房地产价值链成本管理（房地产成本管控60问）

一、 策划阶段

问题1：房地产项目投资估算的阶段性划分？

答:地产行业一般是编制各阶段的目标成本（类似估算、概算）。标杆房企一般会编制土地版、启动版、定位版、方案版、扩初版和施工图版。其中定位版、方案版和扩初版较为关键，通常将这3个版本称为目标成本的V1、V2、V3版。进行成本精细化管理的企业往往将3个版本的成本测算与控制的要点锁死。

1、土地版的目标成本：根据类似产品在拿地前进行前期策划管理，新业态前期会有顾问公司参与，根据方案图进行投资估算作为依据。同类型项目，如产品测算已经成熟，可将老项目的动态成本进行微调则可完成成本控制。项目投资需要保证一定比例的税后利润率，利润率根据地区不同而存在区别。

2、启动版目标成本：投资部门牵头进行该版本投资估算。拿地后，建立项目团队，接力进一步完善方案，对产品、售价、成本、投资回报率进行调整，进一步明确项目的定位及业态。

3、营销定位板目标成本（目标成本V1）：营销部门牵头，设计进一步深入，针对市场、客户、周边竞品进行调研分析。结合营销定位报告，对多方案的组合进行成本匡算，并对路网设置、停车设置、场地标高、公建配套等进行测算，最终找出盈利最大化的产品组合。并形成下步设计工作的限额控制目标。

主要依据：

l 项目地块红线内外情况，政府规划要点等信息；

l 客户品类、产品类型、面积指标、户型配比，预期售价等信息；

l 区域内同档次或相似产品的成本构成及价格水平；

l 结算类似项目的含量及造价数据；

l 项目风格及主题重大技术解决方案；

l 成本配置标准化规划体系。

4、规划设计阶段目标成本（目标成本V2）：限额设计是关键。重点对建筑方案、安装方案、结构方案、精装修方案、地下室方案、景观方案、建筑节能方案等形成标准化的管控。利用单价指标、含量指标、百分比指标等可控方式进行合理拆分，总部据此与项目公司签订《目标成本控制责任书》，并以此指导设计、招标、施工、采购等业务活动中的成本费用使用与管理，以及对项目公司进行考核。

编制依据：

l 项目定位阶段目标成本测算表；

l 现场地块地质条件及地基详勘报告等补充资料；

l 经政府审批的规划设计指标及规划设计方案；

l 政府现行的房地产相关收费标准；

l 财务提供的行政费用，资本化利息及期间费用；

l 以往类似项目的造价指标和项目所在地的市场价格信息；

5、扩大初步设计阶段目标成本（目标成本V3）：强调客户体验、客户价值的彰显。需要明确客户价值排序与成本额度分配，排好优先次序，达成营销、设计与成本的平衡。管控的重点是基础类型、材料规格、构件尺寸、主要设备选型。

编制依据：

l 结构初步设计；

l 安装初步设计；

l 景观初步设计；

l 精装修初步设计。

6、施工图版的目标成本：根据确认的施工图纸修订补充扩初版目标成本，形成施工图版目标成本。

上述目标成本的编制反映在不同业态的产品、或产品的标准化程度不同，在执行时会有部分调整，但大体的思路是相同的。

问题2：投资估算费用构成主要包括哪些内容？

答：现代房企开发成本一般包括土地费、前期费、主体建安、社区管网费、园林绿化费、社区配套费、开发间接费、期间费用等8类费用。其中：

（1）土地费用，受土地市场影响等，不作为标准成本要求。

（2）前期费用，主要包括策划费用、勘察设计费、报批报建费、三通一平费、临时设施费，价格相对稳定，一般会按单方造价指标作为标准成本控制上限。

（3）主体建安工程费，包括：土石方工程、基础工程、结构及粗装修、公共部位装修、门窗工程、安装工程、室内设备供应及安装、户内精装修费用。主体建安工程费标准成本由建造标准、单方造价指标、单方含量指标等组成。

（4）社区管网工程费，包括：红线范围内室外给排水系统，采暖系统，燃气系统，供电系统及高低压设备，智能化系统工程建设费用及各系统与市政配套管网接驳工程费用。社区管理网工程费标准成本由建造标准、单方造价指标等组成。

（5）园林环境工程费，包括：绿化工程费、建筑小品、道路广场建造费、围墙大门建造费、室外照明等费用。园林环境工程费标准成本由建造标准、单方造价指标、软硬景控制比等组成。

（6）配套设施费，包括：无产权、处置权或收益权的地下车库、地下车库（带人防）、设备用房、垃圾厂站、警卫室等配套设施类型。配套设施费标准成本由建造标准、单方造价指标、单方含量指标等组成。

（7）开发间接费，包括工程管理费、营销设施建造费、物业管理后期完善费、不可预见费，其中：

工程管理费，包括：工程监理费、招标代理费、造价咨询服务费等。价格相对稳定，一般会按单方造价指标作为标准成本控制上限。

营销设施建造费，包括：样板间设计费、精装修及家具配饰费用在内，受销售策略影响，一般不做标准成本要求。

物业管理后期完善费，不做标准成本要求。

不可预见费，可不做标准成本要求。

（8）期间费用，包括：管理费用、销售费用、财务费用，不作标准成本要求。

各地产公司在内容表达上略有不同，部分房企编制标准化目标成本，作为指导、审批各项目的目标成本的依据。

例1

例二：

　

问题3：目标成本的数据来源，如何应用，准确性如何？

答：三个主要的来源：1）集团内已有成熟产品类型的，通常采用本集团内同类型项目，将老项目的动态成本微调进行则可完成成本控制。；2）是其他标杆房企同类项目在当地类似的造价指标；3）非标准项，如地标型建筑等未涉足的项目类型，则会聘请顾问公司采集类似规模、定位等项目的数据进行参考。

标杆房企会对标准化程度比较高的产品业态编制标准目标成本。标准目标成本是指当企业有了多个项目的成本数据库积累后，通过对历史数据进行整理、分析，并结合当前市场价格水平制定的符合该企业开发项目实际情况的标准成本指标。一般每1-2年更新一次。标准成本指标主要包括“建造标准、”“单方造价指标”、“单方含量指标”等。其中“单方含量指标”和“单方造价指标”是指导目标成本测算及限额设计的重要指标，原则上，目标成本测算及限额设计指标均不得超过标准成本要求，超过时需说明原因。

问题4：建设方案比选时经济分析的方法和依据？

答：仍遵循《建设项目经济评价方法与参数》开展经济评价，采用多方案对比，备选方案为2-3个。

主要经济评价指标为IRR内部收益率、成本利润率、税后利润率。与《建设项目经济评价方法与参数》思路、方法基本相同。

问题5：造价管理在方案策划阶段主要工作还有哪些，如何实施？

答：主要是开展两个方面的策划。“项目策划”和“产品策划”。

1、项目策划：以收益最大化视角进行总图策划；从项目整体布局、产品业态组合等实现项目成本的首轮不均衡分配。如下图例：

2、产品策划：针对不同业态有成本规划体系的编制，以客户感知和不同品类客户需求为逻辑主线，进行产品设计和部品配置等决策工作，从而将建造成本合理、有效分配的管理方法。基于敏感性成本、功能性成本、结构性成本的产品角度的二次不均衡分配,实现用更少的成本，获得更好的产品体验。具体成本指标如下：

A、结构性成本：指对承受各种荷载、起骨架作用的空间体系（如桩基、基础、梁、板、柱、墙等）所投入的成本。这部分不太受业主关注，但属于建筑物的必备要素，需要对其（如钢筋含量、混凝土含量、模板含量、砌体含量、窗地比、外立面造型等）指标进行控制。

B、敏感性成本：指某些成本参数的小幅度变化可导致经济效果指标的较大变化。就是相对投入较少、成本回报较高、最受业主关注的部分，如园林景观工程、门窗工程、外立面装修、大堂精装修、电梯前室装修、智能化工程、体验示范区等。

C、功能性成本：分基本功能和附加功能。基本功能是实现项目用途必不可少；附加功能是基本功能之外的其他功能。

上述成本控制的原则是：

a、严控“结构性成本”:桩基、基础、柱、墙、梁、板等分项工程指标;

b、投入“敏感性成本”:园林绿化、门窗、外立面、入户大堂、智能化等工程;

c、合理分配“功能性成本”，功能配备合理、实现必要功能，减少不必要功能。

问题6：投资估算如何与设计方案衔接？

答：主要通过以下两个步骤：

（1）先进行项目策划。强调货值最大化。通过四大设计方案成本控制：产品组合方案、路网布置方案、停车布置方案、场地标高方案的管控；

（2）其次进行产品策划：确定单价指标、含量指标、百分比指标，然后据此进行限额设计。针对建筑方案、安装方案、结构方案、精装修方案、景观方案、地下室方案、建筑节能方案等实现标准化的管控。

（3）最后依据客户体验调整。在扩初设计阶段，尽量站在客户视角去做产品、重点投入——敏感性成本。

问题7：本阶段与咨询公司的合作方式，质量如何？

答：目前地产领域的造价咨询开展的仍然是算量、计价的业务为主，在目标成本编制、与设计的协同等方面的服务能力有限，加之这些内容多数是房地产公司的核心关切内容，多数为自己完成。咨询公司在目标成本编制及设计协同方面的配合工作更多的倾向于“校核”作用，即：根据初步设计图纸测算各类关键指标是否满足要求、是否控制在限额之内，如：主体结构钢筋含量、混凝土含量、窗地比等、软硬景比例、停车位等。相对住宅项目来说，商业项目需要造价咨询单位配合完成目标成本编制、合约规划的情况更多一些。

部分地产企业中，在前期均尝试与港企合作，进一步充分了解其合同及项目管理模式，但随着地产产品研发能力及成本管理能力进一步完善，目前更多的是倾向于选择国内的咨询企业合作。但合作的深度仅限于协助业主的成本管理人员进行成本测算工作，无法介入到前期可研及方案阶段的工作中。

在无类似经验的项目中，地产企业往往会考虑港资咨询公司启动较早、经验较为完善而与其合作，但尽管支付了全过程的经费，其关键需求是从该企业找相关类型的数据进行比对。而国内的咨询企业被认为不具备数据积累及成熟的数据分析能力，从而合作的机会较少。

问题8：地产企业有无内部的企业定额？

答： 标杆房企已经建立了内部的造价指标库，甚至编制标准目标成本，用于指导后续的项目目标成本编制与审批。某种意义上来说，标准目标成本已经有些类似于房企自身企业定额。

在具体项目目标成本审批时，借助中介结构，或自身的人脉积累，收集外部数据进行对标，以便使自身确定的项目目标成本更贴近于市场。招标过程中，对回标价格的进行统计分析，可以作为后续标底及评标的依据，亦可作为新项目目标成本编制的参考依据。

二、设计阶段问题9：如何开展限额设计？

答：限额设计工作程序：

1）各项目均需成立设计成本工作小组；

2）设计合同或任务书中明确提出限额设计指标及标准化做法，限额设计指标需符合标准成本及目标成本要求；主体结构工程限额设计指标一般包括钢筋单方含量、砼单方含量、层高、墙地比、窗地比、停车效率等；精装修工程限额设计指标一般为单方造价指标；园林绿化工程限额设计指标一般为软硬景比例、单方造价指标等。

3）待施工图出具前，项目公司需组织对典型楼栋限额设计指标达标率进行复核，复核无误后方可出具正式蓝图。当存在超标设计时，必须组织设计单位进行优化，除特殊情况报备同意外，不得超标出具施工图。

问题10：如何进行设计评审？

答：图纸完成后，必须依据设计评审标准组织图纸会审，全部符合后方可正式出图；若存在不符合设计评审标准的事项必须提出解决方案，并逐一落实。图纸评审通过，但后期又发生相关设计变更的，将对设计部门进行追责。

问题11：清单计价模式和依据是什么？

答：

1）部分企业有自己的标准清单及企业定额，清单模式采用港式清单的做法，清单价格为全费用单价，清单工程量计算规则参考目前国标清单的计价规则，预算单价执行企业定额定价，企业定额没有的项目会参考当时造价管理部门颁布的定额进行组价；

2）部分房企还是采用国标清单，并执行当地造价管理部门颁发的定额及信息价进行组价，管理费费率及利润率会考虑一定的比例的下浮；

问题12：清单计价如何与设计图纸协同、匹配？

答：

1）在方案设计完成后，依据图纸对工程量指标、价格指标、百分比指标进行对标检查，提出调整建议；

2)目前地产领域编制模拟清单招标的情况比较普遍，造价咨询单位配合编制模拟清单与控制价，配合开展招采相关工作；模拟清单在一定程度有指导设计标准的作用；在施工图设计完成后，进行合同金额重计量（转固）的工作。

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