哪六种房子不能当违建（买了十几年的房屋突然变违建）

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■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

导读：近日，在明律师代理了多起房屋被认定为违建，进而面临限期拆除、没收、查封等严厉行政处罚、强制措施的案件。一些案件中，当事人的房屋或建造或购买于10多年前甚至更早，却被在近期被认定成违建。这种突如其来的变故无疑令众多当事人措手不及，他们也往往难以找出解决纠纷、降低损失的明路。本文，在明律师就为大家浅析“历史遗留性违建”的命运究竟将会如何……

所谓“违法建筑”，或者强调违反城乡规划，或者着重于违反土地管理法规政策，亦或者违反了防洪、航空、港口等其他法律规定。总之，涉案房屋究竟是否真的违法，是需要依法查清的基本事实。

对于确实违法的建筑而言，其通常不因“系十多年前建造”“居住并使用多年”等因素而失去违法性。须知，《城市规划法》施行于1990年，《土地管理法》施行于1987年。而1990年距今已过去将近30年！

也就是说，即使按照“法不溯及既往”的原理，若涉案房屋建造于30年以前且没有获取规划、用地、产权登记等任何审批证件，称其为“历史遗留原因导致的无证房屋”是比较有说服力的。反之，完全无证的房屋的确存在违法情形，这一点是很难被否定的。

跳出是否有证的范畴，涉案房屋在接受认定、查处时是否仍存在违反城乡规划、土地管理法规的事实则更为重要。

究竟“违”还是“不违”，事实和证件并重，一旦涉案房屋的存在的确有社会危害性，比如建在了农用地或者生态保护区范围内，那么其被依法处置就难以被避免。

“以拆违替代征收拆迁”是实践中出现几率很高的情形。其突出表现为当事人的房屋并非实质意义上的违建，或者并不属于“无法采取改正措施消除对规划实施影响”的严重违建，而行政机关却因当事人拒绝签署拆迁补偿安置协议、配合搬迁腾房而以拆违名义、方式向当事人施压。

若当事人此时知难而退配合签约，则涉案房屋的违建查处便会不了了之。而若当事人继续执迷不悟坚持暂不签约，责令限期拆除通知等“大棒”就会打下来，之前的补偿偏低就会演变为零补偿的拆违行动。

“以拆违促拆迁”在性质上属于行政目的不当，当事人房屋的所谓“违法性”本可以通过拆迁补偿程序予以消除，而行政机关却偏偏采取对当事人权益影响更大的拆违途径来解决，这明显违反了行政行为的“比例原则”。

广大当事人需要牢记：若涉案房屋系在被划入拆迁范围，尤其是征收决定作出后面临种种拆违通知、决定，则要及时寻求法律救济，避免自身的合法财产权益遭遇侵害。

在一些案件中，限期拆除通知、没收决定等并非下达给房屋的购买、使用者，而是下给了房屋的建造者如开发公司等主体。而在房屋业主毫不知情的情况下，复议、诉讼的期限就可能会流失掉，房屋的违建认定也将变得难以撼动。

事实上，房屋的购买、使用者系这类行政行为的利害关系人，其依法有权对其合法性提出质疑，包括申请听证、提起复议或者诉讼。只要当事人及时知情，就可以通过找作出相关决定的主管部门沟通协商等途径尽力争取自己的损失得到控制。

故此，若涉案房屋本身系从开发公司等主体购买，且因故并未及时办下产权证，当事人一定要对此情形下时刻可能爆发的法律风险提高警惕，确保自己的知情权、救济权得以保障，否则房屋将随时可能面临被限期拆除、没收的不测，而等自己获知消息时往往是大势已去。

违建认定、处置案件的救济并非通常老百姓所理解的针对责令限期拆除通知、决定的复议诉讼那么简单。其中的很多细节因素同样会影响当事人房屋最终的结局。

譬如在实践中，一些针对违建房屋的查封、清场等行为的实施主体与作出处罚决定的主体并不一致。那么当事人究竟选择哪一主体或者哪些主体作为复议、诉讼的对象，就是一个极具专业性的问题。

再比如违建认定、处置在程序上是否合法是试图推翻限期拆除、没收决定时需要重点审查的内容。那么究竟适用何种程序去审查才符合具体个案的事实？行政处罚和行政强制有所不同，一般法和特别法的规定也有差异，不同地域也有自己的程序性规定，这些都需要严格的个案分析，并不宜一概而论。

对于已经被强拆的房屋，当事人还可考虑是否存在室内物品、可分离、重复利用的建筑材料损失的问题。如存在这部分损失，即使涉案房屋并非当事人合法所有，当事人的诉讼主体资格也能得到确立。

简言之，对于“违法建筑违法拆”的情形，当事人切不可听之任之或者“自觉理亏”而放弃监督和救济。行政行为必须在实体和程序上均严格合法是对行政机关的基本要求，在拆违领域同样容不得丝毫折扣。

在明律师最后要提示广大“无证”“未登记”且实际居住使用房屋多年的业主的是，要根据自己的实际情况，实事求是地争取问题解决的方案。在有些个案中，当事人一开始购房时即对涉案房屋是“小产权房”，不能办理正式的产权证等风险隐患知情，那么相应的利益诉求也应当有所调整和适应。地方上的有关部门固然可能存在“睁一只眼闭一只眼”，怠于行使土地管理、城乡规划管理职责等事实，但自身是否同样存在过错或者贪图便宜的侥幸心理，也需要当事人实事求是地加以理性思考。“尽最大的努力，求最好的结果”的同时，也要调整好心态和预期，杜绝过激的举动，问题才有望得到圆满的解决。

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