度。

沪叔：你好，刚需总是每个城市楼市需求的重要组成部分，下面是上海一些刚需入门区域的简要概括。第一、安亭区，此板块的主要产业是轿车产业，旅游产业综合实力不弱，同时轨交建设也在逐步进展。

第二、惠南区，位于浦东，拥有地铁16号线，以及南门乐购、弘基生活广场、欧尚、还有禹洲商业广场等商业体，整体配套都比较成熟，板块内新房二手房都有在售，二新房价格也实惠，是一个纯刚需板块。

第三、金山新城，上海不多的价格洼地，新房房价在3.0万/平左右，二手房价也相差不多。交通方面有22号线，但总体还不算很便利，商业方面有金山万达广场、红星国际广场、易家中心、以及金山百联等综合体，对于刚需入门价格比较友好 。

提问：沪叔你好，地段很好的但又老又破的老小区，可以考虑吗？它有哪些优势劣势？老小区房子以后还有价值吗？

沪叔：你好，老小区优势在于地理位置无可挑剔，周边的配套也非常成熟完善，生活便利性较高；住房面积变大了，以前建设的都是5-7层的小高层，一层就两户，也没有电梯，所以公摊面积较小，得房面积比现在的房子要大很多。劣势在于小区内部配套不够完备，由于建成小区的时候，国内汽车并不普及，而在几乎每个家庭都有车的今天，老小区的停车位是远远不够的。小区里在空地上画出来的停车位，也不能保证一定可以停到。再就是小区的物业是非常差的，基本相当于没有，很多都是居委会招来的退休师傅。

由于物业的不完善以及机制的不健全，对于小区的停车位管理，以及找人办事的时候都是非常不方便的。最后是老小区房子价值的问题，一般来说是有价无市的，即使有价，也不是特别高的价；无市是因为没有拆迁计划，老小区的实用性也确实没有如今的小区强，而且这种实用性也是无法改造的，顶多装个电梯，搞搞绿化。对于想入手老小区的人群，可以就以上情况结合自身需求考虑一下。

提问：沪叔，你好，上海买房，还有一张房票可以用，有些存款，预算总价在800-1200万之间，打算买一套条件好一点的房子，有没有推荐的板块？有孩子要上学，有没有学区好一点的板块可以选？

沪叔：你好，这个预算在800-1200万之间，建议考虑以下几个板块：

1.大宁，综合实力强，有市一梯队公办学区、市级商圈、三甲医院，交通便利，离市中心近，有大型绿地，东部比西部城市界面好；

2.碧云，拥有顶级学区，位置好，配套相对弱，有医疗资源，居住环境极好；

3.古美，学区优质，社区优良，有市级商圈、三甲儿童医院、交通方便，适宜居住，建议追求三房学区的人群考虑；

4.御桥，有二梯队初中学区，配套上，商业强，医疗弱，存在垃圾焚烧厂，胜在11号线和18号线地铁和中环线上下匝道使出行相当便利；

5.森兰，就业机会多，居住区域少，有一梯队学区，配套集中在6号线洲海路，绿化好但交通弱；

6.张江，产业中心，有全市最好中学，交通便利，就业机会多，商业在建，有三甲医院；

7.金杨，交通好，配套成熟，有一梯队中小学和二梯队中学，商业医疗都不错，性价比较高；

8.天山，区位好，商业配套强，医疗资源丰富，有一梯队小学和二梯队中学，居民素质高，居住体验感好；

9.长风公园，区位好，产业、商业、医疗、教育都很强；

9.虹桥商务区，企业多，地铁强，商业强，民办教育好，城市界面新，建议想让孩子出国的家庭考虑，可以考虑买三房或四房；

10.杨东，交通上适合驾车不适合步行，商业配套弱，医疗配套强，位置好，小区品质好，学区上主要是二三梯队学校；

11.北蔡，地铁线路多，前景好，小区好，绿化多，宜居，有二梯队小学校区，商业和医疗都不错。

提问：沪叔，您好，五大新城概念火了之后就一直考虑要不要在新城之中投资，其中松江好像是底蕴最深厚的一个，价格也更高，请问投资松江值得考虑吗？

沪叔：你好，松江新城发展悠久，从2001年开始至今，参与多个规划，发展稳定，在教育、医疗、交通方面相比其他郊区更具优势，但过早开发也带来一些问题：一是松江与市区距离遥远，9号线带给松江利好不足，相比九亭泗泾，松江所需的通勤时间过长，而且松江在地铁沿线并没有合适的小区适合居住，所以多是本地人才会置业松江；二是商品房房龄过大，房子质量低，存在房屋设计老化、容积率高、物业管理松散、没有电梯等问题。

松江现在的产业分布很丰富，最引人注目的是G60科创走廊与松江南站枢纽，松江南站枢纽由于轨道交通不足可能面临人气不足，G60科创走廊看似能与大学毕业生形成衔接，实际上松江的大学以文科类为主，因此松江需要与其他区域竞争吸引研发、科创类人才。总的来说，松江看似有很多优势，实际上面临的挑战并不少，短期内无法摆脱对市区的依赖。具体买房选筹，详见知识星球内部资料《价值百万的购房逻辑》。