房地产销售台账表格模板（房地产基础知识）

房地产概述

1.房地产的概念是什么？

房地产通俗地说就是房屋和土地或者房产和地产，是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。

2. 房地产三要素及内容是什么？

房地产三要素

【实物】：房地产中看得见、摸得着的部分。例如建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等，土地的形状、地 势、地质、平整程度等；

【权益】：房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利（如使用权、所有权、抵押权等）、 利益 和好处。房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只有一定年期的使用权。因此，业主购房后，所拥有 的是房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权；

【区位】：房地产的空间位置。一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。

3. 房地产的主要特性有哪些？

不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值较大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值。

4.什么是房地产市场？

房地产市场是指所交易的商品是房地产的市场。房地产交易包括买卖、置换、租赁等。房地产市场既可以是有形的，也可以是无形的。有形的房地产市场是指集中进行房地产交易的固定场所，如房地产交易大厅；反之，为无形的房地产市场。

5.房地产市场的要素有哪些？

房地产市场的要素是指构成房地产市场的必要因素，主要有以下三个：

Ø 市场主体，即有房地产的供给者和需求者；

Ø 市场客体，即有可供交易的房地产；

Ø 交易条件，即有符合交易双方利益要求的交易价格、付款方式等。

只有同时具有上述三个要素，实际的房地产交易才可能发生，房地产市场才能形成。

6.按房地产流转次数，房地产市场应如何分类？

按房地产流转次数，房地产市场分为一级市场、二级市场、三级市场。

7.什么是房地产一级市场？

房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。

Ø 三通一平：指通路、通水、通电和场地平整；

Ø 五通一平：指通路、供水、排水、电力、通信和场地平整；

Ø 七通一平：指通路、供水、排水、电力、通信、燃气、热力和场地平整。

8.什么是房地产二级市场？

房地产二级市场即建设用地使用权出让后的房地产开发和经营，包括建设用地使用权转让市场、新建商品房销售（包括预售、现售）市场；房地产二级市场也称为增量市场。

9.什么是房地产三级市场？

房地产三级市场也称存量房交易市场，即投入使用后的房产买卖、租赁等多种经营方式，包括新建商品住房、经济适用住房、已购公有住房等的再次交易市场。

10.按开发程度，房地产分为哪几类？

按开发程度，房地产分为：生地、毛地、熟地、在建工程和现房。

【生地】：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。

【毛地】：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地。

【熟地】：是指具有完善的城市基础设施、土地平整和能直接进行房屋建设的土地。

【在建工程】：是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年。

建筑及装饰相关

1.按使用性质建筑物分为哪几类？

按使用性质建筑物分为居住建筑、公共建筑、农业建筑和工业建筑。居住建筑和公共建筑通常又被称为“民用建筑”。

2.常见的房屋建筑结构类型有哪几种？如何区分？

见：附件一。

2.1常见的住宅类型

什么是塔式住宅、板式住宅、塔板结合住宅？

【塔式住宅】：又称点式住宅，简称塔楼，是指以共用楼梯或共用楼梯、电梯为核心布置多套住房，且其主要朝向建筑长度与次要朝向建筑长度之比小于 2 的住宅。

【板式住宅】：又称条式建筑，简称板楼，是指由多个住宅单元拼接、每个单元一梯二至三户，或采用长廊式、各住户靠长廊连在一起，且其主要朝向建筑长度与次要朝向建筑长度之比大于 2 的住宅。特点是：进深小、面宽大，通透。

【塔板结合住宅】：指一栋楼中有些户型有板楼的户型特点，有些户型有塔楼的户型特点。一般的，板塔结合建筑表现为： 一栋楼，两端是塔楼户型，中间是板楼户型。

什么是独立式住宅、双拼式住宅、联排式住宅、叠拼式住宅？

【独立式住宅】：通常称为别墅，指在建筑设计形式上独门独院的住宅。房屋周围一般都有面积不等的绿地、院落。具有私密性强、价格较高等显著特征，在住宅等级中居于顶尖位置。

【双拼式住宅】：指介于联排住宅与独立式住宅之间的中间产品，在建筑形式上通常由两个单元的独立式住宅拼联组成。每户有天有地，独门独院，每户均能实现 270 度三面采光通风。

【联排式住宅】：指有天有地，每户独门独院，设有 1 至 2 个车位。该类住宅是由几幢通常低于三层，且相邻两幢之间共用山墙并联组成的联排式住宅。通常被称为 TOWNHOUSE。

【叠拼住宅】：指洋房与联排住宅的一种综合体，由多层复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园。也可能在上叠和下叠之间布置一个平层。

什么是平层住宅、跃层住宅、错层住宅、复式住宅、LOFT？

【平层住宅】：又叫单平面层住宅，是指所有的住宅功能位于同一平面上的住宅。是应用最广的住宅形式，其最大优势在于所有功能都在同一平面，因此它是最经济的户型，同时也是无障碍户型。缺点在于室内空间不够丰富，建筑外形比较单调。

【跃层住宅】：是指套内空间跨越两楼及以上的户型，各层之间相对独立。最大优点在于动静要求不同的区域可以分布在不同的平面层上，避免了卧室易受起居室干扰的问题，给人以别墅同样的感受，同时跃层住宅更易形成错落有致的建筑立面； 最大缺点在于楼梯占用户内面积。

【错层住宅】：是指房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上，错开之处有楼梯联系。其建筑特点是“静态”与“动态”相结合，用 30 至 60 厘米的高度（2-4 步楼梯）差进行空间隔断。优点是和跃层一样能够动静分区。错层式住宅不利于结构抗震，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档住宅。

【复式住宅】：在概念上是一层，但层高较普通的房屋高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。复式房屋实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。

【LOFT】：通常是指小户型，高举架，销售时可能按一层的建筑面积计算，但实际使用面积却可达到销售面积的近倍。注：LOFT 并不属于规范性的建筑类词语，是我们约定俗成的一个称呼。

2.2按施工方法建筑物分为哪几类？

【现浇现砌式建筑】：其主要承重构件均是在施工现场浇筑或砌筑而成；

【预制装配式建筑】：其主要承重构件均是在加工厂制成预制构件，在施工现场进行装配而成；

【部分现浇现砌和部分装配式建筑】：其一部分构件（如墙体）是在施工现场浇筑或砌筑而成，一部分构件（如楼板、楼梯） 则采用在加工厂制成的预制构件。

2.3 住宅按照层数如何划分？

见：附件二。

2.4 建筑系统及设备包括哪些？

给排水系统及设备、供电系统及设备、燃气系统及设备、采暖系统及设备、通风和空调系统及设备、电梯、消防系统及设备和智能化系统及设备等。

2.5什么是设备层？

设备层是指建筑物中专为设置给排水、电气、采暖、通风和空调等设备和管道且供人员进入操作的空间层。建筑高度在 30m

以下的建筑，设备层通常设在地下室或顶层、屋顶。当建筑物层数较多时，设备层通常设在建筑物中间的某一层。由于建筑设备在运行中会产生声音、振动等，如果隔音、减振措施不好，靠近设备层的房间易受噪声、振动的影响。

2.6 如何辨别承重墙和非承重墙？

Ø 通过图纸判断：一般粗实线部分的墙体是承重墙，以细实线或虚线标注的是非承重墙体。

Ø 通过声音判断：敲击墙体，没什么太多的声音为承重墙，有清脆的大回声的是非承重墙。

Ø 通过厚度判断：非承重墙的墙体厚度明显比承重墙薄。一般来说，承重墙体是砖墙时，结构厚 18-24 厘米，寒冷地区外墙结构厚度为 37-49 厘米，混凝土墙结构厚度20 厘米或 16 厘米，非承重墙 12 厘米、10 厘米、8 厘米不等。

Ø 通过部位判断：外墙和邻居共用的墙通常都是承重墙，卫生间、储藏间、厨房及过道的墙一般是非承重墙。

2.7 外墙面装饰装修分为哪几类？

清水墙饰面、抹灰类饰面、涂料类饰面、贴面类饰面、幕墙饰面。

房地产专用名词

1.什么是现房？

本知识点所说的现房，并非仅完成建筑工程，而是对现售房屋的简称。现房是指通过竣工验收，交付使用，并取得不动产权证的房屋。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，还要通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收。取得新建筑交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行初始登记。购买现房签订的是房屋买卖合同，购房人可以立即办理产权登记手续，取得房屋产权证。

2.什么是期房？

期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得不动产权证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。从工程的角度来说，期房则是从开发商拿地，做好项目扩初设计方案以后一直到工程施工完成主体建筑之前，都属于期房。

3.什么是尾房？

尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到 80％ 以后，就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产称为尾房。

4.什么是住宅专项维修资金？

住宅专项维修资金，又称公共维修基金，是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。

5.什么是得房率？影响得房率的因素有哪些？

①得房率是指套内使用面积与房屋建筑面积的比率；

②一般影响得房率的五个因素：建筑形式、建筑结构、地区温差、墙体材料、套内建筑面积。

6.什么是进深？

进深是指以房屋采光为方向，一间独立的房屋从前一墙面到后一墙面之间的实际长度。若一个房屋内，相邻两墙均可采光， 则以主采光墙面计算进深。因为是就阳光进入到房屋的深度而言，故称为进深。

7.什么是开间？

开间与进深相垂直（特殊户型除外），即：一间房屋内一面墙面到另一面墙面之间的实际距离。因为是就自然间的宽度而言， 故称为开间。

8.什么是层高？

住宅的层高是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。

9.什么是净高？

净高是指下层地板表面到上层楼板底面之间的最小垂直距离，净高=层高-楼板厚度。

10.什么是容积率？

容积率是指一定地块内，总建筑面积（地上）与建设用地面积的比值；容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率以公式表示如下：

容积率=地上总建筑面积/建设用地面积，容积率越高，则意味着单位建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降；容积率关系到居住的舒适程度，容积率越低，舒适度相对越高。

11.什么是建筑密度（建筑覆盖率）？

建筑密度是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的百分比。建筑密度是反映建设用地经济性的主要指标之一。

12.什么是单元梯户比？什么是梯户比？有什么不同？

①建筑学所说的单元梯户比，其实是指一个交通核内的房屋数量，与几部电梯无关；

高层建筑的垂直交通系统包括：楼梯、电动扶梯、电梯、小升降机以及建筑中所有的竖向输送设施；

一个出入口为一个交通核，其能够体现同一平层内的空间使用情况。这个比例越大，栋楼就越拥挤，舒适度就越低。

②梯户比是现代建筑的衍生词汇，其实梯户比就是：电梯数（楼梯数不计算）和每层楼住户数的比例； 简单的说，一层楼如果有两个电梯，4 户家庭，那么它的梯户比为 2：4；

2012 年 8 月 1 日的新版《住宅设计规范》，要求层数超过 7 层及以上的住宅，均应设置电梯，总层数在 12 层及以上的住宅， 每栋楼设置电梯不应少于两台；这个比例除了能够说明同层空间使用情况外，还能够说明电梯的使用率及出入使用的舒适度。

③比较举例：比如一梯二户 30 层，与一梯三户 12 层做比较；

就单元梯户比来说，一梯二户比一梯三户要好，同层空间使用更舒适；

就梯户比来说，一梯二户对应 58 户，一梯三户对应 33 户，电梯使用人数影响等待的时间。

13.什么是楼间距？

楼间距是指两相邻楼的外墙面距离。关系到居民房屋的采光问题。

14.什么是日照间距？

日照间距是指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于 2 小时的满窗日照而保持的最小间隔距离。

（两楼间距不小于前楼高度的 1.7 倍）是决定最小楼间距的主要指标。

房屋结构相关

1.什么是阳台？

阳台是指建筑物室内的延伸，是居住者呼吸新鲜空气/晾晒衣物/摆放盆栽的场所，其设计需兼顾实用美观的原则。

2.什么是露台？

露台是指住宅中的屋顶平台或由于特殊需要而在其他楼层中做出没有顶的大阳台，因为它面积一般较大，没有屋顶，所以称作露台。

3.什么是外飘窗？

外飘窗是指窗台高度（室内地面到窗台台面的垂直距离）≥0.40 米的凸出外墙的窗视为外飘窗。

4.什么是地下室？什么是半地下室？

①地下室是指房间地平面低于室外地平面高度超过该房间净高 1/2 者为地下室，也称全地下室；

②半地下室是指房间地平面低于室外高度超过该房间净高的 1/3，且不超过 1/2 者为半地下室。

注：地下室外露侧墙上是否可以开门窗、或门窗是否临街，与判定是全地下室还是半地下室没有任何关系，判定的标准只有一个，就是地下室房间地面低于室外设计地面的平均高度与该地下室房间净高的高差范围。

面积相关概念

1.什么是建筑面积？

建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上层高在 2.2 米（含）以上的各层外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

【分幢建筑面积】是指以整幢房屋为单位的建筑面积；

【分层建筑面积】是指以房屋某层或某几层为单位的建筑面积；

【分单元建筑面积】是指以房屋某梯或某几个套间为单位的建筑面积；

【分户建筑面积】是指以一个套间为单位的建筑面积；成套房屋建筑面积通常是指分户建筑面积。注：我们通常所说的建筑面积即分户建筑面积，建筑面积=套内建筑面积 分摊的共有建筑面积。

2.什么是套内建筑面积？

套内建筑面积是指由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积组成的面积。套内建筑面积小于建筑面积，大于套内使用面积。

3.什么是使用面积？

使用面积是指房屋户内实际能使用的面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

4.什么是分摊的共用建筑面积？

俗称公摊面积，是指某个产权人在共有公用建筑面积中所分摊的面积。

根据房屋共有公用建筑面积的不同使用功能（如住宅、商业、办公等）应分为三种：

【幢共有公用建筑面积】是指为整幢服务的共有公用建筑面积，如为整幢服务的配电房、水泵房等；

【功能共有公用建筑面积】是指专一为某一使用功能服务的共有公用建筑面积，如专为酒店服务的大堂、楼梯间、电梯间等；

【本层共有公用建筑面积】是指专为本层服务的共有公用建筑面积，如本层的共有走廊等。

5.什么是预测面积？

根据预测方式，分为按图纸预测的面积和按已完工部分结合图纸预测的面积。

【按图纸预测的面积】：在商品房预售时按该商品房建筑设计图纸上尺寸计算的房屋面积；

【按已完工部分结合图纸预测的面积】：对商品房已完工部分实际测量后，结合该商品房建筑设计图，测算出的房屋面积。

6.什么是实测面积？

实测面积也称竣工面积，是指房屋竣工后由房产测绘单位实际测量后出具的房屋面积实测数据。

7.什么是合同约定面积？

合同约定面积简称合同面积，是指新建商品房卖方和买方在新建商品房预（销）售合同中约定的买卖新建商品房的面积。新建商品房预售中，合同约定面积一般为预测面积。

8.什么是产权登记面积？

产权登记面积也称权属面积，是指由房产测绘单位测算，标注在不动产权证上、记入不动产登记簿和房屋权属档案的房屋建筑面积。

9.阳台、露台、外飘窗，计入建筑面积时的标准是什么？

①阳台计算方法：

Ø 封闭阳台按其外围水平投影面积计算全部建筑面积；

Ø 未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积；

Ø 与室内不相通的阳台不计算建筑面积。

②露台不计入建筑面积。

③外飘窗计算方法：

Ø 当窗台表面与地板表面高度＜0.45 米、进深＞0.6 米、净高＞2.1 米时，计算 1/2 建筑面积；

Ø 上条所述条件，有一条不满足时，外飘窗不计算建筑面积。

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