物业强占业主私人车库（业主搭建升降停车设备）

被告王某与被告胡某某系原告北京万科物业服务有限公司（以下简称万科公司）提供物业服务的某小区701号房屋的业主，同时也是323号、324号车位的产权人。二被告自2015年7月28日起在323号、324号车位上自行搭建了升降停车设备。

万科公司表示，王某、胡某某的行为违反了《某小区业主公约（草案）》载明的禁止擅自在车位上安装设施的规定，且王某、胡某某在搭建升降停车设备前未征得万科公司或某小区业委会的同意。其行为侵害了某小区业主的利益，故诉至法院要求王某、胡某某拆除搭建于涉案车位上的升降停车设备。

王某、胡某某辩称《某小区业主公约（草案）》限制了业主权利应为无效。其搭建的升降停车设备位于自有产权车位范围内，未侵害其他业主权益，且根据北京市政府相关部门规定，为解决停车难的问题，鼓励社会、个人、集体投资建设升降停车设备，因此其行为是符合规定的，不同意拆除。

案件审理中，法院组织双方到323号、324号车位进行现场勘验，查明如下事实：1. 323号、324号车位是两个相邻的开放性车位，位于该单元楼的公用楼梯旁；2.王某、胡某某在323号、324号车位上各搭建了一个升降停车设备，一共停放了四辆车，均为王某、胡某某家庭自用车辆；3.升降停车设备中钢立柱所使用的支撑钢钉入了墙面，占用了公共区域；4.升降停车设备使用的是380伏电，王某、胡某某将电路从二层的自有房屋电表穿过公用的楼梯和墙体引入地下一层。

北京市朝阳区人民法院经审理认为，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

本案核心争议焦点有二：一是王某、胡某某在323号、324号车位上搭建的升降停车设备是否损害了其他业主的合法权益。本案中王某、胡某某搭建的立体停车设施固定于车位的划线区域内，但经法院组织现场勘查，二人所搭建的升降停车设备所使用的支撑杆和电路均占用了业主共有区域，在未取得业委会同意的情况下，其行为侵犯了其他业主对共有部分的权利；其次，王某、胡某某擅自将380伏电路穿过公用的楼梯和墙体引入地下一层，存在安全隐患，对其他业主的人身安全存在巨大风险；此外，王某、胡某某将未经过相关部门验收的升降停车设备安装在开放性的车位上，会给途经车位的行人的人身安全带来不可预料的风险。因此王某、胡某某的行为侵害了其他业主的合法权益。

二是当小区公约对业主行使业主专有权设定限制时，业主是否需要遵守小区公约。对此，北京市朝阳区人民法院认为，业主对专有部分的利用，往往涉及小区整体业主与个别业主之间的利益平衡问题，因此，业主在行使业主专有权时不能仅仅依据权利归属状况，还必须要遵守小区管理规约的相关规定。故王某、胡某某作为323号、324号车位的产权人，有权使用并处分车位，但在使用车位的过程中应当遵守《某小区业主公约（草案）》。现《某小区业主公约（草案）》已经载明禁止擅自在车位上安装设施，王某、胡某某作为某小区的业主亦应据此履行义务。

综上，北京市朝阳区人民法院判决：被告王某、胡某某于本判决生效之日起三十日内将安装于某小区323号、324号车位上的升降停车设备拆除。后王某、胡某某、万科公司均未提起上诉，该判决现已发生法律效力。

本案涉及开放性车位的立体空间权利边界的确定问题。开放性车位仅通过在地面划线的方式与其他空间区分开来，其所对应的地面空间范围较为明确，而对于开放性车位上的立体空间范围如何确定尚无具体规范。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。考虑到开放性车位四周均未封闭的特性，其权利边界不能仅仅依据车位的权利归属状况判断，亦需要考虑小区整体业主与个别业主之间的利益平衡。

具体来说，需要结合业主的生活需求、车位的实际使用情况、开放性车位所处的位置、该地区的整体规划等因素加以综合衡量，从而确定开放性车位的立体空间专有权的权利边界。

来源：京法网事

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