广州2-300万买房（荔湾8万贵过天河）

这两天，有读者给我留言，意思是去荔湾看了一圈：星河江缦、广船、幸福湾。

说为啥荔湾这么贵了？动不动就8万起步。天河都没这么贵啊，比如珠江花城、保利天汇，也有大户型，才6~7万。

最后他忿忿了一句：

凭什么？

大概这位童靴，是在天河海珠觉得预算吃紧，想去荔湾捡便宜货，没想到碰上硬钉子。

荔湾虽慢，但底蕴在

说起荔湾，印象中是老字号和批发市场，特别是北片，几十年如一日的老旧城市面貌，却劝退了不少新广朋友。

诚然，如果喜欢万博和科学城这种连片新城的买家，大概率是不会考虑荔湾的。但尔之砒霜、彼之蜜糖，喜欢荔湾的大多看重其底蕴：

1. 陈家祠、上下九，一湾溪水绿，两岸荔枝红，西关情结在；

2. 到市区近啊，毕竟到越秀、东山等广州传统中心，比万博和科学城都要近不少；

3. 教育， 罗马不能一日建成，教育最看底蕴，不少买家是奔教育而来。

说到产业，确实荔湾产业不够亮眼，但也还是有重点和分片的：

白鹅潭产业组团布局示意图

广钢-广船组团，眼看着广钢从均价3万卖到均价6-7万，最后地块中海保利朗阅已面市，待广钢中央公园、广州地铁10号线落地，不久将大美呈现。

聚龙湾片区，清代以来就是十三行通商起源地，商贸历史悠久，在便利交通加持下，太古地产携手珠江实业，官宣落地太古里 太古汇航母级商业体；

聚龙湾展示区

白鹅潭核心区，“三馆一院”项目（即广东美术馆、广东非物质文化遗产展示中心、广东文学馆）也选址于此，预计年底竣工，2023年正式启用。

花地湾板块，主要承担了广州西部的居住功能，由荔湾的老朋友万科操刀，昔日的花鸟鱼虫市场已经蝶变，万科花地湾CAZ大城正加速兑现。

万科花地湾效果图

这些年，荔湾不甘人后，对比其他区，或许她的利好不是爆发性的，没一下子让人惊掉下巴，但确实是一步一个脚印地添砖加瓦，可以说”虽慢但稳“。

觉得贵，

是因为你看的第一梯队！

觉得荔湾比天河贵，那是因为：你看的是荔湾房价的第一梯队。

荔湾：我冤啊，好歹也是稀缺江景，咋就不能卖个高价了？

天河的江景新房，都20万起步了吧？

在荔湾这条沿江带上，汇聚了聚龙湾、广船和医药港片区，有着几个在售的江景楼盘，分别是星河江缦、广州滨江上都、广州幸福湾。

荔湾江景新货出来，就是以上这仨。

广佛交界处的星河江缦，产品是亮点

主推建面约176-235㎡四房双主套户型，目前已开放示范区。下面项目现状图可以看看。

星河江缦：图源广州PLUS

项目位于广佛交界处，距离佛山仅有200米的距离。

也就是5月初广州首次集中供地中的荔湾金桥二期地块旁边，可惜星河没能成功拍下，否则打通形成连片开发，更利于去化。

图源：广州房天下

周边多为物料仓库和仓房，进入项目体验感肯定大打折扣。在周边二手楼盘挂牌4-5万的情况下，她的吹风价去到了7-8万。

很多人都好奇，她的优势在哪？我总结了3点，地铁交通、一线江景和创新户型。

距离5号线滘口地铁站大约900米，现成的5号线，看得见摸得着的东西，让人踏实不少。

北向望江视野，距离珠江仅90米，朝向很一般，但胜在近距珠江，据说做到了户户望江，连最小的179㎡户型也不例外。

星河江缦实景图

不仅充分利用了江景资源，而且每个户型都做到了四房双主套设计，数它235平户型的17米L型阳台，阳台标准属于广州豪宅第一梯队。

产品这一点，成为了她的制胜法宝，我认为这算是中盘点之一。

广船滨江上都，区位尚可，但现场体验不妙

广船滨江上都，去年底开盘的项目，同样赚足市场眼球。

项目效果图

但是有看过项目的朋友说，可能地段光环太强，期望值太高了，但看完现场后没啥冲击力，就像是跟加了微信的相亲对象面基，见过本人竟没结婚的冲动。

原因如下：

a、踩盘第一感受，城市界面不能打。

城中村现状突出，再对比广钢新城，落差就出来了。临近鹤洞立交桥，车流高峰期有噪音影响。但这个城市面貌，跟其他两个项目拉不开差距，也就罢了。

b、究其原因，真正掉链子的是产品设计。

主推建面约110-251㎡三到五房户型。改善面积段的户型，即130平以下户型，基本跟江景无缘。

而且内部格局设计较为拥挤，如入门处的玄关空间，没有作为室内外过渡，门口一眼望尽客餐厅活动区，体现不出改善定位的私密性和舒适感。

建面约108㎡户型

130平的勉强望江（也是东向），但也望着车流繁忙的鹤洞大桥，看着堵车，心里也会有点堵吧。

不过200多方的大平层产品，还是在市场买家的需求点上的，看得出前期做过功课。

不过亮点也有：广船前有江景，后靠广钢，区位是可以的。

但目前主推的改善面积段产品，在没有江景视野、单靠项目配套和周边地铁站的前提下，要是跟豪宅段产品价差不大，去化情况应该很难乐观吧。

广州幸福港，广州医药港巨无霸IP加持

位于医药港片区的广州幸福湾，目前已经开盘，在售建面约139-335㎡三至五房大平层产品，一期售价已突破10万大关。

据说几个小时不到，总价2000W的大平层大部分已沽清。跟琶洲南Tod一样，据说买家大多数是老广，看来有钱土著不在少数。

幸福湾 图源：广州plus

项目的价值点在哪？依然总结三点，周边配套、头排江景以及户型产品。

所在的广州医药港，总建面约200万方港湾城市综合区，商业配套相对齐全；距离项目1公里内3条地铁线在建（10、11、22号线），未来交通较为便利。

教育方面，项目自带12班幼儿园，周边有广州实验中学荔湾学校等3所学校。

再看产品，市面稀缺但豪宅偏爱的板楼设计，居住舒适度、景观视野、私密性都得以保证。

板式设计VS塔式设计

但首开区来说，距江最近的都是233㎡、355㎡的大户型，把最好的江景留给了最大的户型，客群指向性很强嘛，简单来说就是”非豪莫属“！

而139㎡、191㎡的都是离江最远的，但191㎡属于小面积段里还能有江景的户型，上车门槛也友好不少。

聊聊几个项目的价值排序

根据几个项目的具体位置，其实论价值排序，广船、幸福湾片区与海珠创新湾、番禺联动发展，会更高于星河江缦。

我认为的价值排序：广州幸福湾＞星河江缦＞滨江上都

为此，我根据公开资料整理了以上表格，标注红色的，是我认为同维度里面最具优势的。

看标红内容，广州幸福湾应该是公认得最好，当然上车门槛也最高！但很多人不看好的星河江缦，为啥我没把她放倒数第一呢？下面聊聊：

其一，贯穿西东的地铁五号线比较香，毕竟是通往珠城、金融城两个核心CBD片区的明牌，目前比广佛线跟未建成的三条线，当下溢价空间要高；

其二，论距江距离，实际上跟其他两个项目相差不大。论户型设计，居住舒适度都得到了市场认可，特别是户户望江优势、四房双主套设计以及奢阔阳台。

就产品设计来看，对比其他两个项目，这点都优胜；

广州幸福湾阳台实景

其三，周边城市界面，主要取决于片区整体开发进展，要快一起快，要慢一起慢，估计这几个项目的兑现先后不会差得太远。

当然广州医药港规划得很美好，落成后，幸福湾会是最靓的崽。但兑现用时多久还真的不好说，尤其立白这位跨界的民企选手，需要有赌一把的勇气。

在这之前，大家是差不多的啊，况且星河江缦的上车门槛应该最低呢。

广州幸福湾星环会所

预算够买江景，不够买二线

有一说一，江景资源不可再生，也没法复制，可以说买少见少。这几个项目算是目前荔湾最拿得出手的好货，站稳区内第一梯队。

所以这位朋友呢，其实是犯了一个错，江景房，必然有溢价，如果觉得这个溢价不值得，那大可以往二线买的：

比如金域曦府和朗阅，6万左右都有货挑。

买房，关键还是摆平心态，量体裁衣、看菜吃饭。

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