教育综合体如何建设（教育综合体应运而生）

去年，全国范围内开展了校外培训行业的专项治理，广州针对培训机构的办学场地提出了规范要求。政策以及运营成本的变化，使得教育培训行业对物业租赁产生了全新的需求，那些根据办学规范要求提前做好规划的商用物业，应运而生成为全新的“教育综合体”。以往培训机构聚集度最高的两大地点——岗顶华晟大厦和动物园南门东都教育城，都发生了巨大变化。日前，记者实地探访华晟大厦，了解行业生态变化对物业租赁产生的影响。

文/图：广州日报全媒体记者刘丽琴

对于天河的很多家长而言，对岗顶科技街口的华晟大厦一定再熟悉不过——这栋被称为“补习大楼”的物业伴随着一批又一批的孩子学习和成长。

曾经：“补习大楼”租金很贵

见证了广州教辅培训机构发展历程的立尚教育总裁冯颐告诉记者，在广州教育培训机构发展初期，出现集中趋势的区域最先是从广州图书馆开始，广州图书馆的少儿部常常聚集着不少的孩子，吸引了不少教育机构前来布局开设培训点，不过周边合适的物业并不太多。

随后，因早期课外辅导机构多从家教业务起步，渐渐以岗顶附近的华师家教中心为原点往周边发展，形成了教辅机构扎堆的局面。2008~2009年，华晟大厦开始进行改造招商。

据冯颐回忆，2009年进入的机构有阳光喔、卓越、学大等机构，她去看场地时只有11、13楼可以选择，当时的租金加管理费为80多元/m2。冯颐后来拿下了2楼的单位，每个月大约要支付9万多元的租金，租金加上管理费每平方米90多元，在当时已是附近区域最高的租金了。此时，旁边的尚德大厦租金约在65元/m2，而海珠片区江南西的租金大约40元/m2左右，越秀区一些大厦的租金也在60多元/m2左右。

在先期进入华晟大厦的教辅机构中，多是以中学生为服务对象的，只有阳光喔是以小学生为服务对象的机构，每次到交费时，众多家长排队的盛况让不少机构看到了商机。随着卓越、立尚、学大、精锐、英讯等机构的进驻，渐渐让华晟大厦成为教辅机构的聚集地。

事实上，大楼的业主方在十年前招商时已预见到单一业态可能带来的风险，并不希望全部是课外辅导机构，也引入留学机构、语言培训、成人教育类机构。而随着市场和行业的发展变化，一些小机构被市场淘汰而退出，大厦每年有8%的租金涨幅，也导致后来租金达到180多元/m2，也让一些小机构难以负担。

如今：原租户纷纷就近挪窝

广州为加强校外培训机构的规范管理，针对办学场地提出了严格的规范要求。因为物业性质等原因，华晟大厦作为办学场所变得难以满足很多培训机构的场地要求，机构不得不选择搬离，在附近寻找新的场所。

培训机构要搬离华晟大厦的消息令周边物业租金闻风而涨，一些符合条件的项目甚至开出了200多元/m2的租金。在华晟大厦一些已搬离的机构门口可以看到它们的新去处，包括附近的高科大厦、丽柏国际大酒店等。

新规催生变局：从扎堆一栋楼到扎堆一条街

去年以来，全国范围内都在进行校外培训机构专项清理整治工作，广州为加强校外培训机构的规范管理，针对办学场地提出了严格的规范要求：有符合安全卫生标准的校舍；居民住宅、地下室及其他有安全隐患的场所不得作为校外培训机构的办学场所；儿童培训场所不得超过3层（含3层）；有满足专业教学需要的实验、实习设施、设备；培训中心校舍建筑面积不少于300平方米，培训学校校园占地面积不少于5000平方米，校舍建筑面积不少于2000平方米。

众多教育机构都因为生源考虑，希望留在岗顶商圈内，需要找新场所，但符合要求的二三楼资源非常有限，因此只要符合要求就会去谈。在教辅机构比较集中的区域，目前合乎规定的场地基本都处于满租状态，而且租金不菲。

由扎堆一栋楼的状态变为扎堆一条街，大部分机构都是综合性机构，希望能使用二楼三楼，但没有足够的物业，大家只能分散开来，目前是分散在华晟大厦附近1公里半径范围内的五山路上。因此，周边的高科大厦、龙晖大厦、尚德大厦、天立大厦等项目成为众多培训机构新的落脚点。不过，这些物业有不少是商场设计，实用率相较华晟大厦低很多，以租金加管理费每平方米170~180元来算，实际租金成本比以往更高。

新政策催生了一批做“教育综合体”的先行者，他们将空置物业化整为零，先把前期消防布局规划好，再分租给不同的教辅机构，比如在沙园的海珠教育城，1万多平方米的物业，就分租给立尚、卓越、明师、新东方等机构；东骏广场、东站旁边的原国会夜总会等都已变身为教育综合体。