经济适用房5年产权年限怎么计算（经济适用房买受人的物权期待权如何认定）

前两日的文章中，笔者分享了拆迁安置房买受人所有权的认定要素。该篇文章中，笔者对于拆迁安置房的购买事宜提出建议：购买拆迁安置房前，应做足背景调查。

这一建议就是基于经济适用房在一定时期内不得上市交易的限制而提出的。

今天的文章中，笔者将要分享的是：经济适用房买受人的物权期待权的认定要素。

本文没有故事，只有干货，我们直接上正文。

所谓经济适用房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

司法实践中，对于在金钱债权执行过程中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即买受人请求排除执行的，应当同时符合下列四个条件：

1.在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

2.在法院查封之前已合法占有该不动产；

3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；

4.非因买受人自身原因未办理过户登记。

对于经济适用房买受人的物权期待权也可参照上述规定，不过只需要重点围绕两点进行审查即可。一是经济适用房的买卖行为是否有效，二是买受人对未及时办理变更登记手续是否存在过错。

关于经济适用房的买卖行为是否有效的问题

对于经济适用房的交易行为性质，我国法律没有明文规定。但国家通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》《经济适用住房管理办法》等文件规定，购买经济适用房不满5年，不得上市交易。

而司法实践中，对于这一问题存在较大争议。

有效派认为，由于前述相关文件不属于法律规定的强制性效力规定，因此不影响经济适用房买卖合同的效力。加之，最高人民法院曾作出（2015）民申字第3336号民事裁定书，认为“经济适用房买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效”，因此，有效派认为最高人民法院以司法裁判观点对经济适用房的买卖合同效力予以肯定。

无效派认为，经济适用房是国家为保障低收入群体的住房权益而安排的政策性房屋，供应对象为城市低收入住房困难家庭，体现的是社会的公共利益。如对在禁售期内经济适用房的交易行为作肯定评价，允许其自由交易，将严重影响国家保障性住房政策的实际效果，妨害国家对经济适用房的正常管理，进而损害住房困难群体的利益，也让国家政策性住房的相关文件变为一纸空文。因此，除非买受人在购买经济适用房时被欺骗导致未能正确认识房屋性质，在此情形下为保护无过错买受人的权利，可以认定合同有效；否则，对于明显损害社会公共利益的交易行为，理应作出否定性评价。

笔者赞成无效派的观点，事实上司法实践中也确曾作出此类判决，如（2020）苏02民终3785号案外人执行异议纠纷。

关于未及时办理变更登记手续的原因审查要点

经济适用房受政策限制，在禁止上市交易期间不得交易、办理变更登记。

通常经济适用房的权属凭证——房屋登记簿上会明确登记禁售期。如买受人在明知自身不具有经济适用房的购买身份且不符合办理变更登记的条件，却仍然执意购买该类房屋。那么，买受人便属于对政策限制的故意突破（至少是对政策限制的忽略），对未及时办理房屋产权变更登记具有重大过错。因此，理应承担因出让人涉诉导致其购买的房屋被法院查封、不能变更登记的交易风险。

也即，经济适用房买受人的物权期待权的认定关键要素为：

1.房屋买卖行为是否因违反社会公共利益而无效。

2.买受人对于房屋未完成变更登记是否有过错。

借此提醒各位，购买经济适用房请务必先确认房屋是否具有可交易性。如不具有可交易性，则买受人一方需承担极大的交易风险，最终很可能会竹篮打水一场空。即便想着买不到房也能把钱退回来的想法也不可取，您想想，如果对方的房产被执行，是不是很可能对方已经没有可供执行的其他财产，只能卖房了，那您想要对方把当初的购房款退回给您，即便人家有心，不也很可能无力么。#创作挑战赛#