二手房买房流程和费用明细：房产百

前天，办公室小盆友问了我一个问题，“如果我买一套总价100万的二手房，我得提前准备多少钱啊 ？”

我跟她说要看房子的年限、家庭名下住房套数，上次交易的时间，再去准备首付款、个人所得税、契税、增值税和过户费用。

听完，她是一脸懵，接着问，那首付不就是30%吗？

我又开始给他科普首付比例的界定和计算，目前看起来，她仍有点迷惑。

众所周知，二手房交易非常复杂，一是交易流程长，令人费心，二是交易税费多，令人头疼。

今天，我就带大家盘一盘在郑州购买二手房，首先要准备那些费用，费用解读 案例分析，帮您轻松解惑。

首付款

郑州二手房交易是认房认贷的，特别是市直公积金和省直公积金贷款。因为商贷在二手房交易中更常见，所以今天咱们主要以商贷为例，来跟大家分析一下首付款的界定：

案例计算：陈某郑州名下无房，现在购买中原区五建新街坊的一套住宅，面积为86平方米，合同网签价是108万，贷款可达7成，则王某购买此房需要缴纳多少首付款？

解析：因为贷款总额要取最小整数，本次可贷款总额为：108万X70%=75.6万，取最小整数为75万，所以首付应付：108万-75万=33万。

契税：

备注：

①网签价与指导价孰高，按照价高作为【全额】计算税率；

②公寓、商铺、车位、办公、仓储、地下室：全额4%

③直系亲属赠与的住宅，按照3%计算税率。

案例计算：王某郑州名下无房，现购买金水区和昌悦澜南苑的一套住宅，房产证上的日期是2018年12月21日，面积为：93.6平，合同网签价格是130万，若过户指导价为150万，则王某购买此房需要缴纳多少契税？

解析：此房网签价格 < 过户指导价，所以【总额】为150万，应缴契税为150万X1.5%=2.25万

增值税

备注：：

① 网签价与指导价孰高，按照价高作为【全额】计算税率。

案例计算：客户张某现购买中原区宏江中央广场的一套住宅，上次交易日期是2017年12月21日，面积为93.6平，合同网签价格是125万，若过户指导价为130万，则王某购买此房需要缴纳多少增值税？

解析：房子距离上次交易满2年，免征增值税。

个人所得税

备注：① 差额=本次网签价格或者指导价取高者-上次购买发票的价格；

② 网签价与指导价孰高，按照价高作为【全额】计算税率

③ 上一手赠与，继承得来的房产，非满五唯一，个税只能选择差额的20%

案例计算：刘某现购买经开区远大理想城的一套住宅，上次交易时间是2017年12月21日，交易金额96万，面积为98平，现在与业主签署的合同网签价格是135万，若过户指导价为145万，则王某购买此房需要缴纳多少个人所得税？

解析：房子距离上次交易未满5年，可以选择20%的差额税：（145万-96万）X20%=9.8万；也可以选择缴纳1%的个人所得税：145万X1%=1.45万，两者相比较，这套房子选择缴1个点的最合适。

印花税

自2008年11月1日起对个人购买住房暂免征收印花税。

注意▲：离婚析产，2019年1月1日之前，印花税，0.1%，之后0.05%。赠与、继承，应缴纳印花税=住宅指导价X0.05%。

土地出让金：

房改房、经济适用房、土地性质属于划拨性质的商品房需要缴纳土地出让金。

其他费用：

住宅房产证工本费80元，公寓和写字楼550元/本，每多要一个副本，追加工本费10元

注：以上为郑州二手房住宅交易时通常会涉及的一些费用清单，如有其他问题欢迎各位留言或者私信，我都会一一为您解答。